Gerechtshof Amsterdam, 05-03-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1116, 13/00333
Gerechtshof Amsterdam, 05-03-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1116, 13/00333
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 5 maart 2015
- Datum publicatie
- 31 maart 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2015:1116
- Zaaknummer
- 13/00333
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17
Inhoudsindicatie
Geen van de partijen maakt de door hen voorgestane waarde van de woning aannemelijk. Het Hof stelt daarom de waarde schattenderwijs vast op € 523.000.
Uitspraak
Kenmerk 13/00333
5 maart 2015
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende], wonende [woonplaats], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/5000 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waterland,
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2012 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2012 (naar de waardepeildatum 1 januari 2011) vastgesteld op € 674.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 26 september 2012 de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd naar
€ 548.000.
Bij uitspraak van 23 april 2013 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 28 mei 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op 30 januari 2015 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze zijn in afschrift aan de heffingsambtenaar gezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 februari 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning is een vrijstaande woning met een vrijstaande garage en drie dakkapellen. De inhoud van de woning is ongeveer 557 m³ en de oppervlakte van het perceel is 494 m².
Het Hof stelt (anders dan de rechtbank in 2.2.) vast dat uit de stukken van het geding volgt dat de inhoud van de woning ongeveer 440 m³ en de oppervlakte van het perceel 685 m² is. De bedragen die de heffingsambtenaar per m3 en m2 gehanteerd heeft ter onderbouwing van de WOZ-waarde zijn respectievelijk € 557 en € 494.
Nu de hiervoor (onder 2.1 en 2.2. van de rechtbankuitspraak) vermelde feiten overigens door partijen niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan en voegt daaraan nog het volgende toe.
In de bezwaarfase heeft een taxateur van TOG Nederland in opdracht van de heffingsambtenaar de woning inpandig bekeken en een taxatieverslag uitgebracht (verder het gemeentelijke rapport), daarin staat onder meer:
“Omschrijving
Deze vrijstaande woning aan de buitenrand van [plaats 1] ligt in de nabijheid van de [plaats 2]. De woning is gelegen aan een rustige straat en heeft aan de achterzijde een vrij uitzicht over weilanden. De achterzijde ligt aan een sloot welke in verbinding staat met open water. Aan de voorzijde heeft men uitzicht op de [plaats 2], dat vanaf 2011 is ingericht als natuurgebied. [adres] is een goed onderhouden woning. De woning is voorzien van dubbel glas en is goed geïsoleerd. De woning beschikt over een drietal slaapkamers, een strijkkamertje en heeft een badkamer op de eerste verdieping. In de tuin achter de woning bevindt zich een ruime garage van ca.50 m2 voorzien van een royale zolder.”
Begin januari 2014 heeft J.M. Stolwijk, gecertificeerd makelaar/taxateur, de woning in opdracht van belanghebbende bezocht en een rapport uitgebracht. In zijn verslag, getiteld “Waardebepaling” (verder belanghebbendes rapport), staat onder andere:
“Specificaties
[…] Het object verkeert in een zeer matige staat van onderhoud zowel aan de binnen- als buitenzijde. […]
Bouwjaar: circa 1995
Bestaande uit:
1. Een woning gesitueerd mede aan de [plaats 2](voormalige gifbelt). De woning is verder netjes ingericht echter verkeert in een zeer matige staat van onderhoud. Visueel waargenomen zijn oa:
Diverse dubbele beglazing is lek(dient te worden vervangen)
Boeidelen vertonen verscheidene rotte plekken en dienen gedeeltelijk te worden vervangen en de overige delen genieten aandacht.
Dakkapel voorzijde verkeert in slechte conditie
Scheurvorming binnenzijde gevel in de woonkamer(linker achterzijde). Eventueel zal bouwkundige expertise moeten uitwijzen of deze is veroorzaakt door de werking in de 2e zandlaag zoals deze bij metingen door de firma’s [bedrijf] is vastgesteld […]
4. Constructie: het betreft hier traditionele bouw, gevels opgetrokken uit metselwerk, betonnen vloer en een schuine kap bedekt met dakpannen. Voor zover visueel waarneembaar zijn er goede materialen gebruikt en kan men, gezien de ouderdom van het object, spreken van een degelijke constructie. De woning is verder grotendeels geïsoleerd.
5. Ligging; het object is buiten de bebouwde kom gelegen op geruime afstand van winkels en openbaar vervoer en is gesitueerd aan een doorgaande weg met uitzicht over het “recreatiegebied” de voormalige gifbelt de “[plaats 2]”omgeven door diversiteit van oa vrijstaande woningen met verschillende bouw.
