Gerechtshof Amsterdam, 31-03-2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2026, 15/00642

Gegevens

Instantie: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 31 maart 2016

Datum publicatie: 1 juni 2016

ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2016:2026

Zaaknummer: 15/00642

Relevante informatie: Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2023 tot 01-01-2024], Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2023 tot 01-01-2024] art. 22

Inhoudsindicatie

Het hoger beroep inzake de voorliggende WOZ-beschikkingen en daarbij behorende aanslagen onroerende zaakbelastingen is ongegrond. Belanghebbende heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de waardering van de woning te hoog is. Het beroep inzake de aanslag hondenbelasting 2013 had niet-ontvankelijk moeten worden verklaard. In zoverre is het hoger beroep gegrond.

Uitspraak

kenmerken 15/00642 en 15/00643

25 mei 2016

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , te [Z] , belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaken met kenmerken ALK 13/221 en 13/1498 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 9 juli 2015 in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn, de heffingsambtenaar.

1 Ontstaan en loop van het geding

15/00642 (WOZ 2012)

1.1.1.

De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) vastgesteld voor het jaar 2012 bij beschikking van 29 februari 2012 op € 544.621, naar de waardepeildatum 1 januari 2011. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2012 bekend gemaakt.

1.1.2.

Het bezwaar tegen de vastgestelde waarde en de aanslag heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 21 december 2012 ongegrond verklaard.

15/00643 (WOZ 2013)

1.2.1.

De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de woning vastgesteld voor het jaar 2013 bij beschikking van 28 februari 2013 op € 535.000, naar de waardepeildatum 1 januari 2012. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2013 bekend gemaakt alsmede een aanslag hondenbelasting voor één hond.

1.2.2.

Het bezwaar tegen de vastgestelde waarde en de aanslag onroerendezaakbelastingen heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 18 juli 2013 ongegrond verklaard en meegedeeld dat het bezwaar tegen de aanslag hondenbelasting wordt aangehouden in afwachting van een arrest van de Hoge Raad der Nederlanden.

(Hoger) beroep

1.3.

De rechtbank heeft de door belanghebbende ingestelde beroepen ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 17 augustus 2015, aangevuld bij brief van 14 september 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Op 20 maart 2016 zijn per faxbericht (en vervolgens per post) nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze nadere stukken zijn in afschrift verstrekt aan de heffingsambtenaar.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 maart 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2 Feiten

2.1.

Het Hof vindt aanleiding de feiten als volgt vast te stellen.

2.2.

De woning is een vrijstaande woonboerderij, een zogenoemde stolp, gebouwd in 1920 en met een inhoud van 1.336 m3, die staat op een perceel van 1.587 m2. Bij de woning staan twee vrijstaande bergingen/schuren van respectievelijk 52 m2 en 66 m2 en een luifel van 149 m2. De woning is op 27 maart 2002 verkocht voor € 462.856.

WOZ 2012

2.3.

De inspecteur heeft betreffende 2012 een zogenoemd taxatieformulier overgelegd. Daarbij zijn in een matrix de kenmerken van de woning en die van een aantal referentieobjecten gegeven. Als referentieobjecten zijn in de matrix genoemd:

1. [adres 2] , vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1960, beschikte WOZ-waarde € 433.702, verkocht op 22 november 2011 voor € 425.000.

2. [adres 3] , vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1920, beschikte WOZ-waarde € 656.518, verkocht op 1 september 2010 voor € 665.350.

3. [adres 4] , vrijstaande woning, bouwjaar 1900, beschikte WOZ-waarde €743.223, verkocht op 27 januari 2011 voor € 742.500.

4. [adres 5] , vrijstaande woning, bouwjaar 1976, beschikte WOZ-waarde € 558.946, verkocht op 1 december 2010 voor € 560.000.

2.4.

In de matrix zijn voorts de volgende gegevens betreffende de woning en de referentieobjecten opgenomen (waarbij “Berging/schuur vrijstaand” is weergegeven als “Berg/sch vrijst”, “vrijstaand” als “vrijst”, “Zomerhuisje/recreatiewoning” als “Zomerh/recr” en “Aanbouw woonruimte” als “Aanb woonr”):

Object	Totale grondoppervlakte	Gemiddelde grondprijs	Totale waarde grond	Inhoud M3	M3-prijs	Waarde hoofdbouw	Bijgebouw(en)	Waarde bijgebouw	Totale waarde onderdelen
Woning	1.587	€ 110	€ 173.957	1.336	€ 245	€ 327.320	Berg/sch vrijst Berg/sch vrijst Luifel Dakkapel Dakkapel Dakkapel Dakkapel	€ 9.190 € 9.190 € 1.250 € 2.964 € 2.964 € 2.964 € 2.964	€ 544.621
[adres 2]	2.340	€ 78	€ 182.240	687	€ 200	€ 137.400	Garage vrijst Dars Berg/sch vrijst	€ 32.402 € 68.700 € 12.960	€ 433.702
[adres 3]	1.415	€ 118	€ 167.475	668	€ 470	€ 313.960	Kantoor Berg/sch vrijst Dakkapel Zomerh/recr Berg/sch vrijst	€ 14.500 € 4.319 € 5.929 € 146.016 € 4.319	€ 656.518
[adres 4]	1.385	€ 120	€ 165.525	700	€ 779	€ 545.300	Garage vrijst	€ 32.398	€ 743.223
[adres 5]	1.060	€ 136	€ 144.400	414	€ 818	€ 338.652	Garage vrijst Garage vrijst Aanb woonr Dakkapel	€ 21.599 € 21.599 € 29.732 € 2.964	€ 558.946

2.5.

