Gerechtshof Amsterdam, 23-10-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:5955, 14/00010
Gerechtshof Amsterdam, 23-10-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:5955, 14/00010
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 23 oktober 2014
- Datum publicatie
- 4 februari 2015
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2014:5955
- Zaaknummer
- 14/00010
Inhoudsindicatie
WOZ. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat geen relevant verschil bestaat tussen de woningen en twee vergelijkingsobjecten. Uit een rapport blijkt dat de zakkingsverschillen minstens even omvangrijk zijn. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met het verschil in onderhoudsstaat.
Uitspraak
kenmerk 14/00010
23 oktober 2014
uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: L. Bos (Makelaarsgroep Ameo) te Amsterdam
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 13/1253 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 31 januari 2011 de waarde van de volgende onroerende zaken (hierna ook: de woningen) op de waardepeildatum 1 januari 2010 - bij een op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) genomen beschikking voor het kalenderjaar 2011 - vastgesteld op de volgende bedragen:
[a-straat] 10-H € 199.500
[a-straat] 10-1 € 199.500
[a-straat] 10-2 € 199.500
[a-straat] 10-3 € 207.500.
In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2011 (hierna: OZB) bekend gemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, gedagtekend 18 januari 2013, de vastgestelde waardes van de woningen - met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen OZB - verminderd tot de volgende waardes:
[a-straat] 10-H € 167.000
[a-straat] 10-1 € 167.000
[a-straat] 10-2 € 167.000
[a-straat] 10-3 € 175.000.
Bij de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende een vergoeding toegekend van € 416,50 voor het uitbrengen van een deskundigenrapport over de waarde van de woningen door [A] (Makelaarsgroep [B]).
Bij uitspraak van 4 december 2013 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 10 januari 2014. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 15 april 2014 zijn verweerschrift aangevuld.
Van belanghebbende zijn nadere stukken binnengekomen op 22 augustus 2014. Deze stukken zijn in afschrift doorgezonden aan de heffingsambtenaar.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 september 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak (waarin belanghebbende als eiser wordt aangeduid en de heffingsambtenaar als verweerder) – voor zover thans van belang – de volgende feiten opgenomen.
“2.1. Eiser is eigenaar van de in geding zijnde onroerende zaken, gebouwd in 1902 en onderdeel van het pand [a-straat] 10. Het betreft vier afzonderlijke wooneenheden met een oppervlakte van 51 m². [a-straat] 10-3 heeft de beschikking over een berging. De vier onroerende zaken vormen sinds 2000 gezamenlijk een appartementsrecht, gelegen boven [a-straat] 10-0.
Tot de stukken behoort een rapportage van [C] B.V. van 13 november 2012 zonder conclusie met betrekking tot de kwaliteit van de fundering.
[C] B.V. heeft op 26 maart 2013 een rapport uitgebracht voor de panden 6 t/m 10 in de bouweenheid [a-straat] 2-12. De uitkomst van dat rapport is dat aannemelijk is dat de kwaliteit van de fundering 2-12 relatief laag is, dat de “lintvoegwaterpassing” uitwijst dat er sprake is van een kleine scheefstand en dat de “vloerwaterpassing” uitwijst dat er sprake is van een matige scheefstand. Het rapport bevat op bladzijde 10 de conclusie dat funderingsherstel noodzakelijk is voor het behoud van de panden 6 t/m 12 en classificeert op bladzijde 11 de kwaliteit van de fundering van de panden 6 t/m 10 als “kwaliteitsklasse IV”.”
Nu partijen tegen deze feitenvaststelling – behoudens het in 4.2.1 en 4.3.1 omschreven geschilpunt inzake de in aanmerking te nemen oppervlakte van de woningen – geen bezwaren hebben geuit, gaat ook het Hof (met inachtneming van dit geschilpunt) van die feiten uit.
Het Hof voegt daar de volgende feiten aan toe.
In het door de rechtbank in onderdeel 2.2 van haar uitspraak vermelde rapport van [C] van 26 maart 2013 (hierna ook: het [C]-rapport) is onder meer het volgende opgemerkt:
“1. Inleiding
Op 7 maart 2013 ontving [C] (…) van [belanghebbende] de opdracht voor het beoordelen van de kwaliteit van de fundering van de panden [a-straat] 6 t/m 10 te [Z]. (…)
3. Opzet funderingsonderzoek
Het onderzoek is in principe opgezet conform de F3O-richtlijn “Onderzoek en beoordeling van houten paalfunderingen onder gebouwen” van september 2012. (…)
6. Waterpasmetingen
Aan de voorgevels [a-straat] 2 t/m 14 is een lintvoegwaterpassing uitgevoerd. Op bel-etages [a-straat] 8 en 10 zijn 2 vloerwaterpassingen uitgevoerd. (…) De schadetypering en benaming zijn conform onderstaande tabel 2.2 van de F3O richtlijn.
