Gerechtshof Amsterdam, 13-03-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2009, 13/00171, 13/00172, 13/00173, 13/00174, 13/00175, 13/00176 en 13/00177
Gerechtshof Amsterdam, 13-03-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2009, 13/00171, 13/00172, 13/00173, 13/00174, 13/00175, 13/00176 en 13/00177
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 13 maart 2014
- Datum publicatie
- 4 juni 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2014:2009
- Zaaknummer
- 13/00171, 13/00172, 13/00173, 13/00174, 13/00175, 13/00176 en 13/00177
Inhoudsindicatie
WOZ. Vervangingswaarde perceel grond. Feitelijk gerealiseerde gronduitgifteprijzen in een voldoende courante markt zijn indicatief voor te realiseren prijzen voor percelen op een vergelijkbare locatie, met een vergelijkbare bestemming en met vergelijkbare bebouwingsmogelijkheden, en daarmede voor de waarde in het economisch verkeer van die percelen. Het perceel van belanghebbende is qua locatie, bestemming en bebouwingsmogelijkheden vergelijkbaar met de uitgegeven percelen. De heffingsambtenaar heeft met de door hem aangevoerde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk gemaakt dat tot 1-1-2008 ter plaatse sprake was van een courante markt. Het had dan op de weg van belanghebbende gelegen om aannemelijk te maken dat uit objectieve kenmerken van haar perceel beperkingen voortvloei(d)en die aan het ontwikkelen van een bouwplan / het vinden van een huurder in de weg lagen. Belanghebbende is hierin niet geslaagd.
Uitspraak
kenmerken 13/00171 tot en met 13/00177
13 maart 2014
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op de hogere beroepen van
[X] B.V. te [Z], belanghebbende 1,
Stichting [Y] te [Z], belanghebbende 2,
hierna ook gezamenlijk te noemen: belanghebbenden,
gemachtigde: mr. J.F.M. Vink (Taxwise advocaten & belastingadviseurs te Amsterdam)
alsmede
op de incidentele hogere beroepen van
de heffingsambtenaar van de Gemeente [Z],
de heffingsambtenaar,
tegen
de uitspraak in de zaken met kenmerknummers AWB 11/2727, 11/2729 tot en met 11/2732, 11/2889 en 11/2751 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbenden
en
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij een op naam van belanghebbende 1 gestelde beschikking, gedagtekend 30 september 2007, de waarde krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ-waarde) voor het kalenderjaar 2005 vastgesteld van het perceel kadastraal bekend als [naam], [code], [nummers], te [Z] (hierna: het perceel). Deze waarde is voor het kalenderjaar 2005 naar waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 7.984.500.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 3 oktober 2011, de vastgestelde waarde van het perceel verlaagd naar € 7.488.000.
De heffingsambtenaar heeft bij op naam van belanghebbende 2 gestelde beschikkingen de WOZ-waarde van het perceel voor de belastingjaren 2006 tot en met 2011 vastgesteld op respectievelijk € 7.988.000 (2006; waardepeildatum 1 januari 2003), € 8.808.000 (2007; waardepeildatum 1 januari 2005) en € 8.811.000 (2008 tot en met 2011; waardepeildata respectievelijk 1 januari 2007, 2008, 2009 en 2010).
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar, gedagtekend 3 oktober 2011 respectievelijk 4 oktober 2011 (belastingjaar 2008), de vastgestelde waarde van het perceel voor de belastingjaren 2006 tot en met 2011 voor elk jaar verlaagd naar € 7.488.000.
Bij uitspraak van 7 februari 2013 heeft de rechtbank het door belanghebbende 1 inzake het belastingjaar 2005 ingediende beroep ongegrond verklaard en de door belanghebbende 2 ingediende beroepen inzake de belastingjaren 2006, 2007, 2008 en 2009 eveneens ongegrond verklaard. De door belanghebbende 2 ingediende beroepen inzake de belastingjaren 2010 en 2011 zijn door de rechtbank gegrond verklaard, met nevenbeslissingen als in die uitspraak vermeld. De rechtbank heeft de uitspraken op bezwaar inzake de belastingjaren 2010 en 2011 vernietigd en de WOZ-waarde van het perceel vastgesteld op € 6.750.000 (2010) respectievelijk € 6.000.000 (2011).
