Gerechtshof Amsterdam, 06-10-2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:4375, 15/00774

“1. Op 25 januari 1988 heeft eiser twee percelen landbouwgrond gekocht, kadastraal bekend onder gemeente [Z] , [kadastrale aanduiding] [1] en [2] (06.34.30 onderscheidenlijk 04.01.20 ha., derhalve in totaal 10.35.50 ha; hierna: de gronden). De koopsom bedroeg ƒ 238.165 v.o.n. (€ 108.075).

2. Op 28 september 1989 heeft eiser een woonhuis met aanbouw, schuur en bijgelegen grond aan [a-straat] 9 te [plaats 1] gekocht. De totale oppervlakte is ongeveer 20.00 a. Dit huis, waarin eiser blijkens de GBA sinds 21 januari 1998 woont, is gelegen nabij het hiervoor genoemde perceel gemeente [Z] , [kadastrale aanduiding] [1] .

(…)

5. In 2000 zijn de gronden door eiser vanuit zijn privévermogen ingebracht in zijn onderneming. De gronden zijn opgenomen voor een bedrag van ƒ 516.175 (€ 234.230), zijnde de waarde in het economische verkeer van de gronden ten tijde van de inbreng.

(…)

8. Op 6 juli 2009 is een overeenkomst gesloten tussen eiser en zijn echtgenote [Y] (hierna kortweg: eiser) enerzijds en [A] en zijn echtgenote [B] anderzijds, waarbij eerstgenoemden het huis en de gronden hebben verkocht voor € 800.000 aan laatstgenoemden. De akte van levering is gedagtekend 3 augustus 2009 en de onroerende zaken zijn feitelijk op 1 november 2009 geleverd. De koopsom is door partijen bij de koopovereenkomst als volgt gesplitst:

Woonhuis, ondergrond woonhuis en tuin (1275 m²) € 475.000

Schuur en ondergrond (1095 m²) € 25.000

Landerijen (103.485 m²) € 300.000

Totaal € 800.000

9. Ten tijde van de zojuist bedoelde koop waren [A] en [B] agrarisch ondernemers.

10. Eiser heeft zijn onderneming in 2009 gestaakt en is vanaf 3 augustus 2009 geen binnenlands belastingplichtige meer.

11. Op 3 augustus 2009 hebben [A] en [B] een verzoek ingediend om rangschikking onder de Natuurschoonwet 1928 van onder meer de gronden. Op dit verzoek is goedkeurend beslist op 9 september 2010.

12. In 2010 heeft [B] een agrarische onderneming gestaakt en in 2011 heeft [A] een agrarische onderneming gestaakt. Wel hadden beiden het voornemen om het agrarisch gebruik van de gronden in aangepaste vorm voort te zetten. Het woonhuis is gesloopt en in 2011 is een omgevingsvergunning aangevraagd voor de bouw van een nieuwe woning. Ook hebben [A] en [B] een aanzienlijk deel van hun grond (4 ha) doorverkocht in 2010.

13. Rijkstaxateur [taxateur 1] heeft de hiervoor weergegeven koopsomsplitsing beoordeeld. Bij brief van 3 januari 2013 stelt hij dat een juiste uitsplitsing van de koopsom als volgt moet luiden:

Woonhuis (340 m³) € 80.000

Ondergrond woning en tuin (1275 m²) € 230.000

Bedrijfserf, erfvergroting en hobbyweide (8725 m²) € 230.000 wevab € 100.000

Resterende cultuurgrond (95.855 m²) € 260.000

Totaal € 800.000

14. Eiser heeft zich voor een taxatie van de gronden gewend tot [taxateur 2] van [makelaarskantoor] . Laatstgenoemde heeft op 21 mei 2014 een rapport uitgebracht. Zijn opdracht is gelet op het rapport de volgende:

“Beargumenteer, aan de hand van de overeengekomen koopsom ad. € 800.000,- de splitsing van deze waarde van de diverse onderdelen (huis, ondergrond, erf en land) in de navolgende situaties:

1. waarbij het getaxeerde een uitsluitend agrarische bestemming heeft (WEVAB), waarbij de gemeente, niet alleen volgens haar eigen verklaring maar ook metterdaad, deze agrarische bestemming handhaaft.

2. waarbij het getaxeerde, weliswaar in afwijking van het vigerende bestemmingsplan, verkocht en gebruikt zou kunnen worden door een particuliere (niet-agrarische) belanghebbende.

(WEV)”

Wat betreft de eerste vraag komt [taxateur 2] tot de volgende conclusie:

“Uit de hierboven, onder referentie objecten, genoemde transacties hebben wij de navolgende kengetallen analyseert en hiermee de overeengekomen koopsom van € 800.000,- verdeeld.

Object grootte eenheid prijs/eenheid totaal

grond bij woonhuis 1275 m²

bouwblok 650 m² € 200 € 130.000

tuin en erf 625 m² € 25 € 15.625

woonhuis 336 m³ € 325 € 109.200

aanbouw woonhuis 20 m³ € 325 € 6.500

Totaal woonhuis € 261.325

Bedrijfserf 8725 m²

in bouwblok 8725 m² € 20 € 174.500

stenen schuur 336 m³ € 50 € 16.800

houten aanbouw 320 m³ € 25 € 8.000

Totaal bedrijfsopstal € 199.300

overige grond 95855 m² € 3.52 € 337.410

Totaal overige grond € 337.410

Totaal generaal € 798.035

Afgerond € 800.000”

Wat betreft de tweede vraag komt [taxateur 2] tot de volgende conclusie:

“Deze vraag laat zich eigenlijk niet beantwoorden. Zuiver en alleen omdat het onmogelijk is om binnen de vigerende bestemming een ander gebruik te bezigen dan het agrarische. Ook de gemeente [Z] zal, zeker zo kort na het onherroepelijk worden van het nieuwe bestemmingsplan (2013) geen argumenten kunnen aanvoeren waarom zij al zó snel zouden willen/moeten afwijken van hetgeen recent door de gemeenteraad werd vastgesteld. Overigens heeft de definitieve totstandkoming van het huidige bestemmingsplan buitengebied [Z] ruim 4 jaar geduurd.

Anderzijds is het zo dat voor de bepaling van de WEV ook geen enkele grondslag is te vinden in de tussen de twee agrariërs (verkoper: [X] ) en (koper: [A] ) afgesloten overeenkomst. Uit de overeenkomst blijkt onmiskenbaar dat koper het gekochte ook daadwerkelijk agrarisch wil gaan gebruiken; wij wijzen o.a. op artikel 2 lid q waaruit blijkt dat het verkochte de feitelijke eigenschappen moet bezitten voor het gebruik als agrarisch bedrijf voor het houden van schapen en het woonhuis voor eigen bewoning. Ook het feit dat koper de toeslag rechten kan kopen, hetgeen alleen aan agrariërs is voorbehouden; hij een beroep doet op de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting (art 15 lid 1 letter q) geeft aan dat koper een agrariër is en het gekochte als zodanig wil gaan benutten en gebruiken. Mocht bovenstaand nog niet overtuigend genoeg zijn dan wijzen wij er nog op dat op het adres waarop koper tijdens de koop woonachtig was, bij de Kamer van Koophandel, meerdere agrarische bedrijven staan ingeschreven. Recherche bij de dienst van het Kadaster leerde overigens [dat] de koper, al dan niet in combinatie met andere agrariërs, op [Z] , meerdere percelen grond in eigendom heeft.

Om toch enigszins de vraagstelling te beantwoorden kan wellicht gewezen worden naar de hiervoor genoemde sub. E. Deze voormalige rietgedekte stolpboerderij heeft tot circa 10 jaar geleden dienst gedaan als volwaardig agrarisch bedrijf. De toenmalige eigenaar heeft de boerderij met omliggende grond verkocht aan een ‘hobbyboer’ met paarden. Deze heeft er recent voor gezorgd dat op het perceel en zogenaamde “Bedrijf – VAB” (artikel 20 bestemmingsplan buitengebied [Z] 2013) bestemming is gekomen.

