Gerechtshof Amsterdam, 02-10-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:4570, 14/00192
Gerechtshof Amsterdam, 02-10-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:4570, 14/00192
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 2 oktober 2014
- Datum publicatie
- 12 november 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2014:4570
- Zaaknummer
- 14/00192
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17
Inhoudsindicatie
Voor een reële kans tot wijziging van de bestemmingsvoorschriften is benodigd dat een redelijk handelende gegadigde daarmee rekening zou houden.
Uitspraak
kenmerk 14/00192
2 oktober 2014
uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: mr. R.V. de Best te [P](NH)
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk ALK 12/2390 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 23 maart 2012 de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1]te [P](hierna: de woning) voor het jaar 2012 bij een op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) genomen beschikking vastgesteld op € 1.472.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2012 ter zake van de woning bekend gemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 17 augustus 2012, de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Bij uitspraak van 18 december 2013, verzonden op 19 februari 2014, heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 2 april 2014, aangevuld bij schrijven van 2 mei 2014. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 augustus 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. De gemachtigde heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid bij het onderzoek ter zitting aanwezig te zijn, op welke mogelijkheid hij is gewezen in de door hem (blijkens gegevens van Post.nl) op 19 juli 2014 in ontvangst genomen uitnodiging ter zake.
2 Feiten
De rechtbank heeft in de onderdelen 1.1 en 1.2 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt in deze uitspraak aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning van eiseres aan de [a-straat 1]te [P]voor het belastingjaar 2012 vastgesteld op € 1.472.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2011.
De woning van eiseres is een vrijstaande woning, gebouwd in 1925, op een perceel van 2495 m2, voorzien van dakkapellen, een garage en een schuur.
In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast, welke het ontleent aan de in beroep ingebrachte stukken voor de onder 2.3 vermelde feiten en aan de in hoger beroep ingebrachte stukken voor de onder 2.4 vermelde feiten.
In het in de bezwaarfase opgemaakte taxatieverslag is aan de woning een inhoud toegekend van € 750 m³. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een deskundige. Het rapport vermeldt onder meer de volgende gegevens van de woning en de voor de waardering in aanmerking genomen verkopen van vrijstaande woningen in de gemeente Bergen (hierna ook: de vergelijkingsobjecten).
|
Adres |
bouwjr. |
m³ |
m² |
tax-waarde € |
Waardepeildatum |
bijzonderheden |
|
[a-straat 1] |
1925 |
600 |
2495 |
1.500.000 |
1 januari 2011 |
|
|
verkoopprijs € |
Verkoopdatum |
|||||
|
[b-straat 1] |
1932 |
600 |
662 |
1.231.000 |
8 april 2011 |
gerenoveerd in 2007/ geisoleerde dubb. garage |
|
[c-straat 1] |
1957 |
660 |
989 |
1.250.000 |
29 april 2011 |
na de koop gesloopt |
|
[d-straat 1] |
1925 |
600 |
3484 |
1.750.000 |
3 januari 2011 |
|
|
[a-straat ] [2] |
1932 |
600 |
467 |
1.175.000 |
23 januari 2012 |
gerenoveerd in 2008 |
In de in het taxatierapport opgenomen ‘Taxatie-opbouw’ van de woning en de vergelijkingsobjecten zijn onder de volgende gegevens vermeld:
De woning
woning 600 m³ à € 450 € 270.000
grond 650 m² à € 1.000 € 650.000
350 m² à € 500 € 175.000
1495 m² à € 100 € 373.500
[b-straat 1]
woning 600 m³ à € 812 € 487.200
grond 650 m² à € 1.000 € 650.000
12 m² à € 500 € 6.000
[c-straat 1]
woning 660 m³ à € 539 € 355.740
grond 650 m² à € 1.050 € 682.500
339 m² à € 525 € 177.975
[d-straat 1]
woning 600 m³ à € 462 € 277.200
grond 650 m² à € 1.000 € 650.000
350 m² à € 500 € 175.000
2000 m² à € 250 € 500.000
484 m² à € 100 € 48.400
[a-straat ] [2]
woning 600 m³ à € 1.114 € 668.400
grond 467 m³ à € 1.100 € 513.700
De woning heeft de status van gemeentelijk monument. De woning ligt 10 meter van de openbare weg. De langste zijde van de kavel grenst aan de openbare weg. Het vanaf de openbare weg gezien rechter gedeelte van de kavel bestaat uit 690 m² bosgrond in de vorm van een vierkant, gelegen voor de woning [a-straat ] [3 1]. Ten behoeve van deze woning is ten laste van dit kavelgedeelte een recht van overpad gevestigd. In het taxatierapport is over de kadastrale gegevens van de woning het volgende opgemerkt:
[De woning] is bij de gemeente [P](…) kadastraal bekend onder
- [AAAA], sectie A. perceel [1111], groot 18 are en 5 centiare (1.805 m²)
- [AAAA], sectie A, perceel [2222], groot 6 are en 90 centiare (690 m²).
Belanghebbende heeft van de in het taxatieverslag en taxatierapport genoemde woningen kleurenfoto’s ingebracht die enkele malen groter zijn dan de in het rapport opgenomen foto’s, alsmede een foto van de vrijstaande woning [e-straat 1] te [P] Deze woning is gebouwd in 1999 en op 1 maart 2013 verkocht voor € 1.200.000.
3 Geschil in hoger beroep
Tussen partijen is evenals in eerste aanleg in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet hoger is dan de in artikel 17, lid 2, van de Wet bedoelde waarde.