Gerechtshof Amsterdam, 27-02-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:782, 12/00020
Gerechtshof Amsterdam, 27-02-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:782, 12/00020
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 27 februari 2014
- Datum publicatie
- 26 maart 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2014:782
- Zaaknummer
- 12/00020
Inhoudsindicatie
De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.
Uitspraak
Kenmerk 12/00020
27 februari 2014
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 10/910 WOZ van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 januari 2009 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [A-straat 3H] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 vastgesteld op € 1.825.500 (hierna: de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen en afvalstoffenheffing voor het belastingjaar 2009 bekend gemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 23 maart 2010, de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Bij uitspraak van 1 december 2011 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
Het door belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 12 januari 2012, aangevuld bij brief van 7 februari 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 februari 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“Eiseres is eigenaar van de woning aan de [A-straat 3H] te [Z], met een woonoppervlakte van 383 m² en een perceeloppervlakte van 214 m² en de woning is gebouwd in 1916. Het bestreden besluit gaat over de waarde van de woning van eiseres die verweerder voor het belastingjaar 2009 heeft vastgesteld op € 1.825.000. Verweerder heeft eiseres op grond van die waarde aangeslagen voor de OZB als eigenaar van de woning.”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog het volgende toe.
De woning van belanghebbende betreft een gehele woning. Aan de overzijde van de straat, recht tegenover de woning van belanghebbende, zijn in het verleden drie UMTS-telefoniezendmasten geplaatst (hierna: de zendmasten).
Door de heffingsambtenaar zijn in hoger beroep als bijlagen bij het verweerschrift van 5 juni 2012 een “Reactie taxateur; bijlage bij het verweerschrift” (hierna: de Reactie) en een “Overzicht taxatiewaarden” (hierna: het 2012-Overzicht) overgelegd.
In de Reactie is, voor zover van belang, geschreven:
“Om [Hof: de waardevaststelling met behulp van vergelijkingsobjecten] inzichtelijk te maken worden er aan de verschillende onderdelen van een woning eenheidsprijzen toegekend. Bij gehele woningen betreft dit o.a. een eenheidsprijs per m2 kavel en een eenheidsprijs per m2 woning. Voor stapelwoningen betreft dit een eenheidsprijs met een m2 woning en indien van toepassing een eenheidsprijs met m2 tuin. Waar mogelijk worden gehele woningen vergeleken met gehele woningen en stapelwoningen met stapelwoningen. De gehele woning van belanghebbende is dan ook vergeleken met de verkoop van andere gehele woningen. Aangezien een belangrijke grief van belanghebbende de zendmast op het tegenoverliggende pand betrof is doormiddel van de verkoop rond de prijspeildatum van de belendende woningen van belanghebbende aangetoond dat de aanwezigheid van een zendmast geen negatieve waardecomponent is. De belendende woningen zijn echter stapelwoningen met een andere prijs voor de tuin, dan die, die voor een kavel van een gehele woning wordt gehanteerd. Uitgangspunt voor de waardering van woningen blijft echter altijd de eindwaarde. Om voor belanghebbende duidelijk te maken dat de waarde ook indien bij de kavel en tuinwaarde dezelfde eenheidsprijs wordt gehanteerd de waarde niet te hoog is vastgesteld wordt een waardeoverzicht bijgevoegd waarin is uitgegaan van € 520 per m2 tuin/kavel.”
De waarde van de woning is in het 2012-Overzicht op de peildatum (1 januari 2008) getaxeerd op € 1.825.000. Als taxatiewaarde per eenheid voor het woningdeel (hierna ook woning m2) is € 4.454 genomen en voor het kaveldeel (hierna ook kavel m2) € 520. In het 2012-Overzicht zijn van de volgende objecten (welke als vergelijkingsobjecten voor de woning zijn gehanteerd) de volgende gegevens opgenomen:
- -
-
[B-straat 2] te [Z], woning m2 € 6.077 en kavel m2 € 520, verkocht op 3 januari 2008 voor € 2.375.000, gecorrigeerde transactieprijs € 2.375.000, gehele woning;
- -
-
[C-straat 3] te [Z], woning m2 € 6.378 en kavel m2 € 520, verkocht op 9 mei 2007 voor € 2.030.000, gecorrigeerde transactieprijs € 2.244.000, gehele woning;
- -
-
[C-straat 4] te [Z], woning m2 € 6.584 en kavel m2 € 520, verkocht op 3 december 2007 voor € 2.315.000, gecorrigeerde transactieprijs € 2.337.000, gehele woning;
- -
-
[A-straat 5H] te [Z], woning m2 € 6.420 en kavel m2 € 520, verkocht op 13 juni 2007 voor € 1.280.000, gecorrigeerde transactieprijs € 1.378.000, stapelwoning met zendmast; en
- -
-
[A-straat 1H] te [Z], woning m2 € 7.085 en kavel m2 € 520, verkocht op 28 augustus 2009 voor € 1.700.000, gecorrigeerde transactieprijs € 1.720.500, stapelwoning met zendmast.
In de procedure bij de rechtbank is door de heffingsambtenaar een Overzicht taxatiewaarden (hierna: het 2010-Overzicht) ingebracht waarin als vergelijkingsobject voor de woning (eveneens) de volgende objecten zijn opgenomen: [B-straat 2], [C-straat 3] en [C-straat 4]. Anders dan bij de gegevens in het 2012-Overzicht is voor de woning als taxatiewaarde per eenheid voor het woningdeel (woning m2) € 3.994 op genomen en voor het kaveldeel (kavel m2) € 1.345. Voor de vergelijkingsobjecten is (anders dan in het 2012-Overzicht) opgenomen:
- -
-
[B-straat 2], woning m2 € 5.670 en kavel m2 € 1.345;
- -
-
[C-straat 3], woning m2 € 5.954 en kavel m2 € 1.345; en
- -
-
[C-straat 4], woning m2 € 6.126 en kavel m2 € 1.345.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde voor de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vaststelling van de waarde van de woning op € 1.648.950. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.