Gerechtshof Amsterdam, 02-10-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:5966, 14/00175
Gerechtshof Amsterdam, 02-10-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:5966, 14/00175
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 2 oktober 2014
- Datum publicatie
- 4 februari 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2014:5966
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2015:598
- Zaaknummer
- 14/00175
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17
Inhoudsindicatie
WOZ. Het Hof verwerpt de stelling van belanghebbende dat geen voor een erfpachtcorrectie geen aanleiding zou bestaan.
Uitspraak
kenmerk 14/00175
2 oktober 2014
uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk ALK 12/3015 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 30 april 2012 de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna ook: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld op € 441.500, bij een op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) genomen beschikking voor het kalenderjaar 2012. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 bekend gemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 30 oktober 2012, de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Bij uitspraak van 3 februari 2014 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 17 maart 2014, aangevuld bij brief van 13 april 2014. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 september 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak, waarin belanghebbende als eiser wordt aangeduid en de heffingsambtenaar als verweerder, de volgende feiten opgenomen.
Verweerder heeft de WOZ-waarde van eisers woning aan de [a-straat 1] te [Z] voor het belastingjaar 2012 vastgesteld op € 441.500. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2011.
Eiser heeft zijn woning, een appartement, met parkeerplaats in de gemeenschappelijke garage, gelegen op erfpachtgrond, gekocht op 15 mei 2007. De vrij-op-naamprijs was € 424.500 (€ 385.000 voor de woning en € 39.500 voor de parkeerplaats). Bij de aankoop heeft eiser de erfpacht afgekocht voor een periode van 50 jaar; de afkoopsom is begrepen in het bedrag van € 424.500.
Nu partijen daartegen geen bezwaren hebben geuit, gaat het Hof ook van die feiten uit. 2.2.2. Het Hof voegt hieraan nog de volgende feiten toe.
Tot de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde gedingstukken behoort een door een taxateur van de gemeente Amsterdam opgesteld ‘Overzicht taxatiewaarden’, en een daarbij behorende toelichting van een taxateur van de gemeente Amsterdam ([A]). In dit overzicht is ter onderbouwing van de vastgestelde waarde aansluiting gezocht bij verkoopgegevens van drie vergelijkingsobjecten welke zijn gelegen in de omgeving – waarvan twee in hetzelfde appartementencomplex – van de woning ([a-straat 3] en [a-straat 5] en [b-straat 1] te [Z]).
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een door de taxateur opgestelde herziene versie van het ‘Overzicht taxtiewaarden’ overgelegd, waarin de oppervlakte van de woning is berekend op 116 m² (in plaats van op 123 m²). In dit overzicht zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:
Algemene gegevens
Item Object Verkoop 1 Verkoop 2 Verkoop 3
(…) (…) (…) (…) (…)
Adres [de woning] [b-straat 1] [a-straat 3] [a-straat 5]
Eenheden
Deeltype Object Verkoop 1 Verkoop 2 Verkoop 3
Woningdeel 116 116 123 93
Taxatiewaarde per eenheid
Deeltype Object Verkoop 1 Verkoop 2 Verkoop 3 Gemiddeld
Woningdeel 3.420 3.448 3.293 4.355 3.699
Totalen
Deeltype Object Verkoop 1 Verkoop 2 Verkoop 3
Woningdeel 396.675 400.000 405.000 405.000
Berging 3000 0 3000 3000
Parkeerplaats 42.000 0 42000 42000
(…)
Totaal 441.500 400.000 450.000 450.000
(afgerond)
Transactiedatum 14-02-2011 09-04-2010 10-02-2011
Transactieprijs 400.000 362000 400000
Erfpacht Correctie 0 91000 50000
(…)
Gecorr. Transactieprijs 400.000 450000 450000
(1/1/2011)
Belanghebbende heeft in hoger beroep een kopie overgelegd van de prijslijst met de vrij-op-naamprijzen waarvoor de nieuwbouwappartementen in het appartmentencomplex ([B]) aan de [a-straat 6], waaronder de wonning, destijds zijn verkocht. Op deze lijst staat ter zake van de woning en de vergelijkingsobjecten [a-straat 3] en [a-straat 5] onder meer het volgende vermeld:
Vrij op naam prijs VON-prijs
incl. afkoopsom bij niet afkoop
50 jaar erfpacht incl. BTW
(incl. BTW)
[de woning] € 385.000 € 267.838
[a-straat 3] € 387.500 € 270.338
[a-straat 5] € 305.000 € 215.462
Parkeerplaats in de ondergelegen parkeergarage
Koopsom € 39.500 € 32.129
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in geschil of de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de woning per 1 januari 2011 – € 441.500 – overeenkomt met, dan wel niet hoger is dan de ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalde waarde. Belanghebbende is van mening dat de waarde van de woning niet meer bedraagt dan € 350.500.