Gerechtshof Amsterdam, 20-02-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:506, 13/00247
Gerechtshof Amsterdam, 20-02-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:506, 13/00247
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 20 februari 2014
- Datum publicatie
- 26 februari 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2014:506
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2015:101
- Zaaknummer
- 13/00247
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17
Inhoudsindicatie
Op grond van aanvullende bijzondere bepalingen is 25% van de koopsom van een nieuwbouwwoning eerst opeisbaar bij de vervreemding van de woning voorzover daarbij meer wordt verkregen dan het reeds betaalde bedrag. Op grond van deze bepalingen is niet aannemelijk dat de in het kadaster opgenomen koopsom overeenkomt met de in artikel 17, lid 2, van de Wet woz bedoelde waarde.
Uitspraak
kenmerk 13/00247
20 februari 2014
uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], de heffingsambtenaar,
tegen
de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/3254 van de rechtbank Noord-Holland/zittingsplaats Alkmaar (hierna: de rechtbank), in het geding tussen
[X] te[Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2011 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [a-straat][1] te[E] (gemeente [P]) voor het jaar 2011 vastgesteld op € 344.000 (hierna: de WOZ-beschikking). .
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 10 november 2011 het tegen de WOZ-beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 7 maart 2013 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de bij beschikking vastgestelde waarde verlaagd tot € 319.000.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 16 april 2013, aangevuld bij brief van 14 mei 2013. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 januari 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in de onderdelen 1.1 tot en met 1.3 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld.
Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning van eiser aan de [a-straat][1] te [P] voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op € 344.000. Verweerder is daarbij uitgaan van de waardepeildatum 1 januari 2010 en de staat van eisers woning op 1 januari 2011.
Eisers woning is een appartement met een inhoud van 385 m³ en met een berging van 8 m² en een parkeerplaats. Voor deze woning is eiser in 2008 een koop/aannemingsovereenkomst aangegaan waarbij een vrij op naam prijs (VON prijs) van € 344.000 is overeengekomen. Deze prijs betreft het totaal van de te betalen koop/aanneemsommen. In [in] 2010 is de woning opgeleverd.
De woning maakt deel uit van een appartementengebouw met[AANTAL 1] woningen, gelegen in ‘[B 1]’ te [P]. In [B 1] is vrijwel gelijktijdig eenzelfde appartementengebouw gerealiseerd met [AANTAL 2] woningen. Alle woningen zijn[in] 2010 opgeleverd. Door de projectontwikkelaar zijn de VON prijzen voor het appartementengebouw met de [AANTAL 2] woningen in 2007 bekend gemaakt, voor het appartementengebouw met de [AANTAL 1] woningen is begin 2008 de lijst met VON prijzen bekendgemaakt.
Het Hof voegt daaraan nog de volgende feiten toe:
De projectontwikkelaar heeft met (latere) kopers van appartementen bij en in samenhang met de koop-/aannemingsovereenkomst een overeenkomst gesloten, aangeduid als ‘BIJZONDERE BEPALINGEN IN VERBAND MET DE BETALING VAN DE KOOP/
AANNEEMSOM, welke overeenkomst krachtens het daarin opgenomen artikel 12, lid 5 onverkort deel uitmaakt van de koop-/aannemingsovereenkomst. In een daarvan door belanghebbende overgelegd exemplaar is onder meer het volgende opgenomen:
BIJZONDERE BEPALINGEN IN VERBAND MET DE BETALING VAN DE KOOP-/
AANNEEMSOM
In aanmerking nemende:
- dat in artikel III van de tussen partijen gesloten koop
/aannemingsovereenkomst is bepaald, dat verkrijger ter gelegenheid van de
oplevering van het gekochte integraal de door hem verschuldigde koop-/
aanneemsom met inbegrip van omzetbelasting en meerwerk en minderwerk
dient te hebben voldaan;
- dat de ondernemer de verkrijger, teneinde de woonlasten van de verkrijger
te beperken, de mogelijkheid heeft geboden om een gedeelte van de
verschuldigde koop- / aanneemsom op een later tijdstip te voldoen;
- dat verkrijger mede in verband met deze hem geboden mogelijkheid
besloten heeft tot koop van het hiervoor vermelde appartementsrecht en
derhalve gebruik wenst te maken van de mogelijkheid om een gedeelte van
de overeengekomen koop- / aanneemsom eerst op een later tijdstip aan de
ondernemer te voldoen;
- dat partijen bij deze nadere overeenkomst hun afspraken terzake nader
wensen vast te leggen.
Komen nader overeen als volgt:
Betaling en schuldigerkenning
Artikel 1
1. In de voormelde koop- / aannemingsovereenkomst is met betrekking tot de
betaling van de koop-/aanneemsom ten bedrage van € 365.700,-- een
regeling getroffen.
In afwijking van deze regeling komen partijen overeen, dat:
a. de verkrijger bij het vervallen van de koopsom en de termijnen van de
aanneemsom (het meerwerk en minderwerk daaronder uitdrukkelijk niet
begrepen) gehouden is tot voldoening van 75% van de verschuldigde
bedragen tot een bedrag van € 274.275,-- ( 75% van de koop
/aanneemsom).
b. de verkrijger de resterende 25% ten bedrage van € 91.425,-- aan de
ondernemer schuldig blijft, een en ander zoals hierna bepaald.
2. Verkrijger is niet gehouden tot voldoening van rente over het schuldig gebleven bedrag.
(…).
Deze aanvullende overeenkomst bevat voorts bepalingen die er in hun samenhang op neerkomen dat de koper ingeval van een latere vervreemding in beginsel het renteloos schuldig gebleven bedrag dient af te lossen, doch dat ingeval de bij vervreemding getaxeerde waarde lager is dan het schuldig gebleven bedrag, de aflossingsverplichting niet meer bedraagt dan die getaxeerde waarde.
Bij het bij de rechtbank ingediende verweerschrift heeft de heffingsambtenaar een taxatieverslag gevoegd, waarin wordt verwezen naar de verkoop van het appartement [a-straat][2] op 10 december 2010 voor € 294.000 en de verkoop van het appartement [a-straat][3] op 1 december 2010 voor € 297.000. De door de projectontwikkelaar vastgestelde vrij-op-naamprijzen van deze woningen waren respectievelijk € 303.000 en € 298.500.
Bij zijn verweer in hoger beroep heeft belanghebbende de volgende verklaring overgelegd:
Verklaring.
Ondergetekende, dhr. [C] geboren op 14 juli 1945 te [F] verklaart
dat hij in januari 2010 de in aanbouw zijnde woning gelegen aan de [a-straat][4]
heeft aangekocht voor de prijs van 289.300= euro en dit gebeurd is met
25.000= euro contante korting op de vrij op naam prijs.
Ik had de keus uit het krijgen van een contante korting of de z.g. 25 %
kortingsregeling, ik heb om voor mij moverende redenen gekozen voor de
korting. Ook verklaar ik hierbij dat ik op geen enkele wijze een band heb of heb
gehad met de verkopende partij, zakelijk noch privé.
Deze verklaring is naar waarheid opgemaakt, en ik ben bereid deze mondeling
en onder ede te bevestigen.
Aldus opgemaakt te [D] d.d. 21 mei 2013.
3 Geschil
Evenals bij de rechtbank is in geschil of de waarde van de woning juist is vastgesteld.