6. De courantheid van het geheel is matig tot slecht te noemen in de directe omgeving gezien de ligging van het object ten opzichte van gebied aan de overzijde. Er kan met stelligheid worden aangenomen dat hier sprake is van zogeheten “Imagoschade” ondanks het feit dat de gehele voormalige “gifbelt” volgens de verstrekte informatie volledig is afgedekt. Het gif in de grond, waaronder dioxine en overige zware giften, is echter niet weggenomen. Ook zijn er geen voorzieningen aangebracht die verspreiding van vervuild grondwater volledig uitsluiten. Uiteindelijk zal bovenstaande te allen tijde een belangrijke factor zijn bij een eventuele verkoop.
Gelet op het feit dat deze waardebepaling(rnede) zal worden gebruikt in een geschil met de gemeente Waterland inzake de vaststelling van de WOZ waarde per 1 januari 2010 wordt door ondergetekende het volgende opgemerkt:
Alle omstandigheden meewegend is de getaxeerde waarde in de jaren 2010 tot en met 2013 niet of nauwelijks aan fluctuatie onderhevig geweest.
Niettemin na het geheel in ogenschouw te hebben genomen, wordt door ondergetekende, rekening houdend met stand, ligging, grootte, bouwaard, staat van onderhoud, courantheid en andere van waarde zijnde factoren de volgende waarde geschat op:
GETAXEERDE WAARDE
Onderhandse vrije verkoopwaarde bedraagt: €. 425.000.”
3 Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen:
“4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Verweerder heeft zich bij de bepaling van de waarde van de woning gebaseerd op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten genoemd in het taxatieverslag, vermeld onder 3.3. Deze werkwijze is in overeenstemming met het bepaalde in de Wet WOZ. De ter vergelijking gehanteerde objecten en de woning zijn in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar, dat de verkoopprijzen, welke enige tijd voor of na de waardepeildatum zijn gerealiseerd, van die objecten op goede gronden als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning. Voorts dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning, maar dat gebruik van de objecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingsobjecten ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarde kunnen dienen. De woning mag dus vergeleken worden met twee-onder-één-kapwoningen en woningen die niet aan het [plaats 2] liggen. Wel geldt dat daarbij rekening gehouden moet worden met onderlinge verschillen.
Inzake eisers stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning (lekkende ramen, aantasting boeidelen van de dakkapellen en de woning zelf door houtrot) overweegt de rechtbank dat een door verweerder ingeschakelde taxateur de woning inpandig heeft bezocht. Deze taxateur heeft geconstateerd dat de woning in een goede staat van onderhoud verkeert, althans niet in een slechtere staat dan de vergelijkingsobjecten. De rechtbank heeft geen aanleiding om hieraan te twijfelen. Daarmee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank bij het vaststellen van de waarde van de woning terecht geen correctie aangebracht in verband met de staat van onderhoud van de woning.
De door eiser als bijlage bij zijn pleitnota gevoegde foto’s maken het vorenstaande niet anders aangezien op deze foto’s niet blijkt dat de staat van onderhoud van de woning dusdanig slecht is dat verweerder hiermee bij de vaststelling van de waarde rekening had moeten houden.
Eiser heeft gesteld dat verweerder er ten onrechte van uit is gegaan dat de woning nabij een natuurgebied, de [plaats 2], is gelegen. Van een natuurgebied is geen sprake. De [plaats 2] betreft nog steeds een chemisch verontreinigd gebied, aldus eiser. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. De [plaats 2] is in april 2011 als natuurgebied voor het publiek geopend. Voor de aanleg van dit natuurgebied is onder andere een behoorlijke laag grond en zand op het gif gestort. Op dit moment is niet gebleken dat het gif dat zich onder het laag zand bevindt gevaar voor de volksgezondheid oplevert. Bovendien heeft de gemeente Amsterdam, zo heeft eiser ter zitting verklaard, toegezegd direct actie te ondernemen indien blijkt dat de volksgezondheid gevaar loopt. Daarnaast worden de woningen in de nabijheid van de [plaats 2], waaronder de woning van eiser, nog jarenlang gemonitord. Uit het voorgaande volgt naar het oordeel van de rechtbank dat de risico’s voor de gezondheid op de waardepeildatum beperkt zijn en dat in ieder geval hiervan geen waardedrukkend effect uitgaat.
Wel is de rechtbank van oordeel dat er sprake is van imagoschade. Verweerder heeft hier rekening mee gehouden door een korting van 10%, hetgeen neerkomt op een bedrag van € 60.897, toe te passen. De rechtbank komt dit percentage, gelet op hetgeen onder 4.4.1 is overwogen, alleszins redelijk voor. De rechtbank heeft geen aanwijzing dat dit percentage bovenwaarts moet worden bijgesteld. De uitspraak van Hof Den Haag van 15 oktober 2001, nr. 00/01772, waarnaar eiser heeft verwezen, is geen aanleiding om het percentage bovenwaarts bij te stellen omdat de feiten in deze uitspraak niet op één lijn zijn te stellen met de feiten in deze zaak.
