Gerechtshof Amsterdam, 02-01-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:22, 12/00780
Gerechtshof Amsterdam, 02-01-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:22, 12/00780
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 2 januari 2014
- Datum publicatie
- 5 februari 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2014:22
- Zaaknummer
- 12/00780
Inhoudsindicatie
Gecorrigeerde vervangingswaarde golfbaan. Tegenover het gemotiveerde verweer van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat er voor het onderdeel ‘grond’ nog een bedrag zou moeten worden toegevoegd aan de koopprijs van vergelijkbaar grasland. Vaststelling van die waarde in goede justitie.
Uitspraak
kenmerk 12/00780
2 januari 2014
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V., gevestigd te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 11/2578 van de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z],
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 juni 2011 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-laan 1] te [Z] (hierna: de golfbaan), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2010 voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 2.736.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, verzonden op 29 augustus 2011, de beschikking gehandhaafd.
Bij uitspraak van 6 september 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de waarde vastgesteld op € 2.299.000.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 17 oktober 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 november 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in onderdeel 1 van haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in het hierna opgenomen citaat uit deze uitspraak) aangeduid als ‘eiseres’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:
Het object van eiseres is een golfbaan met als bouwjaar 2002. De oppervlakte van de grond (bij niet-woning) bedraagt 259.595 m². Verweerder heeft de volgende onderdelen gewaardeerd: clubgebouw afbouw, clubgebouw installaties, clubgebouw ruwbouw, golfbaan (9 holes), grond bij niet-woning en verharding.
Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.
Het Hof voegt hieraan op grond van de gedingstukken in eerste aanleg de volgende feiten toe.
Bij het verweerschrift in eerste aanleg is een taxatieverslag gevoegd waarin het volgende overzicht is gegeven:
“Opbouw taxatie en gecorrigeerde vervangingswaarde:
golfbaan (holes) 0 m3 € 114.355 € 1.029.195
Bouwjaar 2002 Levensduur 25 jaar
Restwaarde 25 % resterende levensduur
Techn. Veroud aftrek 23 % factor 0.770
Func. Veroud aftrek 0% factor 1.000 € 943.051
verharding 2.700 m2
Bouwjaar 2003 Levensduur 0 jaar
Restwaarde 0 % resterende levensduur
Techn.Veroud aftrek 0% factor 1.000
Func. Veroud aftrek 100 % factor 0.000 € 33.929
clubgebouw ruwbouw 96 m2 € 532 € 51.072
Bouwjaar 2003 Levensduur 40 jaar
Restwaarde 27 % resterende levensduur
Techn. Veroud aftrek 12 % factor 0.880
Func. Veroud aftrek 0 % factor 1.000 € 53.482
clubgebouw ruwbouw 258 m2 € 276 € 71.208
Bouwjaar 2003 Levensduur 30 jaar
Restwaarde 20 % resterende levensduur
Techn. Veroud aftrek 18 % factor 0.820
Func. Veroud aftrek 0% factor 1.000 € 69.485
grond bij niet-woning 259.595 m2
Bouwjaar Levensduur 0 jaar
Restwaarde 0 % resterende levensduur 0
Techn. Veroud aftrek 100 % factor 0.000
Func. Veroud aftrek 100 % factor 0.000 € 1.544.590
clubgebouw afbouw 96 m2 € 298 € 28.608
Bouwjaar 2003 Levensduur 25 jaar
Restwaarde 15 % resterende levensduur
Techn. Veroud aftrek 23 % factor 0.770
Func. Veroud aftrek 0% factor 1.000 € 26.213
clubgebouw installaties 96 m2 € 234 € 22.464
Bouwjaar 2003 Levensduur 17 jaar
Restwaarde 15 % resterende levensduur
Techn. Veroud aftrek 33 % factor 0.670
Func. Veroud aftrek 0% factor 1.000 € 17.910
clubgebouw afbouw 258 m2 € 109 € 28.122
Bouwjaar 2003 Levensduur 25 jaar
Restwaarde 15 % resterende levensduur
Techn. Veroud aftrek 23 % factor 0.770
Func. Veroud aftrek 0 % factor 1.000 € 25.768
clubgebouw installaties 258 m2 € 109 € 28.122
Bouwjaar 2003 Levensduur 17 jaar
Restwaarde 15 % resterende levensduur
Techn. Veroud aftrek 33 % factor 0.670
Func. Veroud aftrek 0 % factor 1.000 € 22.421”.
In het verweerschrift in eerste aanleg komt de heffingsambtenaar tot de conclusie dat het objectonderdeel golfbaan ‘holes’ te hoog is gewaardeerd in het taxatieverslag en berekent hij dit objectonderdeel, uitgaande van een vervangingswaarde van gemiddeld € 112.868, op € 918.700 (inclusief BTW). De waarde van de overige objectonderdelen berekent de heffingsambtenaar op € 248.359 en de waarde van de ‘grond niet-woning’ op € 1.544.590 dan wel € 2.357.122.
Bij het verweerschrift in eerste aanleg is een kopie van pagina 48 van de taxatiewijzer sport van WOZ-datacenter (hierna: de taxatiewijzer) gevoegd, waarin het volgende is vermeld met betrekking tot de waarde van de golfbaan holes:
“Golfbaan holes (…) Green, Tee en bunkers. Goed gedraineerd (…)
De fairway en rough zijn hier niet bij inbegrepen (…)
Actuele bouwkosten (…) vervangingswaarde (…) € 112.868 (…)
Minimum Gemiddeld Maximum (…) Ruwbouw 100% € 90.294 € 112.868 € 135.442”.
Bij brief van 27 december 2011 heeft belanghebbende gereageerd op het verweerschrift in eerste aanleg. Hierbij is een brief gevoegd van 23 december 2011, van [A] van [B] Makelaardij te [P], met de volgende inhoud:
“Betreft: waardering landbouwgrond nabij Golfbaan
(…)
U heeft [B] Makelaardij een verzoek gedaan tot waardering van landbouwgrond welke [qua] kwaliteit en ligging vergelijkbaar is met de grond waarop bovengenoemde golfbaan is gevestigd.
Op basis van de ligging en vergelijkbare grondtransacties in het gebied zijn wij van mening dat de vrije verkoopwaarde van landbouwgrond nabij de [a-laan 2] in [Z] ligt op € 30.000,--/ha”.
Bij brief van 30 mei 2012, door de rechtbank aangeduid als ‘het aanvullend verweerschrift’, heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat in de waarde van € 2.736.000 ten onrechte BTW is berekend en dat de waarde dient te worden verlaagd naar € 2.299.000.
3 Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is evenals bij de rechtbank in geschil of de waarde al dan niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende concludeert dat het onderdeel ‘grond bij niet-woning’ dient te worden gewaardeerd op € 3 per m². De heffingsambtenaar concludeert dat het onderdeel ‘grond bij niet-woning’ moet worden gewaardeerd op € 5 per m² en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
Voor de (overige) gronden waarop partijen hun standpunten doen berusten, verwijst het Hof naar de gedingstukken en processen-verbaal van de zittingen.