Gerechtshof Amsterdam, 23-04-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2350, 13/00401
Gerechtshof Amsterdam, 23-04-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2350, 13/00401
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 23 april 2015
- Datum publicatie
- 3 augustus 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2015:2350
- Zaaknummer
- 13/00401
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde woning. De taxatie van de heffingsambtenaar kan als uitgangspunt worden genomen, maar op de daarin vastgestelde waarde dient een correctie in aanmerking te worden genomen in verband met een groter wateroppervlak en een te grote invloed (20%) voor de ligging.
Uitspraak
Kenmerk 13/00401
23 april 2015
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 13/23 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Uithoorn,
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2012 bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] , (hierna: de woning) voor de waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld op € 412.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012 bekend gemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 13 november 2012, de vastgestelde waarde gehandhaafd en het bezwaar (ook) voor het overige ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 14 juni 2013 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 15 juli 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 maart 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat stelt het Hof de feiten als volgt vast.
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis met een aanbouw, twee dakkapellen en een garage. De inhoud van de woning is ongeveer 437 m³. De kaveloppervlakte is 457 m².
Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar - in eerste aanleg - ingebracht taxatierapport. Dit taxatierapport is opgemaakt op 21 februari 2013 door taxateur D.M. Hoogendoorn. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 412.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten. Als vergelijkingsobjecten heeft de taxateur [a-straat 2] , [a-straat 3] en [a-straat 4] in het rapport opgenomen. In een bijlage, getiteld “Objectkenmerken en waardeberekening” zijn enige objectkenmerken van de woning en de drie vergelijkingsobjecten opgenomen. In het taxatierapport hanteert de taxateur voor de woning een kaveloppervlakte van 457 m2, onderverdeeld in een grondoppervlakte van 367m² en een wateroppervlakte van 90m².
In het bij de rechtbank door de heffingsambtenaar ingebrachte verweerschrift is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“De kaveloppervlakte wordt niet door de gemeente maar door het kadaster bepaald. Na de oplevering van een woning vindt normaliter een inmeting van de kavel plaats door het kadaster. Als gevolg van deze inmeting kan de door het kadaster geconstateerde kaveloppervlak afwijken van de oppervlakte die in de koop- aanneemovereenkomst is vermeld.
De kaveloppervlakten worden door de gemeenten uit het kadaster automatisch ingelezen en overgenomen. Het enige dat de taxateur nog doet is het wateroppervlak bepalen welke in de waardebepaling niet meegenomen dient te worden.
Hiervoor wordt gebruik gemaakt van digitale kadastrale kaarten en een programma om digitaal oppervlakten berekenen.
In onderstaande afbeelding is het watergedeelte nogmaals opgemeten. De blauwe lijn is de waterlijn en de paarse lijn de kadastrale lijn. Het wateroppervlak meet circa 90,77m² zie onderaan de afbeelding. In de WOZ administratie is het watergedeelte voor 90m² meegenomen. Het totale kadastrale oppervlak is 457m² verminderd met het watergedeelte van 90m² is 367m².”
Tot de door belanghebbende ingebrachte gedingstukken behoren onder meer:
- een koop-/aannemingsovereenkomst van 16 mei 1986 van de woning waarin, voor zover van belang, is opgenomen dat wordt verkocht een perceel grond van 334m² aangeduid met bouwnummer 620;
- een “PRIJSLIJST VRIJE SEKTOR WONINGEN IN PLAN ZIJDELWAARD TE [Z] ” waarin bij bouwnummer 620 is vermeld, voor zover van belang, een kavelgroote in m² van 334m²;
- een door belanghebbende gemaakte “oppervlakte berekening [a-straat 1] ” waarin belanghebbende de grondoppervlakte berekent op 341.43 m².
Van de zijde van belanghebbende is in hoger beroep een schrijven van taxateur Ch.J. van Zantwijk ingebracht. In dit schrijven is opgenomen:
“Ingevolge uw verzoek, heb ik de taxatie beoordeeld die ten grondslag heeft gelegen aan de in de procedure vastgestelde WOZ waarde.
Ten eerste valt op dat de berekeningen, zoals weergegeven in de bijlage van het rapport, onjuist zijn. Bij toepassing van de berekeningen, ontstaan afwijkende bedragen bij uw woning.
