Gerechtshof Amsterdam, 22-05-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2454, 12/00594 t/m 12/00621

adres etage m² verkoopdatum verkoopprijs €

[b-straat] 24 huis 55 2 juni 2008 266.000

[b-straat] 26 huis 58 1 september 2008 283.000

[b-straat] 81 1 hoog 56 7 juli 2008 247.500

[b-straat] 84 1 hoog 54 28 september 2009 243.000

[b-straat] 82 2 hoog 61 13 februari 2009 257.200

[a-straat] 37 huis 54 12 december 2008 270.000

[a-straat] 38 2 hoog 52 18 mei 2009 240.000

[a-straat] 54 2 hoog 44 17 augustus 2009 215.000

[a-straat] 75 1 hoog 53 2 juli 2009 225.000

[a-straat] 78 3 hoog 53 26 september 2009 230.000

adres etage m² verkoopdatum verkoopprijs €

[a-straat] 14 huis 60 25 augustus 2008 224.500

[a-straat] 82 2 hoog 56 18 augustus 2008 230.500

[a-straat] 86 2 hoog 49 15 mei 2008 200.000

[a-straat] 82 3 hoog 56 18 augustus 2008 226.000

[a-straat] 90 3 hoog 53 20 juni 2008 197.500

[a-straat] 63 3 hoog 53 30 oktober 2008 205.000

[b-straat] 2 huis 60 2 juni 2008 190.000

[b-straat] 6 huis 60 6 mei 2009 221.500

[b-straat] 82 3 hoog 74 15 augustus 2008 257.500

[b-straat] 62 3 hoog 74 15 mei 2009 327.500

“Voor de waardebepaling in het kader van de te nemen beschikkingen maken wij gebruik van de gegevens in ons eigen systeem. Elk WOZ-object is daarin opgenomen aan de hand van bouwtekeningen e.d., die worden aangevuld met gegevens uit de markt.

Als er met betrekking tot een bepaald object of belendende gelijksoortige objecten informatie naar voren komt, zoals bijvoorbeeld het geval kan zijn bij een verkoop of een aanvraag bouwvergunning, dan wordt bekeken of de feitelijke situatie overeenkomt met de in het systeem opgenomen gegevens en worden deze laatste waar nodig aangepast aan de feitelijke situatie. Daarnaast wordt deze vergelijking elke vijf jaar steekproefsgewijs uitgevoerd bij objecten die niet eerder zijn gecontroleerd, en ook dat leidt tot aanpassingen. Het is een continu proces dat ertoe moet leiden dat we steeds dichterbij de feitelijke situaties komen te zitten. We gaan de geregistreerde gegevens dit jaar openbaar maken; met grote partijen hebben we overleg over hun bestanden. De ervaring is dat er altijd fouten in de registratie zitten die dan tot correctie aanleiding geven. Wij krijgen gegevens vanuit de BAG.

De naar de waardepeildatum gecorrigeerde transactieprijs van elk referentieobject wordt gedeeld door het aantal m² van dat object, daaruit rolt een gemiddelde prijs per m². Bij de waardebepaling van het object in kwestie wordt het aantal m² van dat object vermenigvuldigd met de gemiddelde prijs per m². Er komt nog een vast bedrag bij voor in dit geval de zolder.

(…)

Als tegen de aldus vastgestelde waarde bezwaar wordt gemaakt, wordt door een taxateur in de bezwaarfase bekeken of de vastgestelde waarde niet te hoog is; als dat niet het geval is, bepaalt hij de waarde op de vastgestelde waarde. Dat is een verantwoording achteraf en het verklaart waarom ook in de bezwaarfase voor alle vier de objecten eenzelfde waarde wordt aangehouden.

U zegt mij dat het vragen oproept als er voor het te taxeren object steeds een lagere waarde per m² wordt gebruikt dan die van de gemiddelde prijs per m² van de referentie-objecten. Dat kan worden verklaard omdat de objecten van belanghebbende beleggingspanden zijn. De referentiewoningen verkeren in een betere staat van onderhoud. Het is een inschatting, u noemt het nattevingerwerk. Ik wijs op de foto’s, de taxatierapporten, etc. Het zijn allemaal matige huurwoningen, waarbij je je moet afvragen wat het kost om daar een gerenoveerde woning van te maken.

Tussen taxateurs bestaat een landelijke en eeuwige discussie over de vraag hoe je met kwaliteitsverschillen om moet gaan. Bij grote appartementen doen zich meer dure investeringen voor. Het type appartementen waar het hier over gaat, is voor een veel grotere kopersgroep. Daar gaat het om kleinere standaardinvesteringen. U vraagt zich af of er bij het verdisconteren van investeringen naar waardeverschillen geen staffel zou moeten worden gehanteerd in plaats van een 60%-regel. Bij investeringen in basisvoorzieningen zie je in het algemeen meer in de waarde terug dan bij investeringen in luxe voorzieningen, maar helemaal één op één loopt dit niet. Boven een bepaalde waarde kan het percentage weer toenemen, bijvoorbeeld bij een bepaald type duurdere woningen waar een tweede badkamer ineens zeer kostenefficiënt blijkt te zijn. We hebben er wel eens statistisch onderzoek op losgelaten, en daaruit kwamen inderdaad meerdere omslagpunten naar voren. Maar het blijft een ingewikkelde materie.

De door belanghebbende verdedigde taxatiemethode is arbitrair”.

Ter zitting bij het gerechtshof heeft de gemachtigde over de door hem gehanteerde taxatiemethode het volgende verklaard:

“De eerste stap is het zoeken naar drie geschikte referentieobjecten, waarvan de gegevens van de site van de NVM worden gebruikt, waaronder die over het aantal m².

We weten dus dat daar de marktwerking heeft plaatsgevonden. Voor alle drie de objecten met dezelfde kenmerken wordt de verkoopprijs geïndexeerd naar de waardepeildatum. Dan volgt een aftrek van vaste bedragen voor een berging e.d. Het restant wordt gedeeld door het aantal m². Dat levert de, nog ongecorrigeerde, eenheidsprijs op. Die gaan wij in de tweede stap corrigeren voor kwaliteit (K), onderhoud (O) en luxe (L). De taxateur heeft de KOL-scores bepaald aan de hand van foto’s en andere gegevens die wij op de site van de NVM vinden. Wij kunnen geen inpandige opnamen doen. In die zin hebben wij een achterstand op de heffingsambtenaar.

Op basis van de scores voor de factoren kwaliteit, onderhoud en luxe, worden de eenheidsprijzen met bepaalde, vaste, percentages gecorrigeerd.

U merkt terecht op dat wij vaak van andere oppervlakten uitgaan dan de gemeente en dat wij werken met gecorrigeerde eenheidsprijzen terwijl de heffingsambtenaar werkt met gemiddelde eenheidsprijzen. De grove waardering van de heffingsambtenaar is de kern van het probleem. Er wordt niet getoond waarmee rekening is gehouden en in welk opzicht.”