Gerechtshof Amsterdam, 03-07-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3209, 12/00346
Gerechtshof Amsterdam, 03-07-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3209, 12/00346
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 3 juli 2014
- Datum publicatie
- 13 augustus 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2014:3209
- Zaaknummer
- 12/00346
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17
Inhoudsindicatie
De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning, alsmede de daarop gebaseerde aanslag, niet te hoog zijn vastgesteld. Het verschil tussen de staat van onderhoud van de woning en die van de vergelijkingsobjecten is zodanig dat in dit opzicht ernstig moet worden getwijfeld aan de representativiteit van die vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft niet voldoende (geobjectiveerd) aannemelijk gemaakt waarom bij de waardering van de woning met de staat van onderhoud en uitrusting rekening is gehouden in de mate waarin daarmee volgens het taxatierapport van de gemeente rekening is gehouden.
Uitspraak
Kenmerk 12/00346
3 juli 2014
uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 12/5541 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de Gemeente Haarlem, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 29 februari 2012, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Q], op de waardepeildatum 1 januari 2011 voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 187.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 2 november 2012, de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Bij uitspraak van 25 april 2013, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 5 juni 2013, en aangevuld bij brievenvan 4 juli 2013 en van 28 augustus 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 mei 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
Belanghebbende, die bij aangetekende brief van 3 april 2014 verzonden aan [adres] (adres gemachtigde), is uitgenodigd voor de zitting, is niet verschenen. Blijkens gegevens van PostNL is deze brief op 4 april 2014 aangeboden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 en 2.2 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin, evenals in de overigens op te nemen citaat van de rechtbank, aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
2.2.De woning is een omstreeks 1890 gebouwde tussenwoning met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 296 m³ en de oppervlakte van het perceel is 120 m².”
Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.
In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft in het taxatierapport (bijlage bij het verweerschrift van 16 januari 2013) voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning van belanghebbende een “[m]atrix vergelijkbare objecten” opgenomen met de volgende gegevens:
|
Adres |
Inhoud Hoofd- gebouw |
€ per m³ |
Opstal- waarde |
Perceel- grootte |
€ per m² |
Kavel- waarde |
Reële waarde 1-1-2011 |
Transactie- som |
Transactie- datum |
|
[A-straat 1] |
296 m³ |
€ 325 |
€ 96.200 |
120 m² |
€ 825 |
€ 99.000 |
€ 195.000 |
||
|
[B-straat 1] |
317 m³ |
€ 700 |
€ 221.900 |
95 m² |
€ 975 |
€ 92.625 |
€ 314.000 |
€ 312.001 |
2-8-2011 |
|
[C-straat 1] |
318 m³ |
€ 575 |
€ 182.850 |
121 m² |
€ 825 |
€ 99.825 |
€ 282.000 |
€ 280.000 |
28-7-2011 |
|
[D-straat 1] |
320 m³ |
€ 490 |
€ 156.800 |
115 m² |
€ 845 |
€ 97.175 |
€ 253.000 |
€ 253.500 |
4-10-2010 |
In voormeld taxatierapport is de woning als volgt omschreven:
“Algemeen
Object : tussenwoning
Bouwjaar : omstreeks 1890
Opgetrokken uit : metselwerk
Kwaliteit : matig tot slecht
Constructie : metselwerk, pannengedekt zadeldak,
bitumineus gedekt plat dak.
Verwarming : gaskachelverwarming
Sanitaire voorzieningen : geen luxe en benedengemiddeld voor een woning uit deze
Bouwperiode.
(…)
Staat van onderhoud
Er is sprake van benedengemiddeld en achterstallig onderhoud.
Aanwezige nutsvoorzieningen
Alle nutsvoorzieningen zijn aanwezig.
Aanwezige technische voorzieningen en installaties
Gaskachelverwarming / aan vervanging toe zijnde voorzieningen.”
Onder een omschrijving van de vergelijkingsobjecten in het taxatierapport is opgenomen dat de staat van onderhoud ten tijde van de koop van [B-straat 1] en van [C-straat 1] goed was en dat [D-straat 1] een gedateerde, nette woning betrof.
Belanghebbende heeft in eerste aanleg een taxatierapport ingebracht waarin de woning van belanghebbende per waardepeildatum 1 januari 2011 is getaxeerd op € 158.000. In het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport staat, onder andere, het volgende vermeld:
“De woning verkeert nog in originele staat en is slecht onderhouden. De woning dient zowel in- als uitwendig geheel te worden gerenoveerd. Mogelijk dient ook de fundering vernieuwd te worden.”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2011 niet te hoog heeft vastgesteld.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.