Verder heeft eiser gesteld dat de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar met 29,8%, dat komt neer op een bedrag van € 126.000, is verhoogd en de WOZ-waarde 2011 ten opzichte van de WOZ-waarde 2010 met 35,5% is verhoogd. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 4.1 weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
Ook de verwijzing van eiser naar het gemiddelde dalingspercentage van 4,6% in de gemeente Waterland volgens de Waarderingskamer en het landelijke dalingspercentage van 5,2% van twee-onder-één-kapwoningen volgens de NVM in 2011 leidt niet tot een lagere vaststelling van de waarde van de woning aangezien deze percentages te algemeen zijn om als onderbouwing te kunnen dienen voor de waardering van een individuele woning.
Voor zover eiser met zijn stelling dat de waarde van twee-onder-één-kapwoningen ten opzichte van de vorige waardepeildatum zijn verlaagd, terwijl de waarde van zijn woning, een vrijstaande woning, is gestegen een beroep heeft willen doen op het gelijkheidsbeginsel overweegt de rechtbank dienaangaande als volgt. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt – kort gezegd – als sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen voortkomend uit (een door verweerder) gevoerd begunstigend beleid of uit een oogmerk van begunstiging, of als sprake is van het achterwege blijven van een juiste wetstoepassing in de meerderheid van de met het geval van de belanghebbende vergelijkbare gevallen (meerderheidsregel). Twee-onder-één-kapwoningen zijn niet vergelijkbaar met vrijstaande woningen. Reeds om die reden heeft eisers beroep op het gelijkheidsbeginsel geen succes.
Voor zover eiser met zijn stellingen dat verweerder in zijn verweerschrift de verlaging van de waarde van de twee-onder-één-kapwoningen en van het vrijstaande object[adres] te [plaats 1] ten opzichte van de vorige waardepeildatum onvoldoende heeft gemotiveerd, overweegt de rechtbank dat verweerder met zijn verwijzing naar de modelmatige waardering en zijn uitleg ter zitting genoemde waardedalingen voldoende heeft gemotiveerd. Ook deze grief van eiser slaagt niet.
Voorts heeft eiser een beroep gedaan op het zorgvuldigheidsbeginsel. Ter motivering van zijn beroep op dit beginsel heeft eiser aangevoerd dat de waarde van de bij de woning behorende garage in het taxatieverslag dat vóór de waardevermindering van de woning is opgesteld op € 20.487 is vastgesteld. De garage is in dit verslag omschreven als “overige bijgebouwen”. In het taxatieverslag dat in verband met de hertaxatie van de woning is opgesteld, is aan diezelfde garage een waarde van € 15.000 toegekend. Voorts is in dit verslag de garage ineens omschreven als “garage vrijstaand dakconstructie”. Daarnaast bedraagt de prijs per m³ en m² van het vergelijkingsobject [adres] in het taxatieverslag dat vóór de waardevermindering van de woning is opgesteld € 477. In het taxatieverslag dat in verband met de hertaxatie van de woning is opgesteld, is de prijs per m³ en per m² ineens respectievelijk € 552 en € 578, aldus eiser. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Kennelijk is de taxateur na de inpandige opname van de woning van mening geweest dat de garage bij de woning specifieker omschreven kon worden en dat er minder waarde aan de garage toegekend dient te worden. Deze wijziging heeft de taxateur ook aangehouden voor het object [adres]. Doordat er minder waarde aan de garage is toegekend, heeft dit voor dit object als gevolg dat meer waarde aan het hoofdhuis toegekend dient te worden. Hierdoor wijzigt ook de prijs per m³ en m² van dit object. Naar het oordeel van de rechtbank stond het de taxateur vrij om vorengenoemde wijziging aan te brengen. Hoewel dit misschien verwarrend voor eiser is, brengt dit niet met zich dat het zorgvuldigheidsbeginsel is geschonden.
Eiser heeft zich nog op het standpunt gesteld dat de door verweerder gehanteerde rekenmethode ondoorzichtig is en getuigt van willekeur. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Verweerder heeft de waarde vastgesteld conform de onder 4.1 omschreven wettelijke voorgeschreven waarderingswijze. De onderbouwing van de waardering heeft verweerder inzichtelijk gemaakt door het overleggen van het onder 3.3 genoemde taxatieverslag met daarin uitgesplitst de objectkenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten en de daaraan toegekende waarde. Van een willekeurige en ondoorzichtige waardering is derhalve naar het oordeel van de rechtbank geen sprake.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en
dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”