Als we van deze koopsom ad. € 655.000,- circa 1,5 hectare omliggende grond, ter waarde van (€ 3.52 x 15.000m² = € 52.800,-) aftrekken dan resteert voor de rietgedekte stolpboerderij met achterliggende schuren (…) een bedrag van circa € 600.000,-. Waarbij opgemerkt dat de hoeveelheid opstal vele malen groter is dan de getaxeerde opstallen aan [a-straat] 9 .

Wij komen dan ook tot de conclusie dat er geen verschil kan zijn in WEV/WEVAB en dat de gerealiseerde koopsom en de bijbehorende verdeling, binnen de geldende bandbreedtes passen.”

15. Naar aanleiding van het door [taxateur 2] opgestelde taxatierapport heeft verweerder een door [taxateur 1] opgesteld rapport ingebracht met dagtekening 30 juli 2014. In dit rapport gaat [taxateur 1] in op zijn hiervoor genoemde brief van 3 januari 2013 en reageert hij voorts op het rapport van [taxateur 2] . [taxateur 1] merkt – voor zover van belang – het volgende op:

“Aangezien de opstallen gesloopt waren heb ik geprobeerd de zaak zo eenvoudig mogelijk te houden en heb ik de waarde van het woonhuis berekend op basis van een bouwtekening en het bouwjaar 1941 en gesteld op iets minder dan € 250,-- p/m³, welke prijs per m³ ook regelmatig gebruikt wordt bij niet gemoderniseerde oudere woningen in de Kop van Noord-Holland.

M.b.t. de bedrijfsgebouwen heb ik belastingplichtige het voordeel van de twijfel gegeven en de geringe m² aan bedrijfsgebouwen op nihil gesteld.

Het land heb ik rekening houdend met de gebruiksmogelijkheden gewaardeerd op € 2,70 p/m² en dat is gebaseerd op de navolgende verkopen met een gemiddelde prijs van € 2,76 p/m², waarbij ik rekening houdend met de peildatum van 6 juni 2009 me beperkt heb tot verkopen in het jaar 2009 t.w.:

(…).

Na aftrek van de door mij berekende waarde van het woonhuis en het land, resteert voor 1 ha ondergrond en erf een bedrag van € 460.000,-- waarvan ik 50% aan 0.12.75 ha woondeel en 50% aan de resterende 0.82.75 ha heb toegerekend.

Op basis van bovengenoemde gegevens is de koopsom door mij als volgt uitgesplitst t.w.:

Woonhuis € 80.000,--

“Verklaringen van koper

Artikel 6

Koper verklaart:

(…)

c. Hij is voornemens het verkochte te gaan gebruiken als volgt: als agrarisch bedrijf/landgoed in de zin van de Natuurschoonwet. Voor eventueel ander gebruik dan als agrarisch bedrijf staat verkoper niet in. Koper zal voor eigen rekening en risico zorgdragen voor de eventueel nodige vergunningen en ontheffingen.”

“ BESLUITEN:

“1. Inleiding

Sinds augustus 2009 zijn [ [B] en [A] ] eigenaar van het huis met schuren en circa 6,7 hectare bijbehorende grond op de locatie [a-straat] 9 op [het landgoed] op [Z] . De betreffende gronden waren in gebruik als schapenhouderij en bestaan uit weilanden met tuunwallen, kolken en enkele houtopstanden. De nieuwe eigenaren zijn voornemens een nieuw woonhuis en een nieuwe stal te bouwen en de inrichting van de gronden geheel in overeenstemming te brengen met de landschappelijke karakteristiek, mede gericht op het behouden van de natuurwaarden en de cultuurhistorische waarden. (…)

In het vigerende bestemmingsplan “Buitengebied [Z] ” (1996) ligt op de gronden de bestemming “Agrarische doeleinden – klasse a” A(a) met een bouwvlak rondom de bestaande opstallen. Qua waarde vallen de agrarische gronden van [het landgoed] in de hoogste categorie 4: “met bijzondere landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden”. De nieuwe stal komt binnen het aangegeven bouwvlak, maar het nieuwe woonhuis valt gedeeltelijk binnen en gedeeltelijk buiten dit bouwvlak.