De tegen deze uitspraak ingestelde hogere beroepen van belanghebbenden zijn bij het Hof ingekomen op 21 maart 2013. De inspecteur heeft verweerschriften ingediend en daarbij met betrekking tot de belastingjaren 2010 en 2011 incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende 2 heeft hierop geantwoord bij brief van 1 juli 2013.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 januari 2014; de hiervoor vermelde hogere beroepen en incidentele hogere beroepen zijn daar gelijktijdig behandeld. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak onder meer de navolgende feiten vastgesteld..
“1.8. Het perceel ligt op “[locatie Q]”, een locatie voor kantoren naast de [weg]. Het perceel heeft een totale oppervlakte van 8025 m².
Op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan “[locatie Q]” rust op het perceel de bestemming “Kantoren”. Op de bestemmingsplankaart heeft het perceel de aanduiding “[F]”. Op grond van artikel 5, eerste lid, van de planvoorschriften zijn de gronden met de bestemming “Kantoren ([B] t/m[G])” aangewezen voor gebouwen ten dienste van kantoren met inbegrip van daarbij behorende nevenruimten, voor gebouwde parkeervoorzieningen, tuinen en erven, groenvoorzieningen, rijwegen, fiets- en voetpaden en sierwater. Op grond van het derde lid van dit artikel en de aanduiding op de plankaart is de maximale floor space index voor het perceel 1,40.
Op grond van artikel 1 van de planvoorschriften wordt onder floor space index verstaan: de verhouding tussen het aantal te realiseren vierkante meters vloeroppervlakte en het aantal vierkante meters terreinoppervlakte.
In artikel 3, “Beschrijving in hoofdlijnen”, van de planvoorschriften staat, voor zover hier relevant, dat het project [locatie Q] het realiseren van uitsluitend luchthavengebonden kantoren en bijbehorende voorzieningen beoogt. Dat houdt in dat [locatie Q] zich richt op bedrijven die vanuit deze locatie als hoofdtaak activiteiten verrichten die een internationaal karakter kennen (op meerdere Europese landen zijn gericht) en waarbij de nabijheid van de luchthaven het functioneren van de vestigingskandidaat substantieel beïnvloedt.”
Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.
2.2.2. Het Hof voegt hieraan nog de volgende feiten toe, welke zijn ontleend aan de in eerste aanleg overgelegde stukken.
In de ‘Grondprijzenbrief 2006’ van het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente [Z] (hierna: het Ontwikkelingsbedrijf) is onder meer het volgende vermeld:
“5.2 Grondprijzen voor kantoren
Eén van de gemeentelijke sturingsinstrumenten om het kantorenbeleid vorm te geven is het grondprijsbeleid. [Z] kiest voor een lange-termijnbeleid, waarbij de grondprijzen voor kantoren residueel worden berekend op basis van de gehele exploitatieperiode van het vastgoed. (…) De consequentie is dat in de afgelopen jaren de gevraagde grondprijzen in [Z] relatief hoog lagen, vergeleken met de slechte marktsituatie. Voor speculatieve investeerders (…) werd investeren in kantoorprojecten in [Z] daarmee onaantrekkelijk. Investeerders en projectonwikkelaars, die het vizier op de langere termijn gericht houden en bovendien huurders hebben voor een nieuwbouwontwikkeling, konden met deze grondprijzen echter goed uit de voeten. De grondprijzen voor 2006 zijn gelijk gebleven aan 2005, omdat de nog ruime kantorenmarkt dat aangeeft. Dit sluit aan op het gevoerde uitgiftebeleid, waarbij direct te ontwikkelen kavels in beginsel alleen worden uitgegeven indien een eindgebruiker bekend is.
Tabel 5.1 Indicatie van de grondprijzen voor de belangrijkste kantorenlocaties in 2006.
locatie grondprijs per
m² (excl. BTW)
(…)
[locatie Q] € 817 - € 1.452”
In de ‘Grondprijzenbrief’ voor de jaren 2007, 2008 en 2010 heeft het Ontwikkelingsbedrijf voor de locatie [locatie Q] dezelfde indicatie van (de bandbreedtes van de) grondprijzen weergegeven als vermeld onder 2.3.1.
