Gerechtshof Amsterdam, 06-02-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:266, 13/00214
Gerechtshof Amsterdam, 06-02-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:266, 13/00214
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 6 februari 2014
- Datum publicatie
- 12 februari 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2014:266
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2014:2786
- Zaaknummer
- 13/00214
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17
Inhoudsindicatie
De door de heffingsambtenaar gehanteerde grondstaffel levert geen juiste waarderingsmaatstaf op voor percelen in de buurt waarin de woning is gelegen
Uitspraak
kenmerk 13/00214
6 februari 2014
uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te[Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/3615 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede,
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 29 februari 2012 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [a-laan] [1] te[P] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2011 voor het jaar 2012 vastgesteld op € 780.000 (hierna: de WOZ-beschikking).
In hetzelfde geschrift is ook – voor zover van belang - de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het belastingjaar 2012 bekend gemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 26 juli 2012, de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag onroerendezaakbelastingen gehandhaafd.
Bij uitspraak van 3 maart 2013 heeft de rechtbank Haarlem het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het door belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 9 april 2013, aangevuld bij brief van 12 april 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend bij brief van 17 juni 2013, waarna de heffingsambtenaar een conclusie van dupliek heeft ingediend bij brief van 17 juli 2013. Bij brief van 27 augustus 2013 heeft belanghebbende een nader stuk ingezonden. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 20 september 2013 een nader stuk ingezonden.
Van belanghebbende is op 13 december 2013 een brief, gedagtekend 17 juni 2013, ontvangen. Bij brief van 18 december 2013 heeft de griffier van het gerechtshof de heffingsambtenaar verzocht nadere gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan dit verzoek voldaan bij brief van 6 januari 2014.
Belanghebbende heeft met dagtekening 9 januari 2014 (H10) een pleitnota ingezonden ten behoeve van het onderzoek ter zitting van 22 januari 2014.
Van alle voormelde stukken zijn afschriften aan de wederpartij verstrekt.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 januari 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met deze uitspraak is meegezonden.
2 Feiten
Het Hof vindt aanleiding de feiten als volgt vast te stellen.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak bekend als [a-laan] [1] te[P] (hierna: de woning). Het betreft een hoekwoning uit 1930 met een garage. De woning heeft een inhoud van 575 m³ (exclusief een aanbouw van 22 m³) en een perceelsoppervlakte van in totaal (391 m² + 121 m² =) 512 m². De garage heeft een oppervlakte van 15 m². Het perceelsgedeelte van 121 m2 betreft een (schuin) achter het oorspronkelijk bij de woning behorende perceel dat voorheen deel uitmaakte van een achter de tuinen van de [a-laan] (oneven) gelegen achterterrein[...], en door belanghebbende is verworven toen [...] het achterterrein aan de eigenaren van aangrenzende percelen te koop werd aangeboden.
Ter onderbouwing van de WOZ-waarde heeft de heffingsambtenaar als bijlage 1 bij zijn verweerschrift in hoger beroep een op 15 mei 2013 door R. Veldman opgemaakt taxatierapport (hierna ook genoemd: ‘waarderapport’) ingebracht, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende objecten:
|
Object |
[a-laan] [1] |
[a-laan] [3] |
[a-laan] [2] |
[a-laan] [4] |
|
Objecttype |
Rijenwoning kop |
Rijwoning |
Rijwoning |
Rijwoning |
|
Bouwjaar |
1930 |
1930 |
1929 |
1929 |
|
Oppervlakte in m² |
391+121 |
257 |
263 |
262 |
|
Inhoud in m³ |
575+22 |
607 |
571 |
541 |
|
Aan- en bijgebouwen |
- dakkapel - garage vrijstaand |
- berging/schuur aangebouwd |
- dakkapel |
- dakkapel - berging/schuur vrijstaand |
|
Transactiedatum |
- |
18 april 2011 |
10 mei 2010 |
2 juni 2010 |
|
Transactiesom |
- |
€ 600.000 |
€ 660.000 |
€ 675.000 |
|
WOZ-waarde naar waardepeildatum 1.1.2011 |
€ 780.000 |
|||
|
Kwaliteit/luxe |
3 – voldoende |
2 – matig |
3 – voldoende |
3 – voldoende |
|
Onderhoudstoestand |
3 – voldoende (onderhoud is niet op korte termijn noodzakelijk) |
2 – matig (onderhoud op korte termijn noodzakelijk) |
1 – slecht (achterstallig onderhoud) |
2 – matig (onderhoud op korte termijn noodzakelijk) |
|
Voorzieningen |
2 – matig |
1 – slecht |
2 – matig |
2 – matig |
|
Ligging |
3 – voldoende |
3 – voldoende |
3 – voldoende |
3 – voldoende |
|
Opmerkingen |
Voormalige beneden / bovenwoning |
In eerste aanleg had de heffingsambtenaar een eerdere versie van dit waarderapport in het geding gebracht, waarin dezelfde vergelijkingsobjecten waren gebezigd.
In het in 2.2.1. vermelde taxatierapport is voor de grondwaarden uitgegaan van een zogenoemde grondstaffel, waarbij de volgende vierkantemeterprijzen zijn gehanteerd::
€ 1.480 voor de grond tot 150 m2
€ 1.200 voor de grond vanaf 150 m2 tot 250 m2
€ 550 voor de grond vanaf 250 m2 tot 400 m2
€ 475 voor de grond vanaf 400 m2 tot 1000 m2
€ 100 voor de grond vanaf 1000 m2.
Blijkens een door de heffingsambtenaar verstrekt overzicht (bijlage 2 bij het verweerschrift in hoger beroep) zijn de volgende bouwkavels in de gemeente[P] uitgegeven tegen de daarbij vermelde vierkantemeterprijs:
(4x) 151 m² voor € 1.497 per m² op 10 februari 2012;
(2x) 237 m² voor € 1.122 per m² op 15 en 20 december 2011;
(1x) 245 m² voor € 1.698 per m² op 6 juni 2011;
(1x) 270 m² voor € 2.132 per m² op 1 mei 2012;
(1x) 208 m² voor € 1.094 per m² op 20 december 2011;
(1x) 299 m² voor € 1.673 per m² op 6 juni 2011;
(1x) 335 m² voor € 1.336 per m² op 6 juni 2011;
(1x) 502 m² voor € 779 per m² op 8 mei 2012;
(1x) 575 m² voor € 717 per m² op 9 maart 2012;
(1x) 596 m² voor € 724 per m² op 27 februari 2012.
In het in 2.2.3 vermelde overzicht zijn ook de volgende gegevens opgenomen van transacties die in de gemeente[P] hebben plaatsgevonden met betrekking tot ‘extra tuingrond’:
295 m2 voor € 140 per m2 op 31 maart 2010;
85 m2 voor € 176 per m2 op 20 april 2012;
50 m2 voor € 140 per m2 op 10 mei 2012;
180 m2 voor € 150 per m2 op 26 november 2012.
Eind november 2010 is de woning [a-laan] [9], met een perceelsoppervlakte van 305 m2 en een inhoud van 650 m3, verkocht voor € 705.000. Deze woning is gelegen op de hoek van de [a-laan] en de[b-laan], een drukke doorgaande weg.
3 Geschil in hoger beroep
In hoger beroep zijn, naar het Hof uit het ‘Verzoek’ op blz. 12 van het hogerberoepschrift begrijpt, nog uitsluitend de WOZ-waarde en de te dier zake door de inspecteur en de rechtbank genomen beslissingen in geschil.