Gerechtshof Amsterdam, 07-05-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1954, 14.00625
Gerechtshof Amsterdam, 07-05-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1954, 14.00625
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 7 mei 2015
- Datum publicatie
- 27 mei 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2015:1954
- Zaaknummer
- 14.00625
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17
Inhoudsindicatie
WOZ
In hoger beroep blijkt dat de inhoud van de woning kleiner te is dan de inhoud waarmee bij de waardevaststelling en bij de rechtbankprocedure rekening is gehouden; dit leidt tot een vermindering van de waarde.
Uitspraak
kenmerk 14/00625
7 mei 2015
uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: mr. M.F. Rupert (WOZ-adviseurs) te Venhuizen, de gemachtigde,
tegen
de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/2875 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank), van 3 juli 2014 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [P] (hierna: de woning) voor het jaar 2012, waardepeildatum 1 januari 2011, bij beschikking van 23 maart 2012 vastgesteld op € 872.000.
Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 17 oktober 2012 afgewezen.
Het tegen deze uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank in haar voormelde uitspraak gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de bij beschikking vastgestelde waarde gehandhaafd en de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van proceskosten tot een bedrag van € 1.217,50.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 29 april 2014. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Met dagtekening 15 maart 2015 heeft de gemachtigde een nader stuk ingezonden. Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar gezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 maart 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De woning is een vrijstaande villa, bestaande uit twee tegen duin aangebouwde verdiepingen. Op de bovenste verdieping, die een groter oppervlakte heeft dan de onderste, is in het jaar 2000 een serre aan de zich aldaar bevindende woonkamer gebouwd.
In een door de heffingsambtenaar in beroep ingebracht taxatierapport zijn onder meer de volgende gegevens vermeld over de woning en over drie andere vrijstaande woningen in de gemeente Bergen:
|
adres |
bouwjr |
m² |
m³ |
woz-datum |
woz-waarde |
|
[a-straat 1] |
1958 |
1.315 |
940 |
01-01-2011 |
€ 877.000 |
|
verkoop d.d. |
verkoopprijs |
||||
|
[b-straat 1] |
1954 |
399 |
495 |
28-08-2009 |
€ 692.000 |
|
[a-straat 2] |
1958 |
1.480 |
460 |
02-02-2012 |
€ 650.000 |
|
[a-straat 3] |
1974 |
360 |
555 |
10-01-2011 |
€ 560.000 |
In dit taxatierapport is voor de woning uitgegaan van een waarde per m³ van 475 en is de waarde van de garage van de woning gesteld op € 16.500.
Met dagtekening 23 mei 2014 is door [A]Installatiebedrijf een factuur aan belanghebbende gestuurd inzake vervanging van dakbedekking van de woning. Het bedrag van deze factuur bedraagt € 9.428,10.
Blijkens een luchtfoto van de omgeving van de woning bevindt zich ter hoogte van de huisnummers [2 en 3]aan de [a-straat ] aan de overzijde onbebouwd terrein en ter hoogte van de woning terrein dat voor een deel bebouwd is.
Belanghebbende heeft ter zitting een nadere berekening overgelegd die uitkomt op een waarde van € 762.000. De vermindering van € 115.212 ten opzichte van de getaxeerd waarde van € 877.000 heeft belanghebbende als volgt gespecificeerd:
Inhoud 940 – 871 = 69 x 475 32.775 euro
Dak 21.000 euro
Grond 414.375 x 10 procent 41.437 euro
Doelmatigheid 20.000 euro
115.212 euro.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof een tekening overgelegd van het dak van de woning, waarop een deel ter grootte van 105.77 m² groen is gekleurd en een deel ter grootte van 106.03 m² rood is gekleurd.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof een herberekening van de waarde overgelegd. In deze herberekening is het volgende opgenomen:
|
adres |
huisnr |
inhoud |
m3-prijs |
correctie |
waarde opstal |
|
[b-straat 1] |
[b-straat 1] |
495 |
€ 659 |
€ 326.205 |
|
|
263 |
€ 659 |
0,66 |
€ 114.389 |
||
|
[a-straat 1] |
[1] |
758 |
€ 581 |
€ 440.594 |
|
|
[a-straat 2] |
[2] |
460 |
€ 515 |
€ 236.900 |
|
|
298 |
€515 |
0,66 |
102.290 |
||
|
[a-straat 1] |
[1] |
758 |
€446 |
758 |
€338.190 |
|
[a-straat ] |
[3] |
555 |
€ 610 |
€ 338.550 |
|
|
203 |
€ 610 |
0,66 |
€ 81.728 |
||
|
[a-straat 1] |
[1] |
758 |
€ 554 |
€ 420.278 |
De drie hiervoor genoemde als m3-prijs aangeduide waarden per m³ van € 581, € 446 en € 610 zijn gemiddeld tot een waarde van € 527 per m³, hetgeen leidt tot een opstalwaarde van € 399.687. De heffingsambtenaar heeft vervolgens met inachtneming van een staffel de grondwaarde berekend aan de hand van de aan de grond toegekende waarde per m² van de drie hiervoor genoemde verkochte woningen en is – met het in aanmerking nemen van bijzonderheden zoals dakkapellen en garages – aldus op een totale waarde van de woning uitgekomen op € 842.591. Daarbij is de waarde van de garage gesteld op € 28.250.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de waarde van de woning zoals deze bij beschikking is vastgesteld en door de heffingsambtenaar nader is bepaald op € 842.591 overeenkomt met dan wel niet hoger is dan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde.