Gerechtshof Amsterdam, 31-05-2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2779, 15/00147

“1. In geschil is de WOZ-waarde op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van

€ 235.000. In het aanvullend beroepschrift bepleit eiser een waarde van € 231.658. Eiser hanteert daartoe de methode van de basiswoningwaarde en heeft in dat kader een selectie van verkooptransacties overgelegd.

2. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Verweerder wijst daarbij onder meer op een overgelegde matrix. Naast de gegevens van de woning zijn in deze matrix de verkoopgegevens vermeld van de volgende vergelijkingsobjecten:

[vergelijkingsobject 1] (op 21 juni 2012 verkocht voor € 272.500), [vergelijkingsobject 2] (op 24 juni 2011 verkocht voor € 262.500), [vergelijkingsobject 3] (op 9 mei 2012 verkocht voor € 312.500) en [vergelijkingsobject 4] (op 21 februari 2011 verkocht voor € 271.000).

3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". Bij betwisting van de waarde is het in de eerste plaats aan verweerder om de waarde aannemelijk te maken.

4. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft bepaald volgens de vergelijkingsmethode. Niet in geschil dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. De vergelijkingsobjecten kunnen derhalve dienen ter onderbouwing van de waarde.

Rekening houdend met de verschillen acht de rechtbank de door verweerder vastgestelde waarde van € 259.000 niet te hoog.

Daartoe overweegt de rechtbank dat voor de in de matrix vermelde kubieke- en vierkantemeterprijzen een duidelijke lijn zichtbaar is ten opzichte van de grootte van de opstal dan wel de grootte van het perceel. Deze geven derhalve een goed beeld van de onroerende zaak in zijn geheel. De rechtbank is dan ook van oordeel dat sprake is van een uitsplitsing van transactieprijzen waarbij door middel van een duidelijke lijn inzichtelijk wordt gemaakt hoe prijzen variëren afhankelijk van de staat van onderhoud en inhoud van de opstal alsmede van de grootte en ligging van het perceel.

5. De woning heeft, op het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] na, de kleinste inhoud. De woning heeft evenals het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 1] de kleinste oppervlakte grond. Met uitzondering van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] zijn alle woningen voorzien van een schuur. Gelet hierop alsmede gelet op de verschillen in kwaliteit en de staat van de woning is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

6. Een en ander laat onverlet dat eiser feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning. Eiser heeft in dat verband gewezen op de waardebepaling van [naam] In dit rapport wordt verwezen naar vergelijkingsobjecten, waarvan drie ook door verweerder in zijn matrix zijn opgenomen. Van deze objecten heeft eiser geen foto’s overgelegd en gegevens over de ligging, de staat van onderhoud, de kwaliteit, het voorzieningenniveau en de aanwezigheid van bijgebouwen ontbreken. Nu onvoldoende gegevens beschikbaar zijn omtrent de vergelijkingsobjecten kan de rechtbank niet beoordelen of deze verkopen de door eiser voorgestane waarde van de woning onderbouwen. Daarbij komt dat in deze selectie ook verkopen opgenomen zijn die verder van de waardepeildatum tot stand zijn gekomen.

Voorts heeft [naam] , zoals hij ter zitting heeft toegelicht, het verschil in staat van onderhoud, de kwaliteit en het voorzieningenniveau tot uitdrukking laten komen in de vierkantemeterprijs van de grond. Dat is een onjuiste benadering, aangezien dergelijke verschillen in de waarde van de opstal tot uitdrukking dienen te komen en niet in de vierkantemeterprijs van het perceel. Het gevolg is dat in de uiteindelijk berekende vierkantemeterprijzen van de grond geen lijn is te ontdekken en voor percelen van vergeleken objecten een vierkantemeterprijs naar voren komt in een range van € 407 tot € 1.081, dan wel (bij een hogere kubiekemeterprijs voor de opstal) € 186 tot € 919.

Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de door eiser gehanteerde methodiek niet tot een beter onderbouwde uitkomst leidt dan de door verweerder gehanteerde vergelijkingsmethode.

De rechtbank stelt deze waardebepaling daarom terzijde.

7. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld.”