Het uitgangspunt is om de huidige bestemming te respecteren en het agrarische gebruik in een aangepaste vorm voort te zetten, maar vanwege de fysieke strijdigheden met het vigerende plan zal een passende planologische regeling moeten worden getroffen.

De strijdheden betreffen de vorm en/of omvang van het bouwblok (aanpassing aan nieuwe situatie van het woonhuis) en de maximale goot- en bouwhoogte (…).

(…)

2. Omschrijving nieuwe ontwikkeling

Bestaande situatie

(…) De bestemming van de gronden is agrarisch (veehouderij); de gebouwen liggen in een agrarisch bouwperceel (bouwvlak (…). Het agrarische gebruik zal worden voortgezet in de vorm van een extensieve schapenhouderij met de nadrukkelijke intentie (particulier) ‘natuurbeheer’, waarmee dit gebruik geheel in overeenstemming zal zijn met hetgeen wordt nagestreefd rondom deze locatie door Staatshosbeheer.

(…)

Naar een nieuwe situatie

Het ligt in de bedoeling om de bestaande opstallen te slopen (…) en om ter plekke onder architectuur een nieuwe woning en stal (…) op te richten binnen de regels en aanwijzingen van het nieuwe Bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente [Z] (…). (…)

Het bouwplan

Het woonhuis wordt zodanig gesitueerd, dat een meer evenwichtige afwisseling van bebouwing en doorzichten ontstaat (…). (…) Het bestaande bouwvlak zal hiervoor enigszins moeten worden aangepast (niet groter van omvang maar anders van vorm).

(…)

3. Ruimtelijk beleidskader

(…)

“1. Inleiding

Landschapsreservaat [het landgoed]

Dit bedrijfsadvies heeft betrekking op een nieuw te ontwikkelen schapenbedrijf, gevestigd aan [a-straat] in het landschapsreservaat [het landgoed] op [Z] .

Het bedrijf [vof] heeft zich van een klassiek akkerbouwbedrijf omgevormd tot een op het agrarisch beheer van natuur en landschap gericht veeteeltbedrijf. In 2010 zijn de bedrijfsgebouwen, het land en de bedrijfswoning aan de [b-straat] 11 te [plaats 2] verkocht en is het bedrijf verplaatst naar [a-straat] 9 te [plaats 1] . Hier is een nieuwe agrarische schuur gebouwd, geschikt voor huisvesting van schapen, opslag van voer en stro en stalling van machines en werktuigen. Verder is hier de oude, bestaande agrarische bedrijfswoning gesloopt om plaats te maken voor een nieuwe agrarische bedrijfswoning op een geschiktere plek.

De bedrijfsoppervlakte bestaat op dit moment uit 18,7 hectare, waarvan ongeveer 6,5 hectare gelegen bij de bedrijfsgebouwen. De agrarische bedrijfsvoering zal gericht zijn op een combinatie van veeteelt met agrarisch natuurbeheer. Het agrarisch grondgebruik zal vanwege de agrarische natuurdoelstellingen extensief zijn.

Aanleiding voor het opstellen van dit rapport is de vraag of de agrarische grondgebonden activiteiten zodanig van aard zijn dat sprake is van een noodzaak van het hebben van een agrarische bedrijfswoning ter plekke. Om een gedegen advies te kunnen geven is een nadere analyse gemaakt van een aantal aspecten van het bedrijf:

 de economische omvang op basis van door het Landbouw Economisch Instituut ontwikkelde normen;

(…)

 (…) Er is uitgegaan van de situatie 2014 en 2017.

2. Uitgangspunten bedrijfsopzet

(…)

a. Uitgangspunten

In tabel 3 staan de uitgangspunten aangegeven van de bedrijfsopzet en bedrijfsvoering.

