Gerechtshof Amsterdam, 06-03-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:961, 13/00062
Gerechtshof Amsterdam, 06-03-2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:961, 13/00062
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 6 maart 2014
- Datum publicatie
- 2 april 2014
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2014:961
- Zaaknummer
- 13/00062
Inhoudsindicatie
De rechtbank heeft op goede gronden geoordeeld dat verkooptransacties in 2006 en 2007 niet geschikt zijn voor de bepaling van de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2010.
Uitspraak
kenmerk 13/00062
6 maart 2014
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te[Z],
gemachtigde: K.W. Seegers (Accountancy & Belastingadviesburo) te Almere
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/4233 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Wijdemeren, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij een op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken genomen beschikking met dagtekening 29 februari 2012 de waarde van de onroerende zaak [astraat] [1] te [P] (de woning) voor het jaar 2012 vastgesteld op € 755.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 23 augustus 2012, de bij de beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 698.000.
Bij uitspraak van 27 december 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 21 januari 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 februari 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in onderdeel 2 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in de verderop in deze uitspraak geciteerde overwegingen van de rechtbank) aangeduid als ‘eiser’, de inspecteur als ‘verweerder’.
“Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 430 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 788 m².”
Het Hof voegt hieraan de volgende feiten toe, welke zijn ontleend aan de in beroep ingebrachte stukken.
In het namens de heffingsambtenaar opgemaakte taxatieverslag van de woning (“Rapport van de woning en vergelijkingsobjecten”) is over de ligging van de woning onder meer het volgende opgenomen:
“De woning ligt aan een verbindingsweg tussen [P] en de[WEGAANDUIDING]. Dicht bij het perceel ligt een ophaalbrug in de weg, waarover slechts een auto tegelijk kan rijden. Door afremmend en weer optrekkend verkeer geeft dit enige verkeersoverlast.
Het perceel grenst aan de voorzijde aan de [astraat] en aan de achterzijde aan water, dat toegang geeft tot open water. Aan beide zijden is het uitzicht vrij. Verder grenst het aan een zijde aan een woning en aan de andere kant zijde aan de vaart naar de ophaalbrug. (…) De ligging kent zowel positieve (doorvaart naar open water, vrij uitzicht, indeling perceel) als negatieve kanten (verkeersoverlast). Tot nu toe beoordeelden wij de ligging als goed. Vanwege de gerechtelijke uitspraken over eerdere jaren, hebben wij aan de verkeersoverlast in de bezwaarprocedure over 2012 meer gewicht toegekend en de ligging als gemiddeld tot goed aangemerkt.”
In zijn bezwaarschrift heeft belanghebbende onder meer het volgende opgenomen:
“U heft nu weer ten zoveelste male andere bedragen voor [de woning] dan die hetwelke wij door de uitspraak d.d. 22/12/2011 door [het gerechtshof Amsterdam] inzake ons beroep over de aanslag WOZ 2009 destijds hebben verkregen. (…). Wij verzoeken U dringend doch beleefd deze bedragen op zijn juiste proporties te willen terugbrengen ad tot € 720.000,= voor [de woning].”
In de uitspraak op bezwaar is onder meer het volgende opgenomen:
“(…) Wij hebben echter naar aanleiding van de uitspraak van het gerechtshof over het jaar 2010 en de inmiddels gedane uitspraak over het jaar 2011 enkele kenmerken van de woning gewijzigd. Deze wijziging heeft ook gevolgen voor de waarde van volgende jaren. Daarnaast hebben wij gecontroleerd of de verkochte woningen, die wij als vergelijkingsobject hebben gebruikt, zodanig met de woning (…) overeenkomen, dat deze ook in een beroepsprocedure een goede onderbouwing van de waarde geven. De gebruikte woningen liggen niet in de directe omgeving of wijken te veel af qua grootte en/of bouwjaar. Ook om deze reden kan de waarde van € 755.000,-- niet in stand blijven.”
Belanghebbende heeft een “Aanhangsel onlosmakelijk verbonden aan de waardeverklaring (…) d.d. (…) maart 2009” overgelegd, opgemaakt door een deskundige (M. van Berkel) en gedagtekend 14 juni 2010. Hierin wordt onder meer verwezen naar verkopen van de volgende woningen:
[bstraat] [1] te [P], verkocht op 19 september 2006,
[bstraat] [2 1] te [P], verkocht op 12 maart 2006,
[astraat] [2 2] te [P], verkocht op 12 maart 2006,
[astraat] [3] te [P], verkocht op 11 augustus 2006,
en
[cstraat] [2 2] te [Q], verkocht op 4 september 2007.
In de bij dit rapport behorende waardeverklaring van dezelfde deskundige, gedagtekend 18 maart 2009, is aan de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2008 een waarde toegekend van € 675.000.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de waarde van de woning zoals deze is verminderd bij de uitspraak op bezwaar, overeenkomt met dan wel niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer.