Gerechtshof Amsterdam, 16-04-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1745, 14/00402
Gerechtshof Amsterdam, 16-04-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1745, 14/00402
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 16 april 2015
- Datum publicatie
- 13 mei 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2015:1745
- Zaaknummer
- 14/00402
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Kortingsregeling. Het Hof komt tot het oordeel dat de rechtbank de waarde niet te laag heeft vastgesteld. Evenals de rechtbank acht ook het Hof het aannemelijk dat de financieringsregeling die kopers van vergelijkbare woningen wordt geboden, zozeer samenhangt met de verkoopprijs van die woningen dat de ter vaststelling van de waarde van de woning te bepalen vergelijkingsprijs van die vergelijkingsobjecten met
inachtneming van die financieringsvoorwaarden moet worden bepaald en derhalve ook de
WOZ-waarde van de woning (neerwaarts) beïnvloedt.
Uitspraak
kenmerk 14/00402
16 april 2014
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de Gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak van 15 mei 2014 in de zaak met kenmerk AWB 13/3654 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
de heffingsambtenaar
en
[X] te [Z], belanghebbende.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2013, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2012 voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 1.180.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2013 bekend gemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 10 juli 2013, de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Bij uitspraak van 15 mei 2014 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 1.135.000 en de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 10 juni 2014, aangevuld bij brief van 7 juli 2014.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 februari 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
Belanghebbende, die bij aangetekende brief van 23 december 2014, verzonden aan [A-straat 1], [postcode] te [Z], is uitgenodigd voor de zitting, is niet verschenen. Blijkens gegevens van PostNL is deze brief op 24 december 2014 op voornoemd adres aangeboden en daarbij is blijkens track and trace-gegevens ook getekend voor ontvangst.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’, de inspecteur als ‘verweerder’.
“Eiser is eigenaar van de woning. De woning is gelegen in het vastgoednieuwbouwproject [plaats] (hierna: het project).
De woning is een twee-onder-één-kapwoning met kelder en inpandige garage. De inhoud van de woning is ongeveer 916 m³ en de oppervlakte van het perceel is 501 m².”
In hoger beroep zijn tegen deze feitenvaststelling geen bezwaren aangevoerd, zodat het Hof ook hiervan zal uitgaan.
In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast:
Bij het verweerschrift bij de rechtbank is een bijlage opgenomen met onder andere de volgende inhoud:
“FINANCIERINGSREGELING [plaats] VILLA’S FASE 2
De verkoop van de eerste villa’s in woongebied [plaats] op [plaats] is succesvol
afgerond. Inmiddels is (…) de verkoop gestart van fase 2: (…). (…)
In het 1e kwartaal 2012 wordt gestart met de bouw.
Nu kopen nog aantrekkelijker door de [plaats] financieringsregeling. Uw voordeel: 25%!
Uiteraard kunt u de woning direct aankopen door de basisprijs als koopsom VON te voldoen.
Daarnaast kunt u nu profiteren van een gunstige uitgestelde betaling van 25%. Dit betekent dat u nu bij aankoop van uw ‘droomvilla’ slechts 75% van de basisprijs VON hoeft te betalen. (…)
Hoe werkt de financieringsregeling?
U koopt de woning met een uitgestelde betaling van 25% op de basisprijs VON. Terugbetaling is slechts verplicht voor zover de waarde bij doorverkoop van de woning hoger is dan de prijs die nu betaald wordt.
De verkoper krijgt een aandeelrecht van 25% in de positieve waardeontwikkeling (het verschil tussen de waarde bij doorverkoop en de basisprijs).
Binnen 3 jaar na oplevering van uw woning heeft u de keuze om de uitgestelde betaling renteloos af te lossen, totaal of gedeeltelijk.
U kunt natuurlijk ook wachten met aflossen tot u uw woning gaat doorverkopen. Het percentage dat u aflost heeft consequenties voor uw percentage in de winstdeling bij verkoop.
Uw keuzemogelijkheden binnen de financieringsregeling:
1. U betaalt de totale 25% uitgestelde betaling van de oorspronkelijke koopsom (renteloos) binnen drie jaar: u behoudt 100% van de waardeontwikkeling bij verkoop van uw woning.
2. U betaalt binnen drie jaar een gedeelte van de uitgestelde betaling (renteloos) en behoudt een uitgestelde betaling (naar keuze) van 5%, 10%, 15% of 20% van de oorspronkelijke koopsom. Uw winstdeling over de positieve waardeontwikkeling bij verkoop van uw woning is dan respectievelijk 5%, 10%, 15% of 20%.
3. U betaalt 100% van de uitgestelde betaling pas terug bij doorverkoop van uw woning. Uw winstaandeel over de positieve waardeontwikkeling bij verkoop van uw woning is 75%.”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2012.