Gerechtshof Amsterdam, 15-12-2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:5715, 15 00109 en 15 00110
Gerechtshof Amsterdam, 15-12-2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:5715, 15 00109 en 15 00110
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 15 december 2016
- Datum publicatie
- 15 februari 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2016:5715
- Zaaknummer
- 15 00109 en 15 00110
Inhoudsindicatie
WOZ. Hof stelt WOZ-waarden per 1 januari 2012 en 1 januari 2013 schattenderwijs vast, nu partijen de door hen voorgestane waarden niet aannemelijk hebben gemaakt. De heffingsambtenaar heeft de ‘eigen transactieprijs’ van voorjaar 2014 en de naderhand door koper aangeleverde informatie in het ‘Inlichtingenformulier marktanalyse’ niet mede in aanmerking genomen. Proceskostenveroordeling.
Uitspraak
Kenmerken 15/00109 en 15/00110
15 december 2016
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op de hogere beroepen van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: M.F. Rupert te Venhuizen)
tegen de uitspraak van 13 februari 2015 in de zaken met kenmerken ALK 14/32 en 14/1570 van de Rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drechterland, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) bij beschikking met dagtekening 28 februari 2013 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] [huisnummer] te Hoogkarspel (hierna: de woning) voor het jaar 2013 naar de waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 165.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting 2013.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaarschrift met dagtekening 22 november 2013 het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 142.000.
De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) bij beschikking met dagtekening 28 februari 2014 de waarde voor het jaar 2014 naar de waardepeildatum 1 januari 2013 van de woning vastgesteld op € 134.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting 2014.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaarschrift met dagtekening 2 juli 2014 het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de onder 1.1.2 en 1.2.2 vermelde uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 13 februari 2015 heeft de rechtbank:
- -
-
het door belanghebbende ingestelde beroep met betrekking tot het jaar 2013 (inzake rechtbank nr. ALK 14/32) ongegrond verklaard;
- -
-
het door belanghebbende ingestelde beroep met betrekking tot het jaar 2014 (inzake rechtbank nr. ALK 14/1570) gegrond verklaard;
- -
-
de uitspraak op bezwaar met betrekking tot het jaar 2014 vernietigd en bepaald dat de rechtsgevolgen van die uitspraak ten aanzien van de WOZ-waarde in stand blijven;
- -
-
de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.217 (inzake rechtbank nr. ALK 14/1570); en
- -
-
de heffingsambtenaar gelast het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 45 te vergoeden inzake het beroep met betrekking tot het jaar 2014 (inzake rechtbank nr. ALK 14/1570).
De tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hogere beroepen zijn bij het Hof ingekomen op 30 maart 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 november 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:
“Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning betreft een rijwoning met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 380 m3 en de kaveloppervlakte is 121 m2.”
Nu de door de rechtbank vastgestelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hieraan nog het volgende toe.
In het beroepschrift inzake rechtbank nr. ALK 14/1570 is onder meer het volgende vermeld:
“De woning aan de [A-straat] [huisnummer] is verkocht in het eerste half jaar van 2014, de koopakte is getekend op 1 mei 2014. De woning is geleverd op 10 juni 2014 tegen een koopsom van 121.500 euro.”
Bij het verweerschrift inzake rechtbank nr. ALK 14/1570 heeft de heffingsambtenaar een formulier gevoegd met als onderwerp ‘Inlichtingenformulier marktanalyse’. Dit formulier is op 15 oktober 2014 ingevuld en ondertekend door [koper] (de kopende partij bij de onder 2.2 weergegeven transactie) en vermeldt ter zake van de woning onder meer het volgende:
“Heeft er na aankoop in of aan het object een verbouwing of renovatie plaatsgevonden? (…) JA (…)
Zo ja, wat waren de kosten hiervan?
€ 10.000
Is de onderhoudstoestand gewijzigd?
JA (…)
Zo ja, toelichting
Nieuwe keuken, nieuwe vloeren / alles nieuw behangen en geverfd
Zijn er bouwtechnische gebreken (…)
(…) NEE
(…)
Zijn er nog andere factoren te noemen die invloed hadden op de koopprijs?
JA (…)
Zo ja, toelichting
Slecht onderhoud & uitgerookt
(…)”
Bij het verweerschrift inzake rechtbank nr. ALK 14/32 heeft de heffingsambtenaar een formulier gevoegd met als onderwerp ‘Inlichtingenformulier marktanalyse’. Dit formulier is op 6 januari 2012 ingevuld en ondertekend door [derde] , de kopende partij van het voor het jaar 2013 betrokken vergelijkingsobject [A-straat] [huisnummer 2] te Hoogkarspel (hierna: [A-straat] [huisnummer 2] ). Het formulier vermeldt ter zake van de [A-straat] [huisnummer 2] onder meer het volgende:
“Koopsom volgens transportakte
€ 121.000
Datum tekening voorlopige koopakte?
23-07-2011
Heeft er na aankoop in of aan het object een verbouwing of renovatie plaatsgevonden? (…) JA (…)
Zo ja, wat waren de kosten hiervan?
€ 25.000
Is de onderhoudstoestand gewijzigd?
JA (…)
Zo ja, toelichting
Buitenkant hout is vervangen door keralit dit is onderhoudsarm. De kozijnen zijn allemaal vervangen door nieuwe hardhouten kozijnen.
Zijn er bouwtechnische gebreken (…)
JA (…)
Zo ja, toelichting
Het hele huis moet gerenoveerd worden: badkamer, wc’s, keuken, muren, vloeren, dak, kozijnen, plafonds, electra etc
Zijn er nog andere factoren te noemen die invloed hadden op de koopprijs?
JA (…)
Zo ja, toelichting
Het hele huis is 15 jaar verwaarloosd en moet daarom helemaal gerenoveerd worden.
(…)”
Bij het verweerschrift inzake rechtbank nr. ALK 14/32 heeft de heffingsambtenaar het ‘Taxatieverslag Woning’ gevoegd. In dit document is de woning onder meer vergeleken met pand [A-straat] [huisnummer 2] , waarvan volgens de bijgesloten matrix de waarde per 1 januari 2012 € 154.690 bedraagt en waarvan de staat van het onderhoud met een ‘3’ is gekwalificeerd.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof tussen partijen in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de woning voor de jaren 2013 en 2014 tot een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Voor de onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding en hetgeen partijen daaraan ter zitting hebben toegevoegd.