Figuur 2: Richtlijn F3O – tabel 2.2 – beoordeling scheefstand
Rotatie Schade typering Benaming
< 1:300 Geen Nihil
1:300 tot 1:200 Architectonisch Klein
1:200 tot 1:100 Architectonisch Matig
1:100 tot 1:75 Constructief Groot
(…)
De resultaten van de metingen kunnen als volgt worden samengevat:
Tabel 2: Zakkingsverschillen en rotaties uit lintvoegwaterpassing voorgevels
Adres Maximaal zakkingsverschil in mm Rotatie
(…)
Scheiding houweenheid
[a-straat] 12 26 1:190
[a-straat] 10 18 1:280
(…)
[a-straat] 6 9 < 1:300
(…)
De rotaties uit de lintvoegwaterpassing worden volgens F3O beoordeeld als klein tot nihil.
(…)
8. Analyse
De panden maken deel uit van de bouweenheid [a-straat] 2-12/[b-straat] 207-211 opgericht in 1902. De bouweenheid heeft ingebalkt in de bouweenheid [a-straat] 14-26 eveneens opgericht in 1902. De panden [a-straat] 8 en 10 zijn een bouwlaag hoger dan de overige panden van de bouweenheid. (…)
Uit de resultaten van de lintvoegwaterpassing blijkt dat het gemeten zakkingsverschil aan de voorgevels [a-straat] 2 t/m 12 maximaal 63 mm bedraagt. Verder valt op dat de bouweenheid 2-12 sterker is gezakt dan 14-26, aannemelijk is dat de kwaliteit van de fundering [a-straat] 2-12 van een lager niveau is. Op de overgang van de bouweenheden treedt een zakkingsverschil op bij [a-straat] 12 (Scharnierpand). Uit de vloerwaterpassingen blijkt dat de panden 8 en 10 richting de achtergevel staan variërend van 67 tot 95 mm, volgens de richtlijn van F3O kan dit worden beoordeeld als matig. Door de veel sterkere zakking aan de achtergevel [a-straat] 8 en 10 is hoogstwaarschijnlijk ook een groot zakkingsverschil ontstaan bij de achtergevel van het pand [a-straat] 12. De achtergevel van 12 staat visueel ook sterk scheef, waarbij ook veel scheurvorming aanwezig is. (…)
De scheefstand richting de achtergevel is ongebruikelijk voor panden uit deze bouwtijd. Normaal staan de panden licht tot matig richting de voorgevel (…).
(…)
Samenvattend geld[t] dat de hogere panden uit de bouweenheid, [a-straat] 8-10, tijdens het zakkingsproces circa 8 cm naar de achtergevel zijn gezakt. Bij de belendende panden 6 en 12 ontstaat hierdoor een sterke rotatie in de achtergevel. Bij 12 wordt dit nog versterkt door het inbalken in de betere bouweenheid 14-26.
Dit zakkingsproces blijft toenemen waardoor de schade aan het casco zal blijven verergeren. Voor het behoud van de panden is een funderingsherstel noodzakelijk, bij voorkeur geldt dit minimaal voor de panden 6 t/m 12.
(…)
Indien de fundering zou worden beoordeeld volgens de classificatie van de richtlijn F3O (…) dan zijn wij van mening dat de fundering van de panden [a-straat] 6 t/m 10 te [Z] moet worden beoordeeld als onvoldoende. Dit staat gelijk aan kwaliteitsklasse IV zoals gebruikelijk gehanteerd in [Z]. Hierbij geldt dat de fundering moet worden hersteld binnen een periode van 0-5 jaar, bij aanvullend onderzoek in de vorm van een funderingsinspectie is de verwachting dat het funderingsherstel een dringender karakter krijgt met mogelijk een aanschrijving vanuit gemeentewege.”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in geschil of de door de heffingsambtenaar bij de uitspraken op bezwaar nader vastgestelde waardes van de woningen overeenkomen met, dan wel niet hoger zijn dan de ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalde waarde. Belanghebbende is van mening dat de waarde van de woningen niet meer bedraagt dan € 142.000 ([a-straat] 10-H, 10-1 en 10-2) respectievelijk € 150.000 ([a-straat] 10-3).