Gerechtshof Amsterdam, 26-06-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2460, 12/00708 12/00709 en 13/00254
Gerechtshof Amsterdam, 26-06-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2460, 12/00708 12/00709 en 13/00254
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 26 juni 2014
- Datum publicatie
- 2 juli 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2014:2460
- Zaaknummer
- 12/00708 12/00709 en 13/00254
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17
Inhoudsindicatie
Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde van de twee villa's niet te hoog is vastgesteld.
Uitspraak
kenmerk 12/00708, 12/00709 en 13/00254
26 juni 2014
uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] belanghebbende,
gemachtigde:[NAAM]Belastingadviseurs B.V.) te[P],
tegen
de uitspraken in de zaken met kenmerk AWB 12/200 respectievelijk AWB 12/201 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) van 7 augustus 2012, alsmede tegen de uitspraak van de rechtbank van 11 april 2013 in de zaak met kenmerk AWB 12/5061, in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [AB], de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet woz) bij beschikkingen van 28 februari 2009 en 28 februari 2010 de waarde van de onroerende zaak [A-STRAAT 1] te [AB] vastgesteld voor de jaren 2009 en 2010 op respectievelijk € 3.420.000 en € 3.948.000.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2012 de waarde van de onroerende zaak [B-STRAAT 1] te [AB] vastgesteld voor het jaar 2012 op € 1.114.000 .
De tegen deze beschikkingen gemaakte bezwaren zijn ongegrond verklaard; inzake de waardevaststelling van de onroerende zaak [A-STRAAT 1] bij uitspraken op bezwaar van 29 december 2011 en inzake de waardevaststelling van de onroerende zaak [B-STRAAT 1] bij uitspraak op bezwaar van 30 september 2012.
De tegen deze uitspraken ingestelde beroepen zijn bij de rechtbank ingeschreven onder de kenmerken AWB 12/200 (jaar 2009) en AWB 12/201 (jaar 2010) inzake de waardevaststelling van de onroerende zaak [A-STRAAT 1] en onder kenmerk AWB 12/5061 inzake de waardevaststelling van de onroerende zaak [B-STRAAT 1].
De rechtbank heeft de beroepen bij haar – in de aanhef vermelde - uitspraken ongegrond verklaard.
De tegen de uitspraken van 7 augustus 2012 ingestelde hogere beroepen zijn bij het Hof ingekomen op 13 september 2012, ingeschreven onder kenmerk 12/00708 voor het jaar 2009 en 12/00709 voor het jaar 2010, en aangevuld bij brieven van 5 november 2012.
Het tegen de uitspraak van 11 april 2013 ingestelde hogere beroep is bij het Hof ingekomen op 23 april 2013, ingeschreven onder kenmerk 13/00254 en aangevuld bij brief van 16 mei 2013.
De heffingsambtenaar heeft in alle drie de hogere beroepen een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting op 21 mei 2014 heeft betrekking gehad op alle drie de hogere beroepen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraken van 7 augustus 2012 de navolgende feiten vastgesteld over de onroerende zaak [A-STRAAT 1]. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’.
Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande villa met garage en zwembad. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 10.000m².
De rechtbank heeft in haar uitspraak van 11 april 2013 de navolgende feiten vastgesteld over de onroerende zaak [B-STRAAT 1]. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als eiser.
Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met garage. De inhoud van de woning is 840 m³ en de oppervlakte van het perceel is 1.113 m².
In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast, welke het ontleent aan de in eerste aanleg ingebrachte stukken voor de onder 2.3 opgenomen feiten en aan de in hoger beroep ingebracht stukken voor de onder 2.4 opgenomen feiten.
De heffingsambtenaar heeft in alle drie de procedures door Tog Nederland opgestelde stukken overgelegd, waarin opgenomen een ‘Waardeopbouw object in geding’ en een ‘Waardeopbouw onderbouwende referentieobjecten’. De referentieobjecten zijn net als de onroerende zaken [A-STRAAT 1] en [B-STRAAT 1], vrijstaande villa’s in [AB].
