Gerechtshof Amsterdam, 15-10-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4477, 13/00817
Gerechtshof Amsterdam, 15-10-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4477, 13/00817
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 15 oktober 2015
- Datum publicatie
- 4 november 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2015:4477
- Zaaknummer
- 13/00817
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 22
Inhoudsindicatie
Het Hof komt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De aanslag gebruikersbelasting is terecht opgelegd.
Uitspraak
Kenmerk 13/00817
15 oktober 2015
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 13/1345 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van gemeentebelastingen Amstelland,
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2012 de waarde van de onroerende zaak [a straat 1a] te [Z] (hierna: het Perceel) voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 404.000. Deze beschikking wordt hierna ook de WOZ-beschikking genoemd.
Gelijktijdig zijn ook aanslagen onroerendezaakbelasting 2012 naar bedragen van € 558 (gebruikersbelasting) respectievelijk € 682 (eigenarenbelasting) opgelegd.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 25 januari 2013, de WOZ-beschikking en de aanslagen onroerendezaakbelasting gehandhaafd.
Bij uitspraak van 11 december 2013 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen bij faxbericht van 27 december 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 september 2015. Tijdens deze zitting is gelijktijdig het hoger beroep van belanghebbende met kenmerknummer 13/00816 behandeld (in welke zaak het om een WOZ-beschikking ging betreffende belanghebbendes woning die op een stuk grond stond dat grensde aan het Perceel). Al hetgeen in de ene zaak is vermeld of verklaard, wordt eveneens geacht te zijn vermeld of verklaard in de andere gelijktijdig behandelde zaak.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
Eiser is eigenaar van het [Perceel, een stuk] grond van 10.443 m² met schuur en loods. De schuur heeft een oppervlakte van 114 m², de loods meet 280 m².
Het [Perceel] is in gebruik geweest als tuincentrum. Tot de stukken behoort informatie van Funda.nl van 2 mei 2013 waaruit blijkt dat het (deel)perceel [a straat 1] (op de WOZ-beschikking aangeduid als [a straat 1a] ) in mei 2013 als bouwgrond te koop stond voor € 615.000 (na een aanvankelijke vraagprijs van € 695.000). Bij een kleiner deelperceel van 870 m2 kwam de vraagprijs uit op € 350.000.
De gemeente [Z] heeft vergunning verleend voor de bouw van een zogenaamd “notarishuis”.
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan en voegt daaraan nog het volgende toe.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde onder meer met een op 3 mei 2013 opgesteld taxatierapport onderbouwd (zie 3.2 rechtbankuitspraak). Tot dat rapport behoort een pagina die begint met ‘Objectkenmerken en waardeberekening’- door partijen veelal aangeduid als ‘matrix’. Blijkens die pagina bedraagt de waarde ex artikel 17 van de WOZ van het Perceel € 460.144 en bestaat die waarde uit de volgende componenten € 2.964 (voor een schuur van 114 m2), € 21.000 (voor een sorteerloods van 280 m2) en € 436.180 (voor de grond). Het bedrag voor de grond is berekend volgens een staffel (door partijen ook wel grondstaffel genoemd).
3 Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen:
Horen
Eiser stelt dat hij, ondanks zijn verzoek daartoe, ten onrechte niet is gehoord in de bezwaarfase.
Verweerder stelt dat hij de gemachtigde van eiser heeft uitgenodigd om gehoord te worden, doch dat de gemachtigde niet op de geplande hoorzittingen is verschenen.
Uit een door verweerder overgelegd mailoverzicht blijkt dat verweerder de gemachtigde heeft uitgenodigd voor een hoorzitting met betrekking tot [a straat 1] op 14 december 2012. Voorts blijkt uit dit overzicht dat de gemachtigde zich op 11 december heeft afgemeld voor die hoorzitting, dat hij niet heeft gereageerd op de latere mail voor het opgeven van een geschikte datum, dat hij de uitnodiging voor 25 januari 2012 niet juist had verwerkt in zijn agenda en op die datum niet verschenen is.
Op grond van deze gang van zaken is de rechtbank van oordeel dat verweerder aan de gemachtigde voldoende gelegenheid heeft geboden te worden gehoord. Daaraan doet niet af dat er mogelijk enige verwarring kan zijn ontstaan door de aanduiding [a straat 1] in plaats van [a straat 1a] , te meer nu beide objecten eigendom zijn van eiser en [a straat 1a] feitelijk nog geen bestaand nummer is. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen reden aan het niet-horen enig gevolg te verbinden. Ook anderszins is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van onzorgvuldig handelen door de heffingsambtenaar.
Waarde
Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Daarbij is niet enkel bepalend de waarde die het perceel zou hebben bij het hervatten van het gebruik als tuincentrum, maar is ook van belang de waarde bij een realiseerbare andere bestemming. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Tussen partijen is niet in geschil dat het object een voormalig tuincentrum betreft, bestaande uit een perceel grond met daarop een schuur en een loods, met een vergunning een woning hierop te bouwen. Verweerder heeft, ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde, vergeleken met de aan de grond toe te rekenen waarde van woningen aan de [b straat] . De rechtbank acht dit een goede benadering van de waarde, aangezien het ook bij het in geding zijnde object, zoals ook blijkt uit de verkoopinformatie, om bouwgrond gaat waarvoor reeds vergunning is verleend. Verweerder heeft daarbij voor eisers kavel dezelfde staffel toegepast als bij de kavels van de vergelijkingsobjecten, waarbij overeenkomstig de wet op de afnemende meeropbrengst de extra vierkante meters die de kavel van eiser telt ten opzichte van de vergelijkingsobjecten navenant lager zijn gewaardeerd. Voorts heeft verweerder de op de kavel aanwezige opstallen - vanwege de bouwvallige staat - voor een minimale prijs in de waarde betrokken. Nu de vastgestelde waarde ruim € 56.000 lager is dan de getaxeerde waarde in het taxatierapport, is de waarde van het object, € 404.000, niet te hoog vastgesteld.
Daarbij merkt de rechtbank op dat de vraagprijs voor het perceel niet bepalend is voor de waarde maar ook geen indicatie is voor een lager vast te stellen waarde.
De gemachtigde heeft verdedigd dat de waarde moet worden berekend op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, maar een dergelijke methode is niet bepalend voor een situatie als deze waar de waarde in het economische verkeer ook op andere wijze bepaald kan worden.
Daarnaast heeft de gemachtigde gesteld dat rekening moet worden gehouden met de kosten voor de sloop van opstallen, het verwijderen van asfalt en de kosten voor grondsanering, maar hij heeft niet aannemelijk gemaakt dat dergelijke kosten gemaakt moeten worden voor het aanbieden van het perceel aan de meest gerede gegadigde. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat verweerder ter zitting onbetwist heeft verklaard dat mogelijke kopers veelal de aanwezige opstallen in stand laten met het oog op het behoud van bouwrechten.
Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.