Gerechtshof Amsterdam, 05-04-2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2559, 15/00057

“ 1. Eiseres is eigenaar van het bedrijfspand. Het bedrijfspand betreft een autoshowroom met werkplaats met een grondoppervlakte van 4.790 m². Het betreft een pand van staalskeletbouw met deels stenen spouwmuren en deels dubbelwandige gevelplaat, plat dak van geprofileerde plaat met bitumineuze afwerking en een voorgevel van glas. Het bedrijfspand bestaat uit een showroom van 450 m², een showroom van 525 m², een werkplaats van 780 m², een werkplaats van 120 m² en verharding.

2. In de beroepsfase heeft verweerder een taxatierapport, opgemaakt op 14 oktober 2014 door [A] , makelaar en taxateur, overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde in het economisch verkeer van het bedrijfspand met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode getaxeerd op € 1.544.000. Ook is de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) berekend en wel op € 1.385.236.

De waarde van € 1.544.000 van het bedrijfspand volgens de huurwaardekapitalisatie-methode is in het taxatierapport als volgt opgebouwd:

Verweerder heeft hierbij gebruik gemaakt van twee vergelijkingsobjecten. Het eerste vergelijkingsobject betreft [adres 2] te [Q] . Dit betreft een autoshowroom met werkplaats en dit object is verkocht op 13 juli 2012 voor € 638.750. Verweerder hanteert ten aanzien van de [adres 2] in het taxatierapport de volgende getallen:

Het tweede vergelijkingsobject betreft [adres 3] te [Z] . Het betreft een autoshowroom met werkplaats en is verkocht op 22 november 2012 voor € 1.330.000. Drie maanden na verkoop is het pand aan een derde verhuurd met een huurprijs van € 115.000 per jaar. Verweerder hanteert in het taxatierapport ten aanzien van dit object de volgende getallen:

“Het pand [adres 3] is verhuurd verkocht en is dus geen goed vergelijkingsobject.

De firma Kuik die het gekocht heeft zat er in. Ook de gemeente [Z] is van mening dat een correctie dient plaats te vinden op de verkoopprijs van het pand [adres 3] .

Pas in de bezwaarfase is de gemeente met de vergelijkingsobjecten gekomen waar we nu over discussiëren. Wij moesten procederen om de vraag beantwoord te zien wat de verkopen en de huren zijn.

U zegt mij dat ik in mijn stukken geen opmerking heb gemaakt over de door de heffingsambtenaar gebruikte huurwaarden. Ik heb wel een algemene opmerking gemaakt over hoe het kan dat een en dezelfde makelaar drie waardes kan taxeren voor hetzelfde pand met dezelfde peildatum.

Ik vind het vervelend dat de heffingsambtenaar niet zijn vastgestelde waarde verdedigt, maar een veel hogere waarde.

In mijn berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde heb ik 40% economische veroudering in aanmerking genomen. Ik vind dat een juist percentage omdat er bij dit soort panden uit de jaren 80 een veel grotere leegstand is dan bij nieuwere autobedrijven.

Ik vind het vreemd dat de heer [A] zegt dat hij heeft geknipt en geplakt in de berekeningen om tot zijn kapitalisatiefactor van 11,5 te komen. De overgelegde stukken zijn immers uitdraaien van computerberekeningen. De berekening deugt hoe dan ook niet. Bij een leegstandsrisico van 0,8% kom je nog niet eens op één maand per 10 jaar.”

“Het enige dat ik in eerste termijn nog wil toevoegen is dat wij het huurcontract van het pand [adres 3] hebben ontvangen. Hieruit blijkt dat het pand leeg is verkocht in november 2012. Pas daarna, in januari 2013, is de huurovereenkomst gesloten. Het pand is derhalve in lege staat verkocht en voldoet daarmee aan de ficties van de Wet WOZ. Wanneer een pand in verhuurde staat wordt verkocht, dan dient om die reden een correctie op de verkoopprijs plaatst te vinden. Dat hoeft bij de transactie van het pand [adres 3] dus niet.

U houdt mij voor dat de berekening van het saldo van de huurwaardebedragen in het rapport van 14 mei 2015 niet klopt en dat de huurwaardebedragen in dat rapport hoger zijn dan in mijn taxatierapport in eerste aanleg. Dat komt omdat ik in hoger beroep extra huurgegevens heb gekregen, namelijk Parellaan 7 in Hoofddorp. Ik heb de laagste huren genomen en ben daarbij uitgegaan van de huurcijfers van Parellaan 7 en de verkoopgegevens van [adres 2] . Ik heb een hele voorzichtige manier van taxeren gebruikt.

De taxateur zegt dat ik een hogere waarde verdedig en niet de vastgestelde waarde. Dat komt namelijk omdat in eerste instantie op grote schaal wordt getaxeerd en dan wordt een bepaalde waarde vastgesteld die misschien niet altijd even punctueel is. Van showrooms hebben wij weinig gegevens. In de bezwaarfase hebben we meer tijd om panden goed te taxeren.

U vraagt mij naar de door de belanghebbende berekende gecorrigeerde vervangingswaarde. Ik heb moeite met een economische veroudering van 40%. Dat lijkt mij echt te veel. Er is sprake van leegstand in dit segment, maar lang geen 40%. Ik zie een discrepantie met de factor voor leegstand in de berekening volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. Als je daarin uitgaat van een leegstand van 10% moet de economische veroudering ook 10% zijn.

Bij het pand [adres 3] staat in mijn berekening van de kapitalisatiefactor een huur van € 155.000. Ik denk dat het een tikfout is.

De taxateur reageert hierop: Maar dat zou betekenen dat de kapitalisatiefactor omhoog gaat.

De heffingsambtenaar: Er is geknipt en geplakt in de berekening. Ik heb inderdaad een fout gemaakt. Maar uiteindelijk kom je op hetzelfde uit omdat bij het vergelijkingsobject [adres 3] dezelfde fout wordt gemaakt. De berekeningen als zodanig zijn onjuist; die kan je weggooien.”