Gerechtshof Amsterdam, 07-01-2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:140, 13/00556 en 13/00557
Gerechtshof Amsterdam, 07-01-2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:140, 13/00556 en 13/00557
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 7 januari 2016
- Datum publicatie
- 3 februari 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2016:140
- Zaaknummer
- 13/00556 en 13/00557
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken: stolpboerderij: vastgestelde waarden aannemelijk gemaakt.
Uitspraak
kenmerk 13/00556 en 13/00557
7 januari 2016
uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X 1] te [Z], belanghebbende,
tegen
de uitspraak in de zaken met kenmerk ALK 12/119 en ALK 12/00121 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank), van 6 augustus 2013 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat 1] te [P] (hierna: de woning) vastgesteld
- voor het jaar 2010 bij beschikking van 28 februari 2010 op € 547.500 naar de waardepeildatum 1 januari 2009 en
- voor het jaar 2011 bij beschikking van 28 februari 2011 op € 540.705 naar de waardepeildatum 1 januari 2010.
De bezwaren tegen deze vastgestelde waarden heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken van 29 november 2012 ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraken ingestelde beroep heeft de rechtbank in haar voormelde uitspraak gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de bij de beschikkingen vastgestelde waarde gehandhaafd en de heffingsambtenaar opgedragen het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 17 september 2013, aangevuld bij brief van 20 oktober 2013. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 maart 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat bij brief van 1 april 2015 aan partijen is gezonden.
Bij brief van 2 april 2015 heeft het Hof het onderzoek heropend en de heffingsambtenaar verzocht nadere informatie te verstrekken. Een afschrift van deze brief is aan belanghebbende gezonden. De heffingsambtenaar heeft aan dit verzoek voldaan bij brieven van 24 april 2015 en 22 mei 2015. Een afschrift van deze brieven is aan belanghebbende gezonden. Belanghebbende heeft op deze brieven gereageerd bij brief van 13 juli 2015.
De heffingsambtenaar heeft bij brief van 13 juli 2015 een nader stuk ingezonden. Van beide brieven van belanghebbende van 13 juli 2015 is een afschrift aan de wederpartij gezonden.
Het nadere onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juli 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat bij brief van 14 augustus 2015 naar partijen is gezonden. In die brief is tevens aan partijen meegedeeld dat het ter zitting van 29 juli 2015 gedane verzoek tot wraking van het lid van de belastingkamer wordt behandeld door de wrakingskamer van het Gerechtshof ’s-Gravenhage. Deze kamer heeft bij beslissing van 2 oktober 2015, onder zaaknummer DH 23-2015, het verzoek deels niet-ontvankelijk verklaard en deels afgewezen.
Het nadere onderzoek is voortgezet ter zitting van 18 november 2015. Een afschrift van het daarvan opgemaakte proces-verbaal wordt met deze uitspraak meegezonden.
2 Feiten
Het Hof stelt de volgende feiten vast:
De woning is een vrijstaande als woning in gebruik zijnde stolpboerderij.
Tot de stukken behoren hierna vermelde gegevens over de woning en over vergelijkingsobjecten (vrijstaande als woning in gebruik zijnde stolpboerderijen) die in de jaren 2008, 2009 en 2010 zijn verkocht:
|
adres |
bouwjr |
m² |
m³ |
woz-peildatum |
woz-waarde |
|
[A-straat 1] te [P] |
1920 |
1587 |
1.086 dan wel 1.336 |
1 jan. 2009 |
€ 547.500 |
|
1 jan. 2010 |
€ 540.705 |
||||
|
verkoop d.d. |
verkoopprijs |
||||
|
[H-straat 1] te [Q] |
1890 |
612 |
745 |
08-01-2009 |
€ 375.000 |
|
[A-straat 200] te [P] |
1875 |
1238 |
1147 |
04-11-2008 |
€ 760.000 |
|
[A-straat 150] te [P] |
1900 |
830 |
1166 |
01-12-2008 |
€ 477.500 |
|
[A-straat 11] te [P] |
1920 |
1415 |
668 |
01-09-2010 |
€ 665.350 |
De heffingsambtenaar verwijst voorts naar de verkoop van de vrijstaande woning [B-straat 1] te [Q] op 1 oktober 2010 voor € 765.000. Deze woning, bouwjaar 1910, bevindt zich op een oppervlakte van 1.525 m² en heeft een inhoud van 658 m³.