In de als bijlage bij het verweerschrift in eerste aanleg overgelegde ‘Reactie taxateur’ van 23 december 2011 wordt onder meer het volgende opgemerkt:
“Het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente [Z] ([Ontwikkelingsbedrijf]) stelt jaarlijks uitgifteprijzen vast voor gronden in [Z]. (…) Voor [locatie Q] heeft het [Ontwikkelingsbedrijf] de navolgende uitgifteprijzen vastgesteld:
Kavel [A]-[B] € 918,-/m² b.v.o.
Kavel [C]-[E] € 711,-/m² b.v.o.
Kavel [G] € 799,-/m² b.v.o.
Bovengenoemde uitgifteprijzen zijn door het [Ontwikkelingsbedrijf] vastgesteld door middel van de residuele benadering op basis van de bouwprojecten op de betreffende percelen. Deze uitgifteprijzen zijn dus ook gerealiseerd.”
Bij brief van 14 augustus 2012 heeft de heffingsambtenaar, in antwoord op door de rechtbank gestelde vragen – voor zover hier relevant – de volgende inlichtingen verstrekt:
“Vragen van rechtbank
1.a. Hebben er in de Gemeente [Z] vrije markttransacties plaatsgevonden van vergelijkbare percelen bouwgrond?
(…)
2a. Wanneer en welke uitgifteprijzen zijn er gerealiseerd voor vergelijkbare percelen bouwgrond?
(…)
2c. Waarom zijn de uitgifteprijzen die verder dan 1 jaar van de waardepeildatum liggen niet gecorrigeerd?
Nadere inlichtingen naar aanleiding van vragen van rechtbank
1a. Nee. De ligging, locatie, aard en het bestemmingsplan van het gebied [locatie Q] zijn niet goed te vergelijken met andere kantorenlocaties in [Z]. De prijsvorming van deze locatie ten opzichte van andere plekken in [Z] wijkt daarmee teveel af om tot een juiste waardebepaling te komen in het kader van de Wet WOZ.
(…)
2a. Hieronder zijn alle uitgifteprijzen voor het gebied [locatie Q] weergegeven. Deze gegevens komen uit de erfpachtakten van de betreffende percelen.
Opp. BVO Grondprijs per m²
Perceel Uitgiftedatum Oppervlakte bebouwing (…) BVO
[A] 16-11-1989 (…) (…) (…)
[B] 08-11-2001 (…) (…) (…)
(…)
[D] 05-02-2003 6.980 11.202 794
[E] 05-01-2001 (…) (…) (…)
[G] Oost 28-09-2000 (…) (…) (…)
[G] West 22-12-2000 (…) (…) (…)
[H] en [I] 23-10-2007 17.570 40.000 1.087
Er zijn 3 transacties gerealiseerd binnen de periode waarin de waardepeildata van de
betreffende belastingjaren liggen. (…)
2b. 7 van de 8 transacties uit het schema zijn goed qua
aard, grootte, ligging, locatie en bestemming vergelijkbaar voor de waardebepaling van het onderhavige perceel. Het betref[t] hier allen nieuw te realiseren kantoorgebouwen. Uiteraard kunnen voor de waardebepaling van de onderhavige belastingjaren slechts de transacties van [D] en [H]&[I] worden gebruikt.
2c. Zoals in de reactie taxateur vermeld, is de laagste uitgifteprijs op [locatie Q] door [Ontwikkelingsbedrijf]
vastgesteld op € 711,-/m² BVO. Deze uitgifteprijs is vanaf 2003 t/m 2007 niet gewijzigd. Pas
in 2008 is deze uitgifteprijs weer gaan stijgen (€ 957,-), voor 2009 en 2010 is deze uitgifteprijs gelijk gesteld aan 2008. (…)
Aangezien de waarden (…) gebaseerd zijn op gerealiseerde transacties, spreken we hier van de waarde in het economische verkeer. Wellicht ten overvloede: in dit geval wijkt de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde niet af van de waarde in het economisch verkeer. Immers, grond kan slechts worden vervangen door nieuwe grond te verkrijgen.”
