Gerechtshof Amsterdam, 27-10-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4749, 15/00059
Gerechtshof Amsterdam, 27-10-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4749, 15/00059
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 27 oktober 2015
- Datum publicatie
- 18 november 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2015:4749
- Zaaknummer
- 15/00059
Inhoudsindicatie
WOZ. Kortingsregeling. Het Hof komt tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. Het Hof stelt de waarde vast op € 335.000.
Het Hof gaat niet over tot matiging van de vergoeding voor de hoorzitting.
Uitspraak
Kenmerk 15/00059
27 oktober 2015
uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede,
de heffingsambtenaar.
en het incidenteel hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA 14/645 van de rechtbank Noord- Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2013 de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de Woning) voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 482.000 (hierna de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2013 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 17 januari 2014 de waarde verminderd tot € 412.000 en de aanslag dienovereenkomstig verlaagd. Tevens heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende een proceskostenvergoeding toegekend van € 273 (€243 voor het indienen van het bezwaarschrift en € 30 voor het bijwonen van de hoorzitting).
Bij uitspraak van 29 december 2014 heeft de rechtbank als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar, doch uitsluitend voor wat betreft de kostenvergoeding voor het verschijnen op de hoorzitting in de bezwaarfase;
- stelt de door verweerder te vergoeding kosten voor het verschijnen op de hoorzitting in bezwaar vast op € 243;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 487;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 45 vergoedt.”
Het tegen deze uitspraak door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen bij faxbericht van 6 februari 2015 en aangevuld bij brief van 2 maart 2015. Belanghebbende heeft - zo verstaat het Hof - een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 september 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een rijwoning die is gebouwd in 1922 met een inhoud van 543 m³ en met een perceeloppervlakte van 198 m².
2. Eiser heeft de woning in juli 2012 gekocht voor € 251.250 van woningcorporatie Pré Wonen. Deze verkoopprijs is gebaseerd op het door taxateur J.A.R. Könings in opdracht van Pré Wonen op 22 maart 2012 opgestelde taxatierapport [Hof: verder het Taxatierapport] waarbij de marktwaarde is vastgesteld op € 335.000. Als zittende huurder kon eiser op grond van de Pré Koopregeling deze woning kopen voor 75% van de marktwaarde [Hof: verder de Kortingsregeling]. Deze regeling gold enkel voor woningen met een marktwaarde tot € 335.000.
3. Op 13 november 2013 heeft verweerder het bezwaarschrift van eiser op een hoorzitting behandeld. Tijdens die hoorzitting zouden 33 bezwaren die door de gemachtigde namens 33 verschillende belanghebbenden waren ingediend, worden besproken. Tijdens de hoorzitting heeft de gemachtigde medegedeeld in drie zaken alsnog af te zien van het horen.
Er zijn uiteindelijk 30 bezwaren met betrekking tot 30 objecten besproken tijdens de hoorzitting die in totaal 172 minuten heeft geduurd.
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan en voegt daaraan nog het volgende toe.
In een door Pré Wonen opgestelde brochure betreffende de Kortingsregeling staat onder meer:
“Pré Wonen is al een aantal jaar actief in de verkoop van huurwoningen, met name aan de eigen huurders. Dit stimuleren we onder meer door onze huurders te laten profiteren van de [Kortingsregeling]. Met deze regeling kunnen huurders een van de door ons geselecteerde woningen […] kopen tegen 75% van de marktwaarde. […]
De [Kortingsregeling]: hoe werkt dat? […]
Met de [Kortingsregeling] kunt u een geselecteerde woning uit ons woning bestand kopen tegen slechts 75% van de marktwaarde tot € 335.000 k.k.
U krijgt dus een korting van 25%, en dat terwijl u wel volledig eigenaar van de woning wordt.
De voorwaarde die wij aan dit voordeel stellen, is dat u de woning bij verkoop in eerste instantie aanbiedt aan Pré Wonen tegen 75% van de dan geldende marktwaarde. Ook dat kan voor u voordelig zijn, want dankzij dit aankooprecht van Pré Wonen heeft u de woning meestal sneller weer verkocht.
De [Kortingsregeling] is écht kopen, met alle bijbehorende bevoegdheden en verantwoordelijkheden. De [Kortingsregeling] is een door de overheid erkende verkoopconstructie.
Hoe wordt de marktwaarde van een woning vastgesteld?
De marktwaarde wordt door een onafhankelijke taxateur vastgesteld, door middel van een ‘gevalideerd rapport’. In zo’n gevalideerd rapport beoordeelt een officieel instituut of de taxatie, uitgevoerd in opdracht van Pré Wonen, correct is uitgevoerd en of de waarde overeenkomt met vergelijkbare woningen.”