Na het onderzoek ter zitting van 25 maart 2015 heeft het Hof de heffingsambtenaar in de onder 1.6 genoemde brief van 2 april 2015 onder meer het volgende geschreven:
“1.1. In de motivering van het hogerberoepschrift heeft belanghebbende gesteld dat de inhoud van de woning geen 1.336 m3, maar 1.086 bedraagt. Hij verwijst daarvoor naar de op blz. 5 van dat geschrift opgenomen berekening en naar de kopieën van bouwtekeningen die zijn overgelegd. Voorts heeft belanghebbende gesteld hierbij van de buitenmaten te zijn uitgegaan.
U wordt verzocht aan te geven of de berekening van belanghebbende juist is. Indien u deze berekening volgt, dan wordt u verzocht gemotiveerd aan te geven wat daarvan de gevolgen zijn voor de waarde van de woning op de peildata. Dat motiveren geldt dan ook de - ter zitting geuite veronderstelling - dat een geringere omvang tot een hogere waarde per m3 leidt, alsmede de mate waarin dit eventuele effect zich voordoet. Daarbij dient u voor ogen te houden dat ook bij een geringere omvang van de woning de waarde primair op basis van gerealiseerde marktprijzen van vergelijkingsobjecten - in dit geval voor beide jaren [A-straat 150] en [200] (vooralsnog volgt het Hof de rechtbank hierin) - moet worden bepaald.
Indien u de omvang van de woning handhaaft op 1.336 m3, dan dient u aan te geven hoe en bij gebruik van welk materiaal deze omvang is berekend.
U wordt verzocht zich nader uit te laten over de omvang van de effectief benutbare ruimte. Belanghebbende heeft gesteld dat deze 650[ ]m3 bedraagt. Is deze - naar het Hof begrijpt op de indeling van de woning gebaseerde - stelling juist? Wat is volgens u de effectief benutbare ruimte van de woning en wat is de effectief benutbare ruimte van de vergelijkingsobjecten. Ook indien deze stelling van belanghebbende niet of gedeeltelijk juist is, wordt u verzocht aan te geven of op het punt van de effectief benutbare ruimte sprake is van betekenisvolle verschillen met de effectief benutbare ruimte van de vergelijkingsobjecten.
De waard[e]beschikking is mede gebaseerd op een vergelijking met woningen die door de rechtbank en in navolging van de rechtbank het Hof niet als voldoende vergelijkbaar worden beschouwd. Twijfel op dit punt kan overigens nog bestaan met betrekking tot het pand [A-straat 11] . Ervan uitgaande dat bij de beoordeling van het hoger beroep wordt uitgegaan van de vergelijkingspanden [A-straat 150] en [200] , verzoekt het Hof u door middel van een matrix aan te geven wat de waarde-opbouw is van de woning en daarbij inzichtelijk te maken hoe, rekening houdend met de relevante verschillen tussen de woning en de vergelijkingspanden, de aan de marktprijzen van de vergelijkingspanden te ontlenen gegevens over de perceel- en opstalwaarden zijn ‘vertaald’ in perceel- en opstalwaarden van de woning.
Daarbij dient u tevens aan te geven op welke wijze en op basis van welk gegeven de waarden van de vergelijkingsobjecten zijn geëxtrapoleerd naar de waardepeildatum.
3. Voorts wordt u verzocht zich nader uit te laten over de bouwkundige staat en de staat van onderhoud van de woning, bezien ook in relatie tot de bouwkundige staat en de staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten.
4. Indien het voor de beantwoording van de hiervoor gestelde vragen gewenst is om de woning op locatie te bezoeken en ook inpandig te beoordelen, dan dient u daarvoor met belanghebbende een afspraak te maken. Het Hof gaat ervan uit dat belanghebbende daaraan zijn volledige medewerking zal verlenen. Mocht dat niet het geval zijn, dan zal het Hof daaraan — voor zover nodig — de gevolgen verbinden die het nodig acht.
5. Het ontmoet uiteraard geen bezwaar indien u de hiervoor gestelde vragen beantwoordt door middel van een (alsnog) op te stellen taxatierapport.
6. Voorts ontmoet het ook geen bezwaar indien partijen met elkaar in overleg treden teneinde een
minnelijke oplossing te bereiken.”
