Gerechtshof Amsterdam, 28-04-2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2123, 15/00757

“Eiser was tot 18 december 2014 eigenaar van de woning. De woning is een appartement met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 247 m³. De woning is een nieuwbouwwoning. De woning is in 2012 opgeleverd. Eiser heeft de grond in erfpacht van [C] B.V. (hierna: [C] ). De woning is op 18 december 2014 verkocht voor € 142.501.”

“OVERWEGINGEN VOORAF; TOELICHTING [C] -REGELING

1. Verkoper is gerechtigd tot het hierna vermelde recht van erfpacht.

2. Op dit recht van erfpacht is de zogenaamde ‘ [C] -regeling’ van toepassing. Deze regeling is vastgelegd in de hierna vermelde Algemene bepalingen Erfpacht [C] en de bijzondere bepalingen (…).

3. [C] B.V. ( [C] ) heeft (mede) ten doel de bevordering van de volkshuisvesting overeenkomstig het beleid van de gemeente Zaanstad. Bij de uitwerking daarvan stelt [C] zich in het bijzonder ten doel kwalitatief hoogwaardige koopwoningen bereikbaar te maken en houden voor personen die in aanmerking komen voor woningen in de sociale koopsector.

Hieraan geeft [C] vorm:

- door woningen aan de doelgroep aan te bieden tegen een prijs die overeenstemt met die van sociale koopwoningen, doch die kwalitatief op een hoger niveau staan; en

- door maatregelen te treffen die bevorderen dat eigenaren van woningen die niet langer tot de doelgroep behoren doorstromen naar andere woningen;

(…) In verband daarmee wordt (…) - een canon berekend die hoger is dan overeenstemt met de waarde van het recht van erfpacht voor de grond onder een sociale koopwoning, en die overeenkomt met die van een overigens vergelijkbare woning buiten de sociale koopsector; - ten behoeve van leden van de doelgroep dat deel van de canon dat meer bedraagt dan geëigend voor een sociale koopwoning volgens een tabel verminderd. Bovendien verbindt een eigenaar zich, om als hij de doelgroep ontstijgt, aan [C] het verschil in waarde te voldoen tussen een sociale koopwoning en een overigens vergelijkbare woning buiten de sociale koopsector.

4. Door verkoper [Hof: belanghebbende] is oorspronkelijk (bij uitgifte) een koopaanneemsom betaald van (…) € 140.000,00 (…) terwijl op dat moment de waarde in het economisch verkeer van het recht van erfpacht en het (te sticht[en] appartement (…) € 170.500 bedroeg.

5. (…)

6. Als gevolg van deze koop en levering gaat met het recht van erfpacht uiteraard ook de toepasselijke [C] -regeling over op koper. (…)

(…)

KOOP

Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane overeenkomst van koop en verkoop, gedateerd één december tweeduizend veertien (…) aan koper verkocht (…) [de woning].

(…)

KOOPPRIJS

De koopprijs van het verkochte (…) bedraagt € 142.501,00 (…) In de koopprijs is begrepen het aandeel van verkoper groot (…) € 683,40 (…) in het reservefonds van de vereniging van eigenaren.

(…)

VOORAFGAANDE VERKRIJGING

Het verkochte is door verkoper (…) verkregen: ten gevolge van de inschrijving (…) op achtentwintig mei tweeduizend tien (…) van het afschrift van een akte van levering (…).

(…)

ERFPACHTBEPALINGEN

(…)

“Artikel 7

Canon

“U vraagt mij of de vergelijkingsobjecten die vermeld staan op de matrix die is opgenomen in mijn taxatierapport in volle eigendom zijn of dat het erfpachtsituaties betrof. Dit waren panden in volle eigendom. U houdt mij voor dat in een later stuk van ons van het object [Adres 2] wel een grondwaarde is vermeld; kennelijk omdat de objecten aan het [adres] in erfpacht zijn. Ja, dit klopt en ingevolge de Wet WOZ moet bij de waardering van een pand in erfpacht de grondwaarde mee in aanmerking worden genomen, in verband met de fictie van de volle en onbezwaarde eigendom.

In punt 4 van de ‘Overwegingen vooraf; toelichting [C] -regeling’ in de verkoopakte van het onderhavige appartement staat dat de waarde in het economisch verkeer op het moment van stichting € 170.500 inclusief het recht van erfpacht was en dat belanghebbende een koopaan-neemsom van € 140.000 heeft betaald. Dit is de prijs voor de stenen. Als er sprake zou zijn van volledige eigendom van het appartement, dan zou de waarde van de grond volgens deze akte € 30.500 zijn, namelijk het verschil tussen € 140.000 en € 170.500.

U vraagt mij of ik kan uitleggen hoe het zit met de [C] ( [C] )-regeling die ingevolge de tweede overweging van de ‘overwegingen vooraf’ in de verkoopakte uit 2014 van toepassing is op het recht van erfpacht. De [C] is bedoeld voor mensen met een laag inkomen. Men betaalt een koopaanneemsom van € 140.000 voor de woning en daarnaast een jaarlijkse vergoeding voor het recht van erfpacht die afhankelijk is van het inkomen: hoe hoger het inkomen, hoe hoger de erfpachtcanon.. U vraagt mij hoe die € 170.000 in dit verhaal past en waarvan dat de waarde is. De koper met een ‘norminkomen’ moet de volledige waarde in het economische verkeer betalen. Het bedrag van € 30.500 is de gekapitaliseerde waarde van de zakelijk bepaalde canon die zo’n koper jaarlijks moet betalen. Kopers met een lager inkomen hebben een lagere canon en kopers met een hoger inkomen betalen extra. De [C] -regeling bevordert de doorstroom naar andere woningen.

(…)

U vraagt mij waar de objecten [adres 3] , [Adres 4] en [Adres 5] , die zijn genoemd door de gemachtigde van belanghebbende, zich bevinden. Op de voorkant van het taxatieverslag staat een foto van het gebouw: de even en oneven nummers bevinden zich door elkaar. De nummers [adres 3] , [Adres 4] en [Adres 4] zijn huurwoningen met een standaard keukenblok en badkamer. U vraagt mij waarop ik mijn bekendheid met de in de woning aanwezige voorzieningen baseer. Voor wat betreft de woning van [X] baseer ik mij op de verkoopbrochure daarvan. Voor wat betreft de huurwoningen baseer ik mij op contacten met de verhuurder. Ik heb de verhuurder gevraagd hoe die woningen eruitzien. Daarop heb ik van hem doorgekregen dat de woningen een standaard keukenblok en een eenvoudige badkamer hebben.”