Gerechtshof Amsterdam, 10-07-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3214, 13/00215
Gerechtshof Amsterdam, 10-07-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3214, 13/00215
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 10 juli 2014
- Datum publicatie
- 13 augustus 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2014:3214
- Zaaknummer
- 13/00215
Inhoudsindicatie
De heffingsambtenaar is ter zake van de aanwezige loze ruimte vanwege de specifieke architectuur van de woning en de staat van onderhoud niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast, terwijl voorts een van de vergelijkingsobjecten niet, althans niet zonder rekening te houden met het verschil in uitstraling tussen het vergelijkingsobject en de woning geschikt is als vergelijkingsobject. Belanghebbende maakt met het door hem overgelegde taxatierapport de door hem gestelde waarde niet aannemelijk. Het Hof stelt de WOZ-waarde in goede justitie vast.
Uitspraak
Kenmerk 13/00215
10 juli 2014
uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/22 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de Gemeente Bergen, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 25 februari 2011, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2010 voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 1.087.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 18 november 2011, de vastgestelde waarde verlaagd naar €1.066.000.
Bij uitspraak van 14 maart 2013, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 10 april 2013, aangevuld bij brief gedagtekend 3 december 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 mei 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in de onderdelen 1.1 en 1.2 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin, evenals in de overigens op te nemen citaat van de rechtbank, aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“1.1. Verweerder heeft de WOZ-waarde van eisers woning aan de [A-straat 1] te [Z] voor het belastingjaar 2011 bij de beschikking van 25 februari 2011 vastgesteld op € 1.087.000 en vervolgens bij de bestreden uitspraak op bezwaar verlaagd naar € 1.066.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2010.
Eisers woning is een geschakelde woning die staat op een perceel van 925 m². De woning is gebouwd in 1919 en beschikt over een berging/schuur, garage/berging en een uitbouw.”
Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.
In aanvulling hierop stelt het Hof het volgende vast.
In het taxatierapport opgemaakt door [A], gedagtekend 7 maart 2012, dat de heffingsambtenaar in eerste aanleg heeft overgelegd (bijlage bij het verweerschrift in eerste aanleg), is onder de beschrijving van de woning van belanghebbende opgenomen dat “[h]et geheel (…) in een normale staat van onderhoud [verkeert]” en “een nette indruk [maakt]”.
In het taxatierapport van [A] zijn voorts onder meer de volgende gegevens opgenomen van de woning, alsmede van de door de heffingsambtenaar ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van belanghebbendes woning aangevoerde vergelijkingsobjecten:
|
adres |
[A-straat 1] |
||||
|
type |
Geschakeld |
||||
|
bouwjaar |
ca. 1919 |
||||
|
woning |
575 |
m³ |
€ 700 |
€ |
402.500 |
|
grond |
925 |
m² |
€ 624 |
€ |
577.500 |
|
bijgebouw |
berging/schuur |
€ |
4.000 |
||
|
garage/berging |
€ |
10.000 |
|||
|
uitbouw 110 m³ (excl. kelder) |
€ |
77.000 |
|||
|
WOZ-waarde per 1-1-2010, afgerond |
€ |
1.070.000 |
|||
|
De woning is 24 augustus 2000 gekocht voor € 862.182,-- |
|||||
|
adres |
[B-straat 1] |
||||
|
type |
Twee-onder-een-kapwoning |
||||
|
bouwjaar |
ca. 1919 |
||||
|
woning |
435 |
m³ |
€ 807 |
€ |
350.857 |
|
grond |
730 |
m² |
€ 711 |
€ |
519.000 |
|
bijgebouw |
garage |
€ |
19.000 |
||
|
berging/schuur |
€ |
4.000 |
|||
|
hobbyruimte/atelier 100 m³ |
€ |
30.000 |
|||
|
WOZ-waarde per 1-1-2010, afgerond |
€ |
922.000 |
|||
|
Verkoopprijs |
€ |
925.000 |
|||
|
Verkoopdatum |
30-12-2009 |
||||
|
staat van de woning is minder, heeft wel meer uitstraling door de aanwezigheid van een rieten kap |
|||||
|
woning is totaal ca. 250 m³ kleiner |
|||||
|
de perceeloppervlakte is 195 m² kleiner |
|||||
|
ligging is vergelijkbaar, maakt ook deel uit van Meerwijk |
|
adres |
[C-straat 1] |
||||
|
type |
Twee-onder-een-kapwoning |
||||
|
bouwjaar |
ca. 1935 |
||||
|
woning |
650 |
m³ |
€ 625 |
€ |
406.250 |
|
grond |
331 |
m² |
€ 658 |
€ |
217.875 |
|
bijgebouw |
garage |
€ |
15.000 |
||
|
dakkapel |
€ |
4.000 |
|||
|
WOZ-waarde per 1-1-2010, afgerond |
€ |
643.000 |
|||
|
Verkoopprijs |
€ |
620.000 |
|||
|
Verkoopdatum |
05-07-2011 |
||||
|
staat van de woning is vergelijkbaar |
|||||
|
woning is totaal ca. 35 m³ kleiner |
|||||
|
de perceeloppervlakte is 594 m² kleiner |
|||||
|
ligging is minder (andere wijk, drukke weg aan achterzijde) |
|
adres |
[C-straat 2] |
||||
|
type |
Twee-onder-een-kapwoning |
||||
|
bouwjaar |
ca. 1932 |
||||
|
woning |
545 |
m³ |
€ 765 |
€ |
416.925 |
|
grond |
446 |
m² |
€ 585 |
€ |
261.000 |
|
bijgebouw |
garage |
€ |
23.375 |
||
|
dakkapel |
€ |
4.000 |
|||
|
hobbyruimte |
€ |
33.750 |
|||
|
WOZ-waarde per 1-1-2010, afgerond |
€ |
739.000 |
|||
|
Verkoopprijs |
€ |
720.000 |
|||
|
Verkoopdatum |
28-02-2011 |
||||
|
staat van de woning is beter (in 2005 gemoderniseerd) |
|||||
|
woning is totaal ca. 140 m³ kleiner |
|||||
|
de perceeloppervlakte is 479 m² kleiner |
|||||
|
ligging is minder (andere wijk) |
Belanghebbende heeft in eerste aanleg een door Benjamins & Benjamins opgemaakt taxatierapport ingebracht, gedagtekend 3 april 2012, waarin de woning van belanghebbende per waardepeildatum 1 januari 2010 is getaxeerd op € 840.000. In het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport staat, onder meer, het volgende vermeld:
“Fundering: de woning is gefundeerd op staal. Door de opwaartse druk van de kelderbak in combinatie met een ondergrond met relatief veel veen is de woning aan alle kanten gaan zetten en scheuren. Geconcludeerd kan worden dat de woning in de tijd constructief niet goed is gebouwd.”
In hoger beroep heeft belanghebbende een brief van de gemeente Bergen van 22 april 2013 overgelegd, met onder meer de volgende inhoud:
“1. Voor het belastingjaar 2011 is een grondprijs toegepast van € 1.200,-/m2. Hierbij is een staffel toegepast, waar per 250 m2 gehalveerd wordt tot 25%. De berekening voor [A-straat 1] is als volgt:
250m2 * 1200,- = € 300.000,-
250m2 * 600, = € 150.000,-
425m2 * 300, = € 127.500,-
925m2 = € 577.500,-
2. Andere woningen aan de [A-straat] hebben in de meerderheid van de gevallen voor 2011 een grondprijs van € 875,-/m2, waarbij gestaffeld wordt per 500 m2.”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2010 niet te hoog heeft vastgesteld.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.