In zijn brief van 24 april 2015 heeft de heffingsambtenaar de vragen van het Hof onder meer als volg beantwoord:
“Te eerste kan ik u melden dat de gemeente Hoorn doende is met het arrangeren van een gesprek met [belanghebbende]. (…) Dit neemt (…) niet weg dat een aantal vragen nu al (…) beantwoord [kan] worden.Ten aanzien van 1.2 en 1.3:De berekening van [belanghebbende] is onjuist. Ter zitting is al aangegeven dat de in de WOZ-waardebepaling 2010 (…) en (…) 2011 ten aanzien van de woonboerderij van [belanghebbende] als inhoudsmaat 1336 m³ is toegepast en dat dit getal hetzij van een meting afkomstig was hetzij afgeleid zou moeten zijn van een concreet bouwplan. [Belanghebbende] heeft (…) laten weten dat hij destijds (red: dit blijkt medio 2002 te zijn geweest) een tekenaar opdracht heeft gegeven voor een bouwtekening in verband met een op handen zijnde verbouwing van de door hem aangekochte boerderij van de door hem aangekochte boerderij tot woonboerderij en die [hij] ook bij de gemeente heeft ingediend, maar dat die tekenaar de hoogte van zijn woning een paar meter hoger heeft ingeschat dan [belanghebbende] thans aanneemt.Uit archiefmateriaal blijkt dat de door de gemeente gehanteerde inhoudsmaat wordt ondersteund door een bevindingenrapportage met inhoudsberekening (…) van de heer ing. J. Schipper (WOZ-taxateur) dat op verzoek van de gemeente is opgesteld in verband met het door [belanghebbende] ingestelde hoger beroep WOZ 2009 (…). In dat kader is door (…) Schipper conform NEN 2580 de inhoudsberekening uitgevoerd op basis van de door [belanghebbende] (…) ingediende bouwtekening, die gemaakt is door een professional. Daarom mag in alle redelijkheid van de uitkomst van die berekening worden uitgegaan.Ten aanzien van 1.4:Dit aspect is nog in onderzoek en hangt mede af van het met [belanghebbende] te voeren gesprek en zijn instemming om de woonboerderij inpandig op te mogen nemen door een WOZ-taxateur.(…)Ten aanzien van 2.1:Matrixopstelling [A-straat 1] , [A-straat 150] en [A-straat 200] . Deze wordt door de WOZ-taxateur opgesteld na (inpandige) opname van de woonboerderij. Het verzoek om [A-straat 1] inpandig en op het erf op te mogen nemen is aan [belanghebbende] voorgelegd.Ten aanzien van 2.2:Extrapolatie naar de waardepeildatum.Wordt een onderdeel van de matrixopstelling als hiervoor genoemd.(…)Ten aanzien van 5:Het is de bedoeling dat een taxatierapport wordt opgesteld door de gemeentelijke WOZ-taxateur. Het verdient daarbij de voorkeur als de woonboerderij inpandig kan worden opgenomen. Dit hangt van de instemming van [belanghebbende] af (…). Voor het geval (wederom) geen instemming verkregen wordt, moet (…) volstaan worden met het redelijk recente taxatierapport van [Schipper] over (…) 2009.”
De bij de brief van de heffingsambtenaar gevoegde ‘bevindingen’ van Schipper, luiden onder meer als volgt:
“- [Belanghebbende] praat over verdere achteruitgang van de woning en de asbestopstallen. Vreemd gezien de woning na aankoop (…) volledig gerenoveerd is. (…) Bovendien zijn er nog 2 extra dakkapellen aangebracht die niet op de originele verbouwingstekening staan. De woning is veranderd van een slecht onderhouden en gedateerd agrarisch object (…) tot een luxe, nette woonboerderij.- Als extra onderbouwing van een voormalig agrarisch object [dat] na de verkoop gerenoveerd is, kan [C-straat 1] te [R] genoemd worden. Het object is op 6 oktober 1998 verkocht voor € 335.797,00. De stolp bevatte een klein woongedeelte met veestallen, vierkant en dars. Het object is na aankoop grotendeels gerenoveerd conform [A-straat 1] . De eerste verdieping bevat een gerenoveerde slaapkamer. De rest van de zolder(ca 150 m2) is niet gerenoveerd en ingetimmerd. Het dak is niet geïsoleerd. Het dak is deels met pannen gedekt en deels met riet. Het dak vertoont aanzienlijke deuken/welvingen en zettingen in het dakvlak. De gevels zijn grotendeels metselwerk, een zijde is een houten gevel. De voorgevel vertoont zowel horizontale als verticale zettingsscheuren. Het voegwerk en metselwerk is her en der gerepareerd. Voegwerk is op sommige plaatsen eruit gevallen. Het object is op 1 juni 2010 verkocht voor € 725.000,00