De veestapel bestaat bij de start uit 120 moederdieren met daarnaast 45 jaarlingen en 5 fokrammen. (…) Geleidelijk aan stijgt de omvang van de veestapel tot 150 moederdieren in 2017. De totale oppervlakte grasland bedraagt in 2014 bijna 19 hectare en na enkele jaren ruim 26 hectare. Hiervan ligt ruim 6 hectare bij de bedrijfslocatie (huiskavel). Het graslandbeheer bestaat uit extensieve begrazing door de eigen veestapel.

(…)

2. De economische omvang van het bedrijf

a. Omvang van agrarische bedrijven

Voor de bepaling van de aard en omvang van agrarische bedrijven kan worden gekeken naar de economische omvang (inkomenscapaciteit) en de arbeidsbehoefte vanuit het bedrijf. In het algemeen kunnen agrarische bedrijven worden onderverdeeld in de volgende categorieën:

 Deeltijdbedrijf

Er is sprake van een agrarisch deeltijdbedrijf als minder dan helft van een ‘redelijk’ inkomen afkomstig is uit het bedrijf en tevens minder dan de helft van de arbeidsinzet van een volwaardige arbeidskracht aan het bedrijf besteedt wordt.

 Reëel bedrijf

Er is sprake van een reëel agrarisch bedrijf als tussen de helft en een nagenoeg volledig ‘redelijk’ inkomen afkomstig is uit het bedrijf en tussen de helft en nagenoeg volledige arbeidsinzet van een volwaardige arbeidskracht aan het bedrijf besteedt wordt. Een reëel bedrijf heeft de potentie uit te groeien tot een volwaardig agrarisch bedrijf.

 Volwaardig bedrijf

Er is sprake van een volwaardig agrarisch bedrijf als een nagenoeg ‘redelijk’ inkomen afkomstig is uit het bedrijf en (of) nagenoeg de gehele arbeidsinzet van een volwaardige arbeidskracht aan het bedrijf besteedt wordt.

Ter plaatse van het perceel [a-straat] 9 geldt beleidsmatig noch anderszins een eis van volwaardigheid voor bestaande of nieuw te vestigen agrarische bedrijven. De vraag is dus of sprake is van een reëel agrarisch bedrijf.

b. Berekening van de economische omvang

Voor de beoordeling van de mate van bedrijvigheid is de economische omvang van het bedrijf van belang. Door het Landbouw Economisch Instituut worden hiervoor economische normen gebruikt. Dit betreft de NGE (Nederlandse Grootte Eenheid) en de SO (Standaardopbrengst) sinds 2010 in gebruik is ter vervanging de NGE. De NGE-norm wordt nog steeds veel gebruikt in regelgeving van overheden (…).

De Nederlandse grootte-eenheid is een economische indicator en is gebaseerd op de bruto standaard saldi (bss) per dier of per hectare gewas: het verschil tussen opbrengsten en bepaalde specifieke kosten.

Uit informatie van het LEI blijkt één volwaardige arbeidskracht in de

graasdierhouderij gemiddeld:

• 30 nge rond te zetten in de categorie kleinere bedrijven (< 40 nge);

• 50 nge rond te zetten in de categorie middenbedrijven (40-100 nge);

• 73 nge rond te zetten in de categorie grotere bedrijven (>100 nge)

In de tabellen hiernaast is de economische omvang berekend voor 2014 en 2017. Hieruit blijkt dat de omvang toeneemt van ruim 18 naar bijna 27 NGE.

Overigens moet worden opgemerkt dat de nge-norm uitsluitend rekening houdt met gangbare primaire agrarische productie en niet met inkomen vanwege het leveren van groene ondergeschikte diensten. Hierdoor is voor de betreffende situatie sprake van een zekere onderschatting van de bedrijfsomvang.

Voor [vof] kan geconcludeerd worden dat sprake is van een reëel agrarisch bedrijf, er vanuit gaande dat op kleinere bedrijven een arbeidskracht 30 NGE kan rondzetten. De ondernemer is daarnaast bezig met een ‘natuurvleesproject’ om meer omzet te genereren.