In voornoemde stukken van Tog Nederland en in de uitspraken op bezwaar zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:
|
adres |
bouwjr. |
m3 |
m2 |
vastgest.waarde € |
waardepeildatum |
|
[A-STRAAT 1] |
2007 |
4268 |
10.000 |
3.420.000 |
1 januari 2008 |
|
[A-STRAAT 1] |
2007 |
4268 |
10.000 |
3.948.000 |
1 januari 2009 |
|
verkoopprijs |
transactiedatum |
||||
|
[D-STRAAT 1] |
2006 |
1.323 |
1.630 |
2.150.000 |
05-03-2007 |
|
[C-STRAAT 1] |
1904 |
1200 |
25.750 |
3.200.000 |
11-05-2007 |
|
[F-STRAAT 1] |
1985 |
2.460 |
3.180 |
2.680.000 |
16-08-2007 |
|
[E-STRAAT 1] |
1916 |
1.490 |
2.512 |
3.975.000 |
11-12-2007 |
|
[G-STRAAT 1] |
1995 |
982 |
4.167 |
2.825.000 |
02-07-2008 |
|
[E-STRAAT 1] |
1916 |
1.490 |
2.512 |
3.725.000 |
31-10-2008 |
|
[D-STRAAT 1] |
2006 |
1.323 |
1.630 |
2.150.000 |
01-11-2011 |
|
vastgest.waarde € |
waardepeildatum |
||||
|
[B-STRAAT 1] |
1992 |
840 |
1.133 |
1.114.000 |
1 januari 2011 |
|
verkoopprijs |
transactiedatum |
||||
|
[B-STRAAT 2]10 |
1994 |
600 |
1.060 |
1.010.000 |
05-07-2010 |
|
[H-STRAAT 1] |
1920 |
887 |
1.237 |
1.155.000 |
15-02-2010 |
|
[B-STRAAT 2]2 |
1990 |
850 |
960 |
1.395.000 |
04-04-2011 |
Bij de waarde-opbouw van [A-STRAAT 1] voor het jaar 2009 , uitkomende op een WOZ-waarde van € 3.420.000 is uitgegaan van een inhoud van 2.800 m3. Daaronder is vermeld dat het object had moeten worden beschikt op een waarde van € 3.948.000 in verband met aanpassing van de inhoud tot 4268 m3.
De getaxeerde waarde van [B-STRAAT 1] is volgens de waarde-opbouw € 1.206.000, waarin begrepen het waarde-onderdeel 'Souterrain 325 m3' voor € 121.875. Bij de waarde-opbouw is vermeld:
Uit controle van de WOZ-waardering op basis van de bouwtekening is gebleken dat de woning qua inhoud aanzienlijk groter is. Het wel aanwezige souterrain was niet voldoende in de waarde betrokken. Hetgeen in [de] matrix is hersteld en feitelijk leidt tot een hogere waarde dan de beschikte WOZ-waarde.
Belanghebbende heeft een print ingezonden van op Funda.nl aanwezige informatie inzake de woning [B-STRAAT 2]11 te [AB], die voor € 845.000 te koop wordt aangeboden. Blijkens deze informatie heeft de woning een woonoppervlakte van 240 m2 en een kaveloppervlakte van 1.160 m2. Voorts heeft belanghebbende van Funda.nl afkomstige gegevens verstrekt inzake het te koop aanbieden van woningen aan de [B-STRAAT 2]9, [B-STRAAT 2]7 en[J-STRAAT] 29.
Belanghebbende heeft twee verklaringen ingebracht van M. Koudijs, makelaar in en taxateur van onroerende zaken, beide gedagtekend 24 oktober 2012. In de ene verklaring is opgenomen dat de marktwaarde van het woonhuis [A-STRAAT 1] te [AB] op 1 januari 2011 wordt geschat op € 2.900.000. In de andere verklaring is opgenomen dat de marktwaarde van het woonhuis [B-STRAAT 1] op 1 januari 2011 wordt geschat op € 700.000.
Belanghebbende heeft een taxatierapport ingebracht, opgemaakt door M. Koudijs met dagtekening 26 maart 2013. In dit rapport wordt aan de woning op de [B-STRAAT 1] een waarde toegekend van € 700.000 naar de opnamedatum 13 maart 2013.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning [A-STRAAT 1] voor de jaren 2009 en 2010 en die van de woning [B-STRAAT 1] voor het jaar 2012 niet hoger is dan de ingevolge artikel 17, lid 2 van de Wet te bepalen waarde.