(bj 1850, inhoud 1600 m3 en 3120 m2 grond). (…)Na verkoop van [C-straat 1] in 1998 als voormalig agrarisch object, is er nieuwbouw gekomen achter de boerderij op het voormalige agrarische land [dat] door de gemeente is aangekocht. In 2010 is bij verkoop geen negatieve waardeinvloed naar voren gekomen gezien de aanwezigheid van de nieuwbouw aan de achterzijde. Hier is ook de traditionele lintbebouwing verstoord
(…)Het dakvlak van [A-straat 1] is strak te noemen (…). Voorts is er op elk dakvlak een dakkapel aangebracht en diverse Velux ramen. Indien de dakconstructie slecht zou zijn, dan was dit niet bebeurd. Belanghebbende stelt dat de pannen vernieuwd dienen te worden. Taxateur deelt deze mening niet. Mosvorming gebeurt p elke dakpan. Gezien deze pan niet verglaasd en nogal ruw is, gebeurt dit nogal makkelijk. (…) Vanaf de weg is deze mosvorming echter amper te zien.(…)Belanghebbende stelt dat de busbaan een negatieve waardeinvloed heeft. Uit de verkoopcijfers van [e-weg 2] welke gelegen is naast de busbaan en tegen de drukke [d-weg en e-weg 1] welke alleen tegen de busbaan gelegen is blijkt (,..) geen negatieve invloed tov het verkoopcijfer van [e-weg 3] welke midden in de wijk ligt.(…)Belanghebbende praat over onbruikbare grond. Het gedeelte [dat] braak ligt is nergens geschikt voor volgens belanghebbende. Taxateur deelt de mening niet. Het gedeelte (ca 65 m2) kan als moestuin gebruikt worden en/of voor het houden van kleinvee (…).Het slopen en afvoeren van de gierkelder (…) wordt door belanghebbende geschat op € 15.000,00. Bij aankoop heeft belanghebbende al rekening gehouden met de aanwezigheid ervan. (…) Het slopen en afvoeren van de gierkelder kost circa ,,,,,,€ 2.000. (…) Bovendien is de verharding nog functioneel (…) de gierkelder [was] een onderdeel van het toegangspad. (…) Een aftrek is hier niet op zijn plaats.Belanghebbende stelt dat de inhoud slechts 1073 m3 is. Dit is onjuist gebleken. De inhoud wordt bepaald conform NEN 2580 met bruto buitenmaten en hoogtematen. Belanghebbende meet blijkbaar met binnenmaten (…) Ook vergeet hij (…) de aanbouw aan de achterzijde van de stolp mee te nemen (…). De inhoud is correct vastgesteld (zie bijgevoegde berekening [Hof: een berekening is bijgevoegd; deze komt uit op 1.339,1 m3]). Voor de maatvoering zijn de tekeningen aangehouden. Taxateur heeft verder vastgesteld dat de 4 dakkapellen op de woning ten onrechte niet meegenomen zijn in de waardering. Er staan slechts 2 dakkapellen op tekening echter er zijn 4 dakkapellen aanwezig (…).De [A-straat 201] van [P] en zeker het gedeelte van belanghebbende kenmerkt zich als een omgeving met veel groen. (…) Uit analyse van de koopcijfers van de afgelopen 10 jaar blijkt hier geen negatieve waardeinvloed uit. (…)De busbaan heeft een negatieve waardeinvloed volgens belanghebbende. Uit de verkoopcijfers van [e-weg 2] , [1 en 3] blijkt dit niet. Betreffende de trillingen kan opgemerkt worden dat tussen het perceel van belanghebbende en de busbaan nog een sloot ligt die de trillingen aanzienlijk dempt. (…) Taxateur heeft de situatie (…) ter plaatse bekeken op 16-8-2011 (…). Er staat duidelijk een verkeersbord verboden voor motorvoertuigen (uitgezonderd lijnbussen) en van en sluiproute is geen sprake. (…) Voorts is het gedeelte van de [A-straat 201] tussen [F] en de [G] verboden voor vrachtwagens gezien de verkeersborden die aan beide kanten staan. Voorts zijn er verkeersremmers. (…) Taxateur heeft tot tweemaal gewacht tot de bus kwam om (…) te ondervinden wat er (…) aan de hand is bij het passeren van de [A-straat 201] . Beide bussen kwamen rustig aanrijden (…) stoppen voor de kruising en gaan weer verder. Er is geen sprake van ernstige geluids- en trillingsoverlast (…).