De heffingsambtenaar heeft daarnaast in het kader van de waardering in zijn verweerschrift bij de rechtbank nog vijf andere referentieobjecten genoemd, waaronder [adres 6] . Dit object betreft een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1913, met een inhoud van 809 m3, met twee dakkapellen, een vrijstaande garage, twee vrijstaande bergingen/schuren en een grondoppervlakte van 1.912 m2. Dit object is verkocht op 4 september 2012 voor € 510.000. De WOZ-waarde 2012 is per waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld op € 589.283. Daarbij is de prijs per kubieke meter voor de woning gesteld op € 505 en voor de grond de prijs per vierkante meter gesteld op € 93; aan elk van de dakkapellen is een waarde toegekend van € 5.928, aan de vrijstaande garage (35 m2) een waarde van € 10.800, en aan de vrijstaande bergingen/schuren een waarde van € 2.159 (10 m2) en € 4.319 (20 m2). Voor geluidsoverlast is een aftrek van € 20.000 toegepast op de WOZ-waarde.

WOZ 2013

2.6.

De inspecteur heeft betreffende 2013 een taxatieformulier overgelegd. Daarbij zijn in een matrix de kenmerken van de woning en die van een aantal referentieobjecten gegeven. Als referentieobjecten zijn in de matrix genoemd:

1. [adres 2] , vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1960, beschikte WOZ-waarde € 424.000, verkocht op 22 november 2011 voor € 425.000.

2. [adres 4] , vrijstaande woning, bouwjaar 1900, beschikte WOZ-waarde € 731.000, verkocht op 27 januari 2011 voor € 742.500.

3. [adres 7] , vrijstaande woning, bouwjaar 1910, beschikte WOZ-waarde €386.000, verkocht op 2 april 2012 voor € 367.500.

2.4.

In de matrix zijn voorts de volgende gegevens betreffende de woning en de referentieobjecten opgenomen:

Object	Totale grondoppervlakte	Gemiddelde grondprijs	Totale waarde grond	Inhoud M3	M3-prijs	Waarde hoofdbouw	Bijgebouw(en)	Waarde bijgebouw	Totale waarde onderdelen
Woning	1.587	€ 110	€ 173.957	1.336	€ 240	€ 320.640	Berg/sch vrijst Berg/sch vrijst Luifel Dakkapel Dakkapel Dakkapel Dakkapel	€ 14.363 € 14.363 € 1.250 € 2.816 € 2.816 € 2.816 € 2.816	€ 535.837
[adres 2]	2.340	€ 78	€ 182.240	687	€ 195	€ 133.965	Garage vrijst Dars Berg/sch vrijst	€ 30.782 € 65.265 € 12.312	€ 424.564
[adres 4]	1.385	€ 120	€ 165.525	700	€ 765	€ 535.500	Garage vrijst	€ 30.778	€ 731.803
[adres 7]	1.235	€ 126	€ 155.775	380	€ 508	€ 193.040	Loods	€ 20.000	€ 368.815

2.5.

De heffingsambtenaar heeft daarnaast in het kader van de waardering in zijn verweerschrift bij de rechtbank nog drie andere referentieobjecten genoemd, namelijk:

2.5.1.

[adres 8] . Dit object betreft een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1900, met een inhoud van 1.075 m3, met een dakkapel en een grondoppervlakte van 1.804 m2. Dit object is verkocht op 21 maart 2013 voor € 362.500. De WOZ-waarde 2013 is per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 383.000. Daarbij is de prijs per kubieke meter voor de woning gesteld op € 210 en voor de grond de prijs per vierkante meter gesteld op € 85; aan de dakkapel is een waarde toegekend van € 5.632. Aan de inpandige garage is een waarde van nihil toegekend.

2.5.2.

[adres 6] . Dit object betreft een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1913, met een inhoud van 809 m3, met twee dakkapellen, een vrijstaande garage, twee vrijstaande bergingen/schuren en een grondoppervlakte van 1.912 m2. Dit object is verkocht op 4 september 2012 voor € 510.000. De WOZ-waarde 2013 is per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 519.000. Daarbij is de prijs per kubieke meter voor de woning gesteld op € 420 en voor de grond de prijs per vierkante meter gesteld op € 93; aan elk van de dakkapellen is een waarde toegekend van € 5.632, aan de vrijstaande garage (35 m2) een waarde van € 10.260, en aan de vrijstaande bergingen/schuren een waarde van € 2.051(10 m2) en € 4.103 (20 m2). Voor geluidsoverlast is een aftrek van

€ 20.000 toegepast op de WOZ-waarde.

2.5.3.

[adres 9] . Dit object betreft een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1930, met een inhoud van 1.011 m3, met twee dakkapellen, een vrijstaande garage en een grondoppervlakte van 2.370 m2. Dit object is verkocht op 17 december 2012 voor € 850.000. De WOZ-waarde 2013 is per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 875.000. Daarbij is de prijs per kubieke meter voor de woning gesteld op € 666 en voor de grond de prijs per vierkante meter gesteld op € 77; aan elk van de dakkapellen is een waarde toegekend van € 5.633 en aan de vrijstaande garage (35 m2) een waarde van € 13.680.

3 Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning in de jaren 2012 en 2013 te hoog heeft vastgesteld. Met betrekking tot het jaar 2013 is voorts de aanslag hondenbelasting in geschil.

Gerechtshof Amsterdam, 31-03-2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2026, 15/00642

Gerechtshof Amsterdam, 31-03-2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2026, 15/00642

Gegevens

Inhoudsindicatie

Uitspraak

1 Ontstaan en loop van het geding

2 Feiten

3 Geschil in hoger beroep

4 Beoordeling van het geschil

5 Kosten

6 Beslissing