Gerechtshof Amsterdam, 15-10-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4476, 13/00816

De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en daarbij –voor zover van belang- het volgende overwogen :

Het geschil en de standpunten van partijen

5. Tussen partijen is in de eerste plaats in geschil of verweerder in de bezwaarschriftenprocedure de hoorplicht heeft geschonden. Voorts is in geschil of de waarde van de woning per de peildatum 1 januari 2011 door verweerder met € 328.000 [Hof: na rectificatie van de ‘kennelijke verschrijving; zie rechtsoverweging 5.1.4] niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Tot slot is in geschil of verweerder aan eiser een dwangsom verschuldigd is voor overschrijding van de beslistermijn.

Hoorplicht

6. Op grond van artikel 7:3 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) kan van het horen van belanghebbenden worden afgezien indien:

a. het bezwaar kennelijk niet-ontvankelijk is,

b. het bezwaar kennelijk ongegrond is,

c. de belanghebbenden hebben verklaard geen gebruik te willen maken van het recht te worden gehoord, of

d. aan het bezwaar volledig tegemoet wordt gekomen en andere belanghebbenden daardoor niet in hun belangen kunnen worden geschaad.

7. Eiser stelt dat hij meermaals aan verweerder heeft aangegeven dat hij wil worden gehoord en dat verweerder dat ten onrechte achterwege heeft gelaten.

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat hij eiser in de e-mails van 20 maart 2013 en 22 maart 2013 heeft gevraagd om akkoord te gaan met het verlenen van uitstel voor het beslissen op bezwaar in verband met de geplande hoorzitting op 28 maart 2013. Eiser heeft hierop gereageerd met de mededeling dat hij de mededeling inzake de ingebrekestelling niet volgt, maar het wel wenselijk acht dat het bezwaar zo snel mogelijk wordt afgehandeld. De rechtbank is van oordeel dat eiser hiermee niet eenduidig heeft verklaard geen gebruik te willen maken van het recht te worden gehoord zoals bedoeld in artikel 7:3, onder c, van de Awb. Gelet op artikel 7:3 van de [Algemene wet bestuursrecht; verder Awb] had verweerder daarom niet mogen afzien van het horen van eiser. Deze beroepsgrond slaagt.

8. Voor het passeren van dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Awb is volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (bijvoorbeeld de uitspraak van 7 maart 2012 gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder ECLI:NL:RVS:2012:BV8619) bij schending van de hoorplicht geen plaats. Het beroep is daarom gegrond en de rechtbank vernietigt het bestreden besluit. In het kader van finale geschilbeslechting zal de rechtbank onderzoeken of er aanleiding is om de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand te laten.

WOZ-waarde

9. Op basis van een taxatierapport, waarin de waarde van de woning is afgeleid uit de transactieprjzen van vier vergeljkingsobjecten aan de [b straat 1] , [b straat 2] , [b straat 3] en [a straat 2] te [Z] , heeft verweerder de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 328.000 [Hof: na de ‘kennelijke verschrijving; zie rechtsoverweging 5.1.4]. Voor zover er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten die de waarde beïnvloeden, heeft verweerder hiermee rekening gehouden in de berekende taxatiewaarde.

10. Eiser heeft daartegenover gesteld dat de waarde van het object op de waardepeildatum niet hoger is dan € 250.000,-. Eiser heeft in dit verband onder meer gesteld dat de door verweerder voorgedragen vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn.

11. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last om aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde voor de onroerende zaak niet te hoog is.

12. De rechtbank stelt voorop dat partijen ter zitting hebben aangegeven dat zij het eens zijn over de door verweerder toegepaste objectafbakening. De rechtbank volgt partijen in daarin en neemt die objectafbakening tot uitgangspunt bij de beoordeling.

13. Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een taxatierapport overgelegd. De rechtbank ziet aanleiding om het in dit rapport genoemde vergelijkingobject aan de [a straat 2] te [Z] buiten beschouwing te laten, nu de transactiedatum, 25 mei 2012, te ver gelegen is van de onderhavige waardepeildatum 1 januari 2011. De rechtbank is van oordeel dat de overige vergeljkingsobjecten voldoende met de in geding zijnde woning overeenkomen om aan de hand daarvan de waarde van de woning te onderbouwen. De relevante verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning zijn wat betreft objectsoort, ligging, indeling en oppervlakte in het taxatierapport voldoende in het taxatierapport tot uitdrukking gebracht. Deze verschillen zijn niet van zodanige aard en omvang dat de door verweerder ingebrachte objecten niet vergelijkbaar zijn met de woning. Niet is vereist dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de onroerende zaak, maar deze moeten voldoende vergelijkbaar zijn om transactiewaarden te kunnen vergelijken, rekening houdend met de geconstateerde verschillen. Verweerder heeft deze verschillen naar het oordeel van de rechtbank op juiste wijze verdisconteerd in de vastgestelde WOZ-waarde. Dat geldt ook de gestelde waardedrukkende invloed door de aanwezigheid van een vervallen tuincentrum aan de achterzijde van de woning. In dit kader merkt de rechtbank op dat het perceel achter de woning van eiser te koop staat als bouwgrond met een woonbestemming en niet als bouwgrond met bedrijfsbestemming. Anders dan de woning is voorts het vergelijkingsobject aan de [b straat 2] gelegen aan een zeer druk bereden weg en naast een inrit naar, en aan de achterzijde grenzend aan een bedrijvenunitcomplex. In dit complex zijn meerdere bedrijven gevestigd die allen langs dit object moeten rijden om bij de unit te kunnen komen. Ten opzichte van deze transactie is de woning gelet op deze liggingsfactoren niet te hoog gewaardeerd. Met het taxatierapport is verweerder naar het oordeel van de rechtbank geslaagd in het van hem verlangde bewijs dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