Tot de in eerste aanleg ingediende gedingstukken behoort een namens belanghebbenden overgelegde waardebepaling door [taxateur 1], gedagtekend 16 november 2011, waarin deze de gecorrigeerde vervangingswaarde van het perceel met toepassing van de zogenoemde residuele methode (naar de waardepeildatum 1 januari 2003) heeft berekend op € 3.878.000. In een e-mailbericht van 18 september 2012 aan onder anderen de gemachtigde heeft [taxateur 1] zijn taxatie, mede in reactie op de onder 2.5 vermelde schriftelijke inlichtingen, - voor zover hier relevant - als volgt toegelicht:
“Het verschil tussen de waardering van de gemeente en onze waardering is niet de uitgifteprijs als er daadwerkelijk wordt uitgegeven (die heb ik in mijn berekening ook rond de € 700 per m² bvo).
Het gaat er om dat de marktwaarde (waarde in het economische verkeer) nu veel lager ligt omdat er geen gebruikers zullen zijn op korte termijn om de grond in gebruik te gaan nemen. (…) Indien de grond op de waardepeildatum verkocht zou zijn (…), dan zou een koper rekening houden met de lange termijn die nodig is om een gebruiker te vinden die een kantoorgebouw van die afmetingen wil bouwen. (…) Dit heeft onder andere ook met de ligging van het perceel te maken en het totale gebrek aan vraag naar grond in dit gebied na de eerste ontwikkeling (…) langs de snelweg. Het laatste gebouw dat is ontwikkeld in dit gebied, heeft sinds de oplevering nog geen gebruiker gekend. (...)
De waarde van de grond bij uitgifte (…), zoals ook door de gemeente wordt gehanteerd, dient daardoor verminderd te worden met de (Hof: hieronder samengevatte) kosten en risico’s om te komen tot de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum.
Schematisch volgt hieruit de volgende samenvatting van de taxatie van [belanghebbenden]:
Grondwaarde bij uitgifte: 11.235 m² BVO * € 711,1 = € 7.988.229
AF: saneringskosten € 1.453.528
AF: leegstand en incentives € 607.799
Residuele waarde € 5.926.902
AF: renteverlies en risicopremie € 2.038.829
Waarde in het economische verkeer per heden excl. BTW € 3.888.073
Kosten notariële overdracht € 9.696
Waarde conform Wet WOZ kosten koper (afgerond) € 3.878.000”
Met dagtekening 2 januari 2001 heeft de gemeente [Z] een beschikking ingevolge de Wet bodembescherming vastgesteld ter zake van het onder 2.5 met ‘[E]’ aangeduide perceel in [locatie Q]. In deze beschikking is onder meer het volgende overwogen:
“Ernst en urgentie
In een bodemvolume van ten minste 25 m³ grond overschrijdt de gemiddelde concentratie van polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK) de interventiewaarde.
Er is noch sprake van een actueel blootstellingsrisico voor de mens, noch van een actueel risico voor het ecosysteem, noch van een actueel verspreidingsrisico.(…)
Sanering
(…) de sanering betreft een projectmatige ontgraving, noodzakelijk ten behoeve van de realisatie van een parkeerkelder. De ontgraving strekt zich uit tot 3 m-mv. Na de ontgraving blijft een restverontreiniging onder de betonvloer van de parkeerkelder achter.
CONCLUSIE
Uit het voorgaande blijkt dat er sprake is van een geval van ernstige verontreiniging. Er is echter geen sprake van urgentie om het geval te saneren.”
Tijdens een gezamenlijk verrichte taxatie door [taxateur 2] (als taxateur aangewezen door de Belastingdienst) en [taxateur 1] (als taxateur aangewezen door belanghebbenden) is de waarde in het economische verkeer van het perceel per 10 juni 2004 getaxeerd op € 2.130.000. Bij deze waardebepaling is rekening gehouden met te verwachten saneringskosten voor het perceel ter grootte van € 500.000. In het van deze gezamenlijke taxatie opgemaakte rapport is hierover het volgende opgemerkt:
“Milieu
Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen of materialen in de bodem (…). Wij adviseren ter verkrijging van zekerheid omtrent de milieukundige staat van de bodem om een (indicatief) bodemonderzoek uit te (laten) voeren.