(verder de Brochure)
In het Taxatierapport staat onder meer:
|
“Waardepeildatum |
29-2-2012 |
[…]
DOEL VAN DE TAXATIE
Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van:
|
a. het verkrijgen van (hypothecaire) financiering |
|
|
b. verkrijging Nationale Hypotheek Garantie (NHG): |
Nee |
|
c. anders: |
het vaststellen van de marktwaarde voor verkoop |
D. WAARDERING
Het object is per waardepeildaturn getaxeerd op:
|
- Marktwaarde: |
€ 335.000,- |
|
[…] |
|
|
- Executiewaarde: |
€ 285.000,- |
[…]
E. VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID
1. Voorwaarden
|
Op deze taxatie zijn van toepassing: |
De Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers. |
[…]
|
De taxateur verklaart de taxatie te hebben verricht overeenkomstig het Normblad Taxatierapport financiering woonruimte januari2011 […] |
Ja |
Eigen gebruik
[…]
|
- thans volledig bewoond door de eigenaar: |
Nee, het betreft hier een uitpond project, waarbij de huurder het object koopt. |
|
- thans geheel of gedeeltelijk bewoond door derden: |
Ja, ten tijde van de taxatie word[t] de woning bewoond door huurder |
|
- onbewoond opgeleverd: |
Nee, huurder en toekomstige eigenaar is, blijft het getaxeerde object bewonen. |
|
- in eigen gebruik genomen door de aanvrager van de financiering. |
Nee, het rapport is bedoeld voor het vaststellen van de marktwaarde niet voor het aanvragen van een financiering. |
[…]
2. Bijzonderheden in geval de aanvrager van de financiering het object reeds bewoont
|
Volgens de taxateur wordt het object |
zorgvuldig gebruikt |
|
Volgens de taxateur is er ernstige gebruiksschade geconstateerd: |
Nee |
[…]
L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL
1. Toegepaste methodiek
|
De onderhavige waardering is mede gebaseerd op: |
|
|
- objectvergelijking |
Ja, met de referentieobjecten: […] |
2 Courantheid
|
Bij aanbieding aan de markt tegen de getaxeerde waarde zal deze naar verwachting van de taxateur kunnen worden gerealiseerd binnen een termijn van Circa: |
0 tot 3 maanden” |
In de bijlage “Normblad Taxatierapport financiering woonruimte januari 2011” staat:
“Inleiding
Met betrekking tot het getaxeerde object verklaart de taxateur […]
dat hij zich bij het uitvoeren van de taxatieopdracht niet heeft laten leiden door vooraf bepaalde of gewenste uitkomsten, waarden, adviezen en/of conclusies; […]
Onderbouwing waarde-oordeel
Het rapport bevat een onderbouwing van de waardering. In de regel gebeurt dit door middel van objectvergelijking, waarbij de taxateur aangeeft welke objecten bij de vergelijking een rol hebben gespeeld. […] Voor zover er een executiewaarde is opgenomen in dit rapport, is er uitgegaan van een goedwerkend veilingsysteem. Tenzij in het rapport expliciet anders is aangegeven, hanteert de taxateur voor zover van toepassing de waardebegrippen zoals hierna gedefinieerd:
|
- Marktwaarde |
Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. |
|
- Marktwaarde in verhuurde staat |
Het geschatte bedrag waartegen vastgoed in verhuurde staat tussen een bereidwillige koper, niet zijnde de huurder, en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.“ |
Met ‘Marktwaarde’ wordt hierna in ’s-Hofs rechtsoverwegingen de waarde bedoeld, zoals die in de bijlage bij het Taxatierapport is gedefinieerd.
Tijdens de procesfase voor de rechtbank heeft de heffingsambtenaar een ‘waarderapport’ ingebracht (verder het Waarderapport; zie rechtbankuitspraak onder ‘De hoogte van de WOZ-waarde, onder 2 en 3). Hierin concludeert de taxateur tot een waarde van € 420.000.
Tijdens de hoorzitting op 13 november 2013 (zie rechtbankuitspraak onder Feiten nr. 3) hebben de gemachtigde en de heffingsambtenaar, naast belanghebbendes bezwaarschrift, volgtijdelijk 29 andere bezwaarschriften besproken. Het betrof verschillende - deels in andere gemeenten gelegen - woningen, welke in prijsklasse varieerden van circa € 250.000 tot circa € 3.000.000. (De heffingsambtenaar was tevens heffingsambtenaar voor die andere gemeenten.)
Het horen van de gemachtigde in belanghebbendes zaak heeft plaatsgevonden van 16.11 uur - 16.17 uur.
Van de tijdens de hoorzitting besproken woningen zijn bij uitspraak op bezwaar de bezwaren van 11 belanghebbenden gegrond verklaard.