Gerechtshof Amsterdam, 18-08-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4455, 13/00150
Gerechtshof Amsterdam, 18-08-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4455, 13/00150
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 18 augustus 2015
- Datum publicatie
- 11 november 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2015:4455
- Zaaknummer
- 13/00150
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning gebaseerd op de koopaanneemsom en de aan belanghebbende onvoorwaardelijk verleende korting daarop in mindering gebracht. Het Hof oordeelt dat ook de voorwaardelijke kortingsregeling op de waarde in mindering dient te worden gebracht omdat deze onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van het samenstel van afspraken dat betrekking heeft op de aankoop(prijs) van de woning. De voorwaardelijke kortingsregeling is daarmee medebepalend voor de waarde in het economisch verkeer van de woning.
Uitspraak
Kenmerk 13/00150
18 augustus 2015
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] , belanghebbende,
tegen de mondelinge uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/4450 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) gedateerd 29 februari 2012, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (gemeente [Z] ) (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand van 1 januari 2012, voor het jaar 2012, vastgesteld op € 1.222.000 (hierna: de WOZ-waarde). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2012 bekend gemaakt.
Na door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 9 augustus 2012 het bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde vastgesteld op € 1.205.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
Bij mondelinge uitspraak van 4 februari 2013 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 14 maart 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 25 augustus 2014 een aanvulling op het verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 september 2014. Het Hof heeft ter zitting op verzoek van partijen besloten de zaak aan te houden in afwachting van het oordeel van de Hoge Raad in het cassatieberoep met rolnummer 14/02958. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat op 9 oktober 2014 aan partijen is verzonden.
Partijen hebben het Hof desgevraagd schriftelijk bericht dat zij naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad van 23 januari 2015 (nr. 14/02958) niet in onderling overleg tot overeenstemming zijn gekomen. De heffingsambtenaar heeft verzocht om een nadere mondelinge behandeling.
De heffingsambtenaar heeft nadere stukken ingediend met dagtekening 19 juni 2015.
Een nadere mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 juni 2015. Van het verhandelde van deze zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar mondelinge uitspraak de volgende feiten vastgesteld, waarbij de belanghebbende wordt aangeduid als ’eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:
“Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning. De inhoud van de woning is ongeveer 789 m³ en de oppervlakte van het perceel is 456 m².
Eiser heeft de woning gekocht in december 2010 en heeft daarvoor € 1.024.000 betaald.”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof hiervan uitgaan.
Het Hof vult de feiten als volgt aan:
Tot de gedingstukken behoort een op 11 november 2010 gedateerd (ongericht) schrijven van [A] CV. Hierin is, voorzover van belang, opgenomen:
“NU TIJDELIJK 25% KORTING OP GESCHAKELDE VILLA’S IN WOONGEBIED [B] OP [A] !
Indien u vóór 31 december 2010 een koop-aanneemovereenkomst tekent voor een woning in [B] , biedt [A] op een aantal woningen een eenmalige korting op de V.O.N.-prijs en daarnaast een aanvullende kortingsregeling. (…) De regeling wordt door [A] per direct geïntroduceerd om de gebouwde maar nog onverkochte woningen nog voor het einde van [2010] te verkopen. […]
Wat houdt de regeling in?
De prijzen van de gebouwde onverkochte woningen worden tijdelijk en onvoorwaardelijk met zo’n 10% verlaagd. Over het resterende bedrag ontvangt u nog eens een nominale korting van 15%. Deze korting van 25% hoeft u dus niet te financieren! Pas bij de doorverkoop van uw woning betaalt u de nominale korting aan [A] terug, vermeerderd met 30% aandeel voor [A] in de positieve waardeontwikkeling. Bij een negatieve waardeontwikkeling neemt [A] 50% daarvan voor haar rekening.”
In de ‘Akte van Levering: [A] , [B] (bouwnummer [xx] ) te [Z] ’ van 31 januari 2011 is het volgende opgenomen:
Koop- en overdrachtsbepalingen
(..)
Artikel 1B: Korting op de koopsom; recht op gedeelte verkoopopbrengst.
Blijkens de koopovereenkomst heeft de verkoper aan de verkrijger een (on)voorwaardelijke korting op de koopprijs verleend. Voor wat betreft de bepalingen van die korting wijzen partijen naar artikel 4a van de koopovereenkomst woordelijk luidende als volgt:
“1. De Verkoper heeft aan de verkrijger een onvoorwaardelijke korting op de koopsom van de grond (inclusief omzetbelasting) verleend die gelijk is aan het verschil tussen het totaal van de hiervoor onder II genoemde koopsom (inclusief omzetbelasting) van de grond en de met de Ondernemer overeengekomen aanneemsom (inclusief omzetbelasting) ten bedrage van zegge ZESHONDERDTWEEËNVEERTIGDUIZEND ZEVENHONDERDTWINTIG EURO
(€ 642.720,00) aan de ene zijde en het hierna genoemde bedrag D aan de andere zijde, zodat de koopsom van de grond zegge VIJFHONDERZEVENENVIJFTIGDUIZEND TWEEHONDERDTACHTIG EURO (€ 557.280,00) (in c lusief omzetbelasting) bedraagt. De onvoorwaardelijke korting bedraagt derhalve : € 139.000,--.
2. De Verkoper heeft aan de Verkrijger een aanvullende korting op de koopsom van de grond (inclusief omzetbelasting) verleend gelijk aan vijftien procent (15%) zegge EENHONDERDTACHTIGDUIZEND EURO (€ 180.000) van het hierna genoemde bedrag D, zodat de uiteindelijke koopsom van de grond zegge DRIEHONDERDZEVENENZEVENTIGDUIZEND TWEEHONDERDTACHTIG EURO (€ 377.280) (inclusief omzetbelasting) bedraagt.
3. De in lid 2 genoemde korting is een voorwaardelijke korting en dient overeenkomstig het geen hierna is bepaald aan de Verkoper te worden terugbetaald, indien de Verkrijger tot vervreemding van het verkochte overgaat.
4. Voor dit artikel gelden de volgende definities.
(…)
-- de marktwaarde/verkoopwaarde in vrij opleverbare staat van het verkochte (inclusief de daarop te realiseren woning) van 1.200.000,00 euro, blijkens het taxatierapport door een beëdigd taxateur de dato 10 november 2010, hierna aangeduid als: bedrag D.
(…)”
3 Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is uitsluitend nog in geschil het antwoord op de vraag of en, zo ja, in hoeverre, de vastgestelde waarde (verder) dient te worden verminderd in verband met de nominale (voorwaardelijke) korting van 15%.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en concludeert primair tot een waarde van € 1.020.000 en subsidiair tot een waarde van € 1.121.000.
De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de door de rechtbank op € 1.205.000 vastgestelde waarde.
Voor de onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding en hetgeen partijen daaraan ter zitting hebben toegevoegd.