14. De rechtbank is daarentegen van oordeel dat de door eiser voorgestane waarde van € 250.000,- niet aannemelijk is geworden. Eiser heeft in beroep een waardematrix overgelegd waarin hij de waarde van de vergelijkingsobjecten lager heeft getaxeerd met een andere berekening. De rechtbank ziet op basis van de door eiser overgelegde waardematrix geen aanleiding om het taxatierapport van verweerder voor onjuist te houden, nu eiser niet inzichtelijk heeft gemaakt doe hij in deze berekening de grondstaffel heeft toegepast en hoe hij overigens tot de voorgestane waarde is gekomen. Deze beroepsgrond wordt verworpen.

Dwangsom

15. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder een dwangsom verschuldigd is voor het niet tijdig beslissen op het door hem ingediende bezwaarschrift.

16. In artikel 4:17, eerste lid, van de Awb is bepaald dat indien een beschikking op aanvraag niet tijdig wordt gegeven, het bestuursorgaan een dwangsom verbeurt voor elke dag dat het in gebreke is, doch voor ten hoogste 42 dagen. De Algemene termijnenwet is op laatstgenoemde termijn niet van toepassing. In het tweede lid is bepaald dat de dwangsom de eerste veertien dagen € 20, - per dag bedraagt, de daaropvolgende veertien dagen € 30, - per dag en de overige dagen € 40, - per dag. Op grond van het derde lid is de eerste dag waarover de dwangsom verschuldigd is, de dag waarop twee weken zijn verstreken na de dag waarop de termijn voor het geven van de beschikking is verstreken en het bestuursorgaan van de aanvrager een schriftelijke ingebrekestelling heeft ontvangen.

17. Op grond van artikel 236 van de Gemeentewet was verweerder in dit geval, in afwijking van het bepaalde in artikel 7:10, eerste lid, van de Awb, gehouden om uitspraak te doen in 2012, het kalenderjaar waarin het bezwaarschrift is ontvangen. Na het verstrijken van deze termijn heeft eiser verweerder bij brief van 8 maart 2013 in gebreke gesteld en verweerder een termijn van twee weken gegeven om alsnog op het bezwaar te beslissen. Dit betekent dat verweerder tot en met 22 maart 2013 het besluit kon nemen zonder een dwangsom te verbeuren. Verweerder heeft echter pas op 25 maart 2013 een besluit op het bezwaar genomen.

18. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat eiser zelf akkoord is gegaan met het voorstel om de hoorzitting te verplaatsen naar 28 maart 2013. Omdat eiser akkoord is gegaan met een verlenging van de termijn met drie dagen, is de termijn voor een dwangsom ook verlengd met drie dagen, aldus verweerder. De rechtbank volgt dit standpunt niet. De beslistermijn omvat tevens de tijd die nodig is om een hoorzitting te organiseren. Dat de planning van de hoorzitting met instemming van eisers enkele dagen is verschoven, brengt niet zonder meer met zich dat eiser eveneens heeft ingestemd met een verlenging van de beslistermijn. Verweerder heeft geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan een instemming tot verlenging van de beslistermijn aannemelijk is of kan worden. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder in gebreke was om tijdig te beslissen en dat de beslistermijn is overschreden met drie dagen. De door verweerder verbeurde dwangsom bedraagt daarom (3 x € 20 =) € 60, -. Deze beroepsgrond slaagt.

19. In de omstandigheid dat verweerder de waarde van de woning bij het bestreden besluit niet te hoog heeft vastgesteld, vindt de rechtbank aanleiding om de rechtsgevolgen van het te vernietigen besluit gedeeltelijk in stand te laten. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten in bezwaar en beroep. Wat betreft de procedure in bezwaar stelt de rechtbank de kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 236,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift bij een waarde per punt van € 236,-). De proceskosten in beroep stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 944,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 472,- en een wegingsfactor 1). De overige door eiser genoemde kosten, te weten de kadasterkosten, worden niet vergoed, omdat eiser ter zitting zijn verzoek om vergoeding daarvan ter zitting heeft ingetrokken.