De schuren zijn gewaardeerd volgens een model uitgaande van redelijk onderhoud. Dit heeft de gemeente nooit kunnen en mogen controleren. De schuren hebben een standaardwaarde meegekregen. (…) De m3 prijs van de woning is (…) laag gehouden gezien de referenties. (…) de 4 dakkapellen [zijn] niet meegenomen in de waardering (…). Hier zou nog een extra waarde van (…) € 13.464,00 moeten worden toegekend. (…) De saneringskosten van het asbest zijn zwaar overtrokken (…). Er ligt geen aanschrijving (…).(…) Taxateur heeft de boerderij vanaf de weg bekeken en ziet een gerenoveerde boerderij.De passage over bodemverontreiniging is (…) goed voor een sprookjesboek. (…) bij de gemeente [is] niets bekend over vermeende vervuiling. (…)Referentiewoningen(…)Belanghebbende zoekt (…) de onderkant van de markt nl. [H-straat 1] en [A-straat 150] (…). Belanghebbende kijkt echter alleen naar de platte cijfers en vergeet (…) de verschillen in onderhoud, kwaliteits- en uitrustingsniveau en verdere omstandigheden (ligging/locatie). [H-straat 1] heeft een veel kleinere inhoud dan [A-straat 1] . Voorts was de eerste verdieping geheel leeg en niet ingetimmerd bij aankoop. Ook is de hoogte van het plafond in de eetkamer en keuken slechts 1,94 m (…). [A-straat 150] licht dicht tegen de weg aan (…). Het object heeft slechts 830 m2 grond en ook is de inhoud kleiner dan die van [A-straat 1] (…)”.
In aanvulling op de brief van 24 april 2015 heeft de heffingsambtenaar in zijn brief van 22 mei 2015 onder meer het volgende geschreven:
“De heer [X 1] heeft laten weten dat hij pas bereid is tot een gesprek met de gemeente over de WOZ als hij van de zijde van de gemeente te horen krijgt dat er bij de gemeente schikkingsbereidheid is en wat het voorstel daarin dan is. Er is geen antwoord van de heer [X 1] gekomen op de expliciet gestelde vraag of hij bereid is een inpandige opname van zijn woonboerderij te laten verrichten.”
In een e-mail van I. Wolking, een mediatonfunctionaris van de gemeente Hoorn, aan belanghebbende van 6 juli 2015 is onder meer het volgende vermeld:
“Onderwerp: Schikkingsbereidheid en mediation en/of keukentafelgesprek.(…)Ik heb u meerdere malen getracht telefonisch te bereiken om een gesprek met u te voeren over de fiscale bezwaarschriften en beroepszaken tegen de vastgestelde WOZ-waarde van uw woning. (…) Ik heb ondertussen binnen de gemeente met de verschillende betrokken personen (…) gesproken (…). Voor de gemeente zijn de volgende punten [belemmerend] om tot een oplossing (…) te kunnen komen:1. Weigeren toegang tot de woning.(…)2. Meerjarig schikken voor de toekomst. (…)3. Meerdere bezwaren en beroepen.”
In de brief van belanghebbende van 13 juli 2015 is onder meer het volgende vermeld:
“In de brief van 24 april 2015 wordt gemeld dat de gemeente “doende is” met het arrangeren van een gesprek. (…) [Belanghebbende] heeft tot op 29 april 2015 (…) niets van de gemeente gehoord. Pas toen ontving hij een op 23 april gedateerde brief.(…)Met betrekking tot de beantwoording van uw vraagstelling door de gemeente:1. Deze vraag is onbeantwoord gebleven. (…) De hoogtemeting kan alleen met meetapparatuur op afstand geschieden. Er is geen meting verricht. De tekening waaraan [de heffingsambtenaar] refereert was van een lokaal tekenbureau waarmee de samenwerking op basis van de kwaliteit direct na het aanvragen van de bouwvergunning is beëindigd. (…) Ook bevatten de tekeningen de uitdrukkelijke opmerking: “Maten in het werk te controleren” (…).Het ging om een verbouwing van een al als zodanig bestemde woonboerderij waar al jaren geen bedrijf meer was.(…)[Belanghebbende] kan zich niet vinden in de notitie van Schipper.2. Deze vraag is onbeantwoord gebleven.3. Deze vraag is onbeantwoord gebleven.4. Deze vraag is onbeantwoord gebleven.5. Deze vraag is onbeantwoord gebleven.Als (…) voorbeeld treft u twee foto’s aan die vandaag genomen zijn en die de overlast van de bomen adstrueren. De goot was op 6 juni 2015 schoongemaakt maar door extreme bladerval (…) ontstond nu al weer een verstopping van de hemelwaterafvoer (…).De WOZ-waarde van [A-straat 1] te [P] is historisch gezien altijd lager geweest dan die van [A-straat 200] (…).(…) De voorgestelde mediation door een ambtenaar van [de heffingsambtenaar] komt op [belanghebbende] overigens niet als onpartijdig voor en komt bovendien te laat in de huidige stand van deze procedure.”
3 3. Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de waarde van de woning zoals deze bij de beschikkingen is vastgesteld overeenkomt met dan wel niet hoger is dan de in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ bedoelde waarde.