(…)

4. Conclusies

Dit advies heeft betrekking op de aard en omvang van het grondgebonden agrarisch bedrijf [vof] in de nieuwe vorm. De berekeningen en analyses zijn gebaseerd op gegevens van Livestock Research Wageningen UR en het Landbouw Economisch Instituut. Op basis hiervan zijn de volgende conclusies te trekken met betrekking tot het bedrijf [vof] :

a. Gelet op de economische omvang in nge’s kan het bedrijf, rekening houdend met enige groei de eerste drie jaren, worden beschouwd als een reëel agrarisch grondgebonden bedrijf. b. Gelet op de berekende arbeidsbehoefte kan het bedrijf, rekening houdend met enige groei de eerste drie jaren, worden beschouwd als een reëel agrarisch grondgebonden bedrijf.

c. De ondernemer is bezig met een ‘natuurvleesproject’ om meer omzet te genereren. Dit betekent dat de economische omvang (omzet en inkomen) én de arbeidsinzet hoger zullen worden dan hier normatief berekend.

d. Gelet op de aanwezigheid van levende have en veeteelt is het bedrijfseconomisch en voor het welzijn van de veestapel noodzakelijk ter plekke over een bedrijfswoning te kunnen beschikken.”

“Op uw mondelinge verzoek van 12 februari 2014, verklaren wij het volgende:

1. dat in juni 2009 ter plaatse van het perceel [a-straat] 9 in [plaats 1] het bestemmingsplan

Buitengebied geldt en dat op grond van dit plan het perceel [a-straat] 9 een agrarische

bestemming heeft;

2. dat een wijziging van dit bestemmingsplan, in de strikte zin van de Wet op de ruimtelijke

ordening niet mogelijk is, omdat het bestemmingsplan op het punt van de agrarische

bestemming van [a-straat] 9 geen bevoegdheid kent voor het college van B&W tot het

vaststellen van een wijzigingsplan;

3. dat in het door de Raad van [Z] op 12 juni 2013 vastgestelde nieuwe bestemmingsplan

Buitengebied [Z] 2013 het perceel een agrarische bestemming heeft;

4. dat dit bestemmingsplan op 11 februari 2014 in werking is getreden;

5. dat in de aanloop naar dit nieuwe plan geen sprake is geweest van een voornemen tot het

herzien van de agrarische bestemming van het perceel;

6. dat het beleid van de gemeente [Z] erop gericht is, agrarische bestemmingen zoveel

mogelijk beschikbaar te houden voor de agrarische functie;

7. dat een omgevingsvergunning is verleend (le fase 24 september 2012; 2e fase

07 augustus 2013) voor een afwijking van het bestemmingsplan ten behoeve van een nieuwe

woning, doch dat de afwijking van het bestemmingsplan alleen de bouwkundige aspecten

betreft (namelijk een landschappelijk gewenste kleine verschuiving van het bouwvlak)

terwijl de agrarische bestemming is gehandhaafd en ook de nieuwe woning alleen mag

worden gebruikt als dienstwoning bij deze agrarische bestemming;

8. dat het handhavingsbeleid van de gemeente er op is gericht daadwerkelijk op te treden

tegen een gebruik van gronden of gebouwen in strijd met het bestemmingsplan.”

“Samenwerkingverband

(…)

Rechtsvorm Vennootschap onder Firma

Naam [vof]

Datum oprichting 01-01-1994

Duur Onbepaald

Onderneming

Handelsnamen [vof]

(…)

Activiteiten SBI-code: 0150 – Akker en/of tuinbouw in combinatie met fokken

en houden van dieren

Werkzame personen 7

Vestiging

(…)

Bezoekadres [a-straat] 9 , (…) [plaats 1]

(…)

Vennoten

Naam [A]

(…)

Adres [a-straat] 9 (…) [plaats 1]

(…)

Naam [C] ”