U heeft mij meegedeeld dat in de bezwaarprocedure is aangegeven dat de
vergelijkingsobjecten [a-straat 2] , [a-straat 3] en [a-straat 4] relevante vergelijkingsobjecten zouden zijn.
Hoewel ik van mening ben dat de vergelijking met uw woning, een eindwoning met
aangebouwde garage en uitbouw een andersoortig object is dan de drie 2 onder 1
kapwoningen waaraan wordt gerefereerd, heb ik de referentiewoningen als uitgangspunt genomen en de marktanalyse zoals de taxateur deze toepast nader geanalyseerd.
De gemiddelde waarde per m² grond en water bedraagt voor de referentiewoningen
€ 409,33. Het is mij niet duidelijk waarom de taxateur bij uw woning een grondwaarde per m² hanteert van € 497,-, hetgeen mijns inziens te hoog is..
Wanneer we de juiste berekeningen uitvoeren en de juiste grondwaarde van de referenties toepassen op de berekening van uw woning zoals de taxateur deze toepast, ontstaat het volgende overzicht:
|
Woning |
437 m3 a |
€ 409,00 |
= |
€ 178.733.00 |
|
Aanbouw |
65 rn2 a |
€ 409,00 |
= |
€ 26.585.00 |
|
Garage |
26 m2 a |
€ 700,00 |
= |
€ 18.200.00 |
|
Dakkapel |
2 |
€ 3.000,00 |
= |
€ 6.000.00 |
|
Perceel grond |
367 m2 a |
€ 409.33 |
= |
€ 150.224,11 |
|
Perceel water |
€ -.- |
= |
€ 0.00 |
|
|
€ 379.742,11” |
3 Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij onder meer het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank is belanghebbende aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder):
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort rond de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en inhoud betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Hierbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat verweerder bij het vaststellen van de oppervlakte van de kavel is uitgegaan van de gegevens van het Kadaster. Aan de hand van de kadastrale gegevens heeft verweerder vervolgens bepaald wat het buiten de waardeberekening vallende wateroppervlak is. De rechtbank acht deze berekeningswijze juist. Eiser heeft hiertegen onvoldoende overtuigende argumenten ingebracht om van een andere oppervlakte uit te gaan. Voorts overweegt de rechtbank dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning, maar dat gebruik van de objecten bedoeld is om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingsobjecten, mits daarbij rekening wordt gehouden met onderlinge verschillen, ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waardes kunnen dienen. De vergelijkingsobjecten vertonen weliswaar enige verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name het slechtere onderhoudsniveau en de kleinere inhoud van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, voldoende rekening is gehouden. Dat rekening is gehouden met eventuele verschillen blijkt ook uit de omstandigheid dat verweerder voor eisers woning een aanzienlijk lagere prijs per m3 (namelijk € 409) heeft gehanteerd dan voor de vergelijkingsobjecten [a-straat 2] (€ 479), [a-straat 3] (€ 498) en [a-straat 4] (€ 506). Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Het door eiser naar voren gebrachte vergelijkingsobject [a-straat 5] is verkocht op een moment dat dusdanig ver verwijderd is van de waardepeildatum 1 januari 2011, namelijk eind 2008, dat het door eiser genoemde verkoopcijfer van € 400.000 geen juiste weergave meer geeft van de marktwaarde op 1 januari 2011. De rechtbank acht het object [a-straat 5] daarom niet bruikbaar als vergelijkingsobject.
7. Eiser stelt zich voorts op het standpunt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedaling op de woningmarkt van de afgelopen jaren en heeft daarbij ter zitting indexcijfers overgelegd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals hiervoor onder 5. weergegeven. Met deze benadering wordt tevens rekening gehouden met waardeveranderende omstandigheden doordat alleen aan de hand van gerealiseerde verkopen rond de waardepeildatum 1 januari 2011 de WOZ-waarde wordt bepaald. Waardeveranderingen ten gevolge van de economische crisis zijn dan ook verdisconteerd in de verkoopprijzen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Aan een gemiddelde algemene waardeverandering of aan indexcijfers komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe zodat eisers standpunt niet gevolgd kan worden.
8. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
9. De rechtbank ziet bij die uitkomst geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.