Opmerking
- De taxateurs hebben de volgende visuele waarnemingen gedaan die aanleiding zouden kunnen zijn om bodemverontreiniging aanwezig te achten:
Op basis van de gerealiseerde saneringskosten op omliggende percelen, is bij deze waardering uitgegaan van saneringskosten van EUR 500.000,--.”
In een aan het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente [Z] gerichte brief van 17 januari 2005 bericht een medewerker van de Dienst Milieu en Bouwtoezicht van de gemeente [Z] – voor zover relevant – het volgende:
“Ontvangstbevestiging evaluatierapport van de ontgravingswerkzaamheden op de locatie bouwkavels [C] en [D], [locatie Q] te [Z]
(…)
In vervolg op onze beschikking van 2 januari 2001 (…) berichten wij u dat de sanering volgens het saneringsplan is uitgevoerd (…). Wij wijzen u er op dat ter plaatse van bouwkavel [E] een restverontreiniging is achtergebleven (…). Er wordt echter geen risico voor mens en milieu verwacht ten gevolge van deze gehaltes, zeker niet na aanleg van de betonvloer.
Wij beschouwen de bodemsanering hiermee als afgerond. Wij hebben geen bezwaar tegen de voorgenomen bouwplannen.”
Bij e-mailbericht van 19 december 2011 heeft [taxateur 3] (taxateur onroerende zaken van de Dienst Belastingen Gemeente [Z]) bij een medewerker van de Dienst Milieu en Bouwtoezicht om informatie gevraagd omtrent de bodemgesteldheid van het perceel en gevraagd of het bekend is of er sprake is van bodemverontreiniging en zo ja, of er een saneringsplicht bestaat indien er op het perceel bouwwerkzaamheden worden gestart. Bij
e-mailbericht van 23 december 2011 is hierop door een medewerker van de genoemde dienst als volgt geantwoord:
“ (…) Er is op de saneringslocaties, de witte plekken op de schermafdruk, een tweetal saneringen geweest. Hierbij is in 2002 9682 ton grond en in 2005 15389 ton grond afgevoerd. De kosten die bij ons in het systeem zijn opgenomen bedragen 326.723,00 euro. Ik heb hier geen specificatie of onderbouwing van. (…) Een aantekening in ons systeem (…):
Bouwkavel [E] is beschikt (…) na ontvangst van evaluatierapport kavels [C] en [D].
(…) de contouren sanering (2x) behoren tot kavels [C] en [D]
Uit saneringsevaluatie blijkt echter dat ook op kavel [E] (…) weldegelijk is gegraven (/gesaneerd) Ik maak op saneringstabblad regel aan mbt hele kavel [E].
Uit onderzoek op kavel [E] leid ik af dat verontreiniging met Pak zich bevind[t] van 1,5 tot 3 m-mv.”
In een door belanghebbenden overgelegde offerte, gedagtekend 21 oktober 2010, van[Aannemingsbedrijf] is onder andere het volgende vermeld:
“Hierbij ontvangt u van ons de raming ten behoeve van de grondsanering volgens conventionele methode van [het perceel]. (…) De totaalprijs van de werkzaamheden bedraagt € 1.550.000,- (…) exclusief BTW.
Uitgangspunten/opmerkingen:
Uitgangspunt is dat het materiaal uit de bovenlaag (eerste meter) niet verontreinigd en dus herbruikbaar is binnen het werk;
Uitgangspunt is dat de twee meter onder de bovenlaag volledig verontreinigd zijn en afgevoerd dienen te worden naar een verwerker;
Onderhavige raming is opgesteld op basis van aannames. Het onderzoek wat in de offerte is opgenomen, zal uitwijzen hoe de daadwerkelijke verontreinigingssituatie op het terrein is. Mogelijk zal dit invloed hebben op de uiteindelijke prijs;”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het perceel voor de belastingjaren 2005 tot en met 2011 niet te hoog heeft vastgesteld.