Gerechtshof Amsterdam, 06-02-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:387, 12/00516
Gerechtshof Amsterdam, 06-02-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:387, 12/00516
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 6 februari 2014
- Datum publicatie
- 19 februari 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2014:387
- Zaaknummer
- 12/00516
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17
Inhoudsindicatie
WOZ. Onderbouwing waardering door de heffingsambtenaar. De waardering van belanghebbende door uit te gaan van de bouwkosten in plaats van de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten acht het Hof onjuist. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat hij in een voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen in onderhoudsstaat van de vergelijkingsobjecten en die van de woning.
Uitspraak
kenmerk 12/00516
6 februari 2014
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 11/6537 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Velsen,
de inspecteur.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) gedateerd 28 februari 2011, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-laan 1] te [Z] (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2010, voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 1.988.000 (hierna: de WOZ-waarde).
Belanghebbende heeft tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak op bezwaar van 4 november 2011 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 30 mei 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof binnengekomen op 10 juli 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 november 2013. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in onderdelen 2.1 en 2.2. van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin en in de later geciteerde overwegingen van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning betreft een vrijstaande villa met kelder, twee bijgebouwen en een eigen oprijlaan. De inhoud van de woning (inclusief aanbouw en dakkapellen) is ongeveer 2.606 m³ en de oppervlakte van het perceel is 8.380 m². Het bouwjaar van de woning is circa 1929.”
Nu partijen tegen de door de rechtbank vastgestelde feiten geen grieven hebben gericht, zal ook het Hof van die feiten uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog de volgende feiten toe.
In eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport van [B] ([Bedrijf C]) overgelegd, opgesteld op of kort na de datum van taxatie van 1 maart 2012. De WOZ-waarde van de woning naar de peildatum 1 januari 2010 wordt hierin (onder meer) onderbouwd met transacties die in 2009 en 2010 hebben plaatsgevonden met betrekking tot de [d-laan 1] te [Q] en [a-laan 2] te [Z]. De WOZ-waarde van de woning is in dit rapport getaxeerd op € 2.110.000.
Volgens de in deze taxatie opgenomen taxatieopbouw zijn voor de grond bij de woning de volgende waarden in aanmerking genomen:
Kavel Waarde per eenheidGrond bij woning 1000 € 250 € 250.000 Grond bij woning 2000 € 50 € 100.000Grond bij woning (bosgrond) 5380 € 5 € 26.900
Vanwege de omvang van de woning, met als bouwjaar 1929, is in de taxatieopbouw voorts als volgt gebruik gemaakt van een staffel voor de bepaling van de waarde van het hoofdgebouw:
Inhoud Waarde per eenheid Woning hoofdgebouw 1 1000 € 1.150 € 1.150.000Woning hoofdgebouw 2 1000 € 575 € 575.000Woning hoofdgebouw 3 606 € 265 € 160.590
In het taxatierapport van [B] zijn ter zake van de woningen aan de [d-laan] (bouwjaar ca. 1909; inhoud 1.033 m³) en [a-laan] (bouwjaar ca. 1927; inhoud 831 m³) als waarden per m³ van het hoofdgebouw vermeld € 1.444 respectievelijk € 1.221.
Belanghebbende heeft in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd van [E] ([Bedrijf F] B.V.). In deze taxatie is onder meer het volgende vermeld:
“ReferentieobjectenEr zijn geen relevante vergelijkingsobjecten voorhanden. De in het taxatieverslag van de Gemeente Velsen vermelde vergelijkingsobjecten zijn naar onze mening onvergelijkbaar met het onderhavige object. Bij de bepaling van de waarden is door het ontbreken van relevante referentie objecten uitgegaan van de navolgende kerncijfers:
Gebouwgebonden grond 1000 m² x € 250,--Tuin 2000 m² x € 50,--Bosgrond 5380 m² x € 5,--Bouwkosten -/- functionele veroudering € 400,--/m³”
In deze taxatie is de WOZ-waarde van de woning getaxeerd op € 1.410.300.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum van 1 januari 2010.
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding, alsmede het verhandelde ter zitting.