Gerechtshof Amsterdam, 10-07-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3101, 13/00545
Gerechtshof Amsterdam, 10-07-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3101, 13/00545
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 10 juli 2014
- Datum publicatie
- 6 augustus 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2014:3101
- Zaaknummer
- 13/00545
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17
Inhoudsindicatie
WOZ. Waardering woon/bedrijfserf en waardering sorteerloodsen en de daarin aangebrachte koel-/vriescellen.
Uitspraak
kenmerk 13/00545
10 juli 2014
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
tegen
de uitspraak in de zaak met kenmerk ALK 12/1219 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank), in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heerhugowaard, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet Woz) bij beschikking van 25 februari 2010 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [Z] (hierna: het object) voor het jaar 2010 vastgesteld op € 882.000.
Het tegen de waardevaststelling gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar bij uitspraak van 12 april 2012 ongegrond verklaard.
In haar uitspraak van 15 augustus 2013 heeft de rechtbank het tegen deze uitspraak ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is op 12 september 2013 bij het Hof ingekomen. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op 20 november 2013 is van belanghebbende een nader stuk ontvangen.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 juni 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak, waarin belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’, de navolgende feiten vastgesteld.
“1.2. Eisers onroerende zaak bestaat uit in totaal negen percelen grond met een totale oppervlakte van 175.549 m², waarvan een deel bebouwd is, of dienstbaar is aan de opstallen. De grond, voor zover die niet is bebouwd en/of dienstbaar is aan de opstallen, betreft bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. Bij de waardering is aan deze cultuurgrond geen waarde toegekend.
De cultuurgrond wordt gebruikt voor het kweken van groenten (ijsbergsla, spitskool, witte kool rode kool en als wisselteelt tarwe). Er zijn acht vaste arbeidskrachten en twintig losse arbeidskrachten.
Bij de waardering is aan de volgende deelobjecten een waarde toegekend: woning (1.070 m³), grond bij woning (600 m²), schuur (80 m²), open werktuigberging
(200 m²), gesloten werktuigberging (300 m²), twee sorteerloodsen (1034 m² en 990 m²)
drie koel/vriescellen (441 m², 185 m² en 308 m²), grond bij niet-woning (7.800 m²) en verharding (2.300 m²).”
Nu tegen deze feitenvaststelling geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.
Het Hof voegt hieraan nog de volgende feiten toe.
Bij uitspraak van 19 januari 2012 met zaaknummer AWB 10/540 heeft de rechtbank Alkmaar het beroep van belanghebbende inzake de waardebeschikking voor het jaar 2009 gegrond verklaard en voor dat jaar de waarde van het object vastgesteld op € 840.000.
De heffingsambtenaar heeft in die procedure een taxatierapport van [taxateur B] ([kantoor taxateur B]) overgelegd waarin de waarde van het object naar de peildatum 1 januari 2008 is getaxeerd op € 1.000.000, welke waarde blijkens de specificatie op bladzijde 5 van het taxatierapport als volgt is opgebouwd.
Onderdeelobject Bwjr Opp. m2 Inh. M3 Stukwrd Waarde
Woning vrijstaand 1900 1.071 € 210 € 227.000
eenvoudig
Grond bij niet woning 7.800 € 20 € 156.000
Schuur (steen) 1900 80 € 100 € 8000
Werktuigenloods open 1997 200 € 95 € 19.000
(metaal)
Grond bij eengezinswoning 700 € 26 € 18.135
Werktuigenberging (metaal) 1980 300 € 66 € 19.800
Verharding (grond) 2.300 € 15 € 34.500
Asbest opruiming 1970 790 € -/- 6083
Sorteerloods (metaal) 2004 493 € 230 € 113.390
Sorteerloods (metaal) 2006 486 € 231 € 112.266
Koelcel (inpandig) 2004 441 € 213 € 93.933
Koelcel (inpandig) 2006 308 € 227 € 69.916
Koelcel (inpandig) 2006 185 € 258 € 47.730
Kantoor (inpandig) 2004 40 € 300 € 12.000
Kantine (inpandig, le verd.) 2004 40 € 300 € 12.000
Zomerhuis 1900 220 € 250 € 55.000
/
2007
Laad/los kuil 2004 137 € 60 € 8.250
Totale waarde € 1.000.000
Op 12 december 2012 heeft [A] (hierna: de taxateur) ten behoeve van de heffingsambtenaar een taxatie naar waardepeildatum 1 januari 2009 verricht, uitkomend op € 1.080.000. Dit taxatierapport bevat de volgende waarde-opbouw van het object:
onderdeel onderdeel object bouwjaar oppervlakte stukwaarde factor waarde
nummer /inhoud grote
1 Woning 1900 1.070m³ € 225 0,908 € 218.563
2 Grond bij woning 600m² € 101 € 60.500
3 Schuur (steen) 1900 80m² € 98 1,200 € 9.480
Werktuigberging open
4 metaal 1997 200m² € 93 1,040 € 19.344
5 werktuigberginggesloten 1980 300m² €67 1,000 €20.100
6 Sorteerloods metaal 2004 1.034m² € 192 0,893 € 192.948
7 Sorteerloods metaal 2006 990m² € 192 0,890 € 169.171
8 koel/ vriescel (inpandig) 2004 441m² € 302 0,854 € 113.794
9 koel/ vriescel (inpandig) 2006 185m² € 302 0,930 € 51.944
10 koel/vriescel(inpandig) 2006 308m² €302 0,878 €81.667
14 Grond bij niet woning 7.800m² € 15 € 118.000
15 verharding 2.300m² € 15 [€ 34.500]
16 asbestopruiming 1970 790m² €-10 €-7.584
Totaal van de
waarde € 1.082.427
De taxateur heeft daarbij onder meer de volgende toelichting gegeven:
“In de sorteerloodsen staan koel/vriescellen. Deze cellen zijn apart gewaardeerd en hierdoor komen het aantal vierkante meters van de sorteerloodsen niet overeen met de genoemde vierkante meters op de taxatieverslag van de gemeente. Het totaal aan vierkante meters van de koelcellen incl. de sorteerloodsen komt wel overeen met de werkelijkheid”.
De taxateur heeft voor – onder meer – de waardering van de sorteerloodsen en de koel/vriescellen gebruik gemaakt van kengetallen uit de Taxatiewijzers grond en gebouwen bij agrarische objecten.
De taxateur heeft bij de waardebepaling gebruik gemaakt van de volgende gegevens betreffende transacties van in de omgeving gelegen boerderijen:
[adres 2], op 1 april 2009 verkocht voor € 722.500
[adres 3], op 3 maart 2008 verkocht voor € 985.000
[adres 4], op 16 januari 2012 verkocht voor € 663.000.
Bij brief van 26 februari 2013, gericht aan de rechtbank, heeft de heffingsambtenaar onder meer het volgende meegedeeld:
“Bij het taxeren van de woning van [het object] is gebruik gemaakt van de waarnemingen van de heer [taxateur B] in verband met de beroepszaak voor het belastingjaar 2009. Hierin staat vermeld dat de woning in goede staat verkeert. Op dit moment is het niet meer te controleren omdat medio oktober 2010 het pand grondig gerenoveerd is. Ik ga er echter van uit dat een pand niet gerenoveerd wordt als het in goede staat verkeert. Ik ga daarom akkoord met een waarde voor de woning van € 150.000,--. De taxatiewaarde gaat van € 1.080.000,-- naar € 1.010.000,--. De WOZwaarde van het object blijft gehandhaafd op € 882.000,--.”
3 Geschil in hoger beroep
In geschil is of de waarde van het object te hoog is vastgesteld.