Gerechtshof Amsterdam, 13-12-2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:5716, 15 00254
Gerechtshof Amsterdam, 13-12-2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:5716, 15 00254
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 13 december 2016
- Datum publicatie
- 15 februari 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2016:5716
- Zaaknummer
- 15 00254
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde woning op waardepeildatum 1 januari 2012. Dispuut omtrent oppervlakte woning inclusief of exclusief oppervlakte binnenplaats. Waardering binnenplaats bij woning door het Hof in goede justitie vastgesteld, nu geen van partijen verdedigde waarden voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
Uitspraak
Kenmerk 15/00254
13 december 2016
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
Stichting [X] te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: H. Wiegman
tegen de uitspraak van 7 april 2015 in de zaak met kenmerk AMS 14/726 van de Rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) bij beschikking met dagtekening 30 april 2013 de waarde per waardepeildatum 1 januari 2012 van de onroerende zaak [A-gracht] [huisnummer] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2013 vastgesteld op € 380.500. In hetzelfde geschrift legde de heffingsambtenaar aan belanghebbende een aanslag onroerende zaakbelastingen op van € 229,51.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar met dagtekening 31 december 2013 het bezwaar ongegrond verklaard en de waardebeschikking en het bedrag van de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 7 april 2015 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 12 mei 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft voorafgaande aan de zitting een pleitnota met bijlagen overgelegd, ingekomen bij het Hof op 15 september 2016. De griffie van het Hof heeft op 16 september 2016 een kopie van de pleitnota met bijlagen aan de heffingsambtenaar verzonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een gestapelde woning, gelegen op de begane grond, en heeft als bouwjaar 1905.
Als bijlage bij het verweerschrift in eerste aanleg van 20 mei 2014 is een ‘Overzicht taxatiewaarden’ (hierna: overzicht) gevoegd. In dit overzicht zijn de gegevens van de woning en de verkoopgegevens van de drie vergelijkingsobjecten vermeld:
- -
-
[A-gracht] [huisnummer] te [Z] (woningdeel 129 m2, tuin 0 m2 en taxatiewaarde per m2 € 2.950);
- -
-
Keizersgracht 717 H 3E te Amsterdam (woningdeel 97 m2, tuin 0 m2 en taxatiewaarde per m2 € 4.598) op 6 januari 2012 verkocht voor € 450.000;
- -
-
Prinsengracht 1123 G te Amsterdam (woningdeel 103 m2, tuin 0 m2 en taxatiewaarde per m2 € 4.738) op 4 maart 2013 verkocht voor € 472.000; en
- -
-
Prinsengracht 736 B te Amsterdam (woningdeel 105 m2, tuin 0 m2 en taxatiewaarde per m2 € 3.819) op 15 februari 2011 verkocht voor € 418.000.
In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar met betrekking tot de onderbouwing van de waarde van de woning het volgende opgemerkt:
“(…)
[A-gracht] [huisnummer]
Onder het kopje ‘taxatiewaarde per eenheid’ is de getaxeerde prijs per vierkante meter hoofdgebouw van de woning van belanghebbende afgezet tegen de gerealiseerde verkoopwaarde per vierkante meter hoofdgebouw van de vergelijkingsobjecten. De getaxeerde prijs per vierkante meter hoofdgebouw van de woning van belanghebbende is € 2950. De gemiddelde gerealiseerde prijzen van de vierkante meters van de vergelijkingsobjecten bedraagt: € 4385. Op basis van het overzicht is duidelijk dat, ook als rekening wordt gehouden met de argumenten zoals verwoord in het beroepschrift van belanghebbende, de woning van belanghebbende niet te hoog is gewaardeerd.
(…)”
In de uitspraak op het bezwaar tegen de ‘Gecombineerde aanslag 2015’ van 22 februari 2016 (hierna: de uitspraak over 2015) heeft de heffingsambtenaar het volgende overwogen (pagina 2 van de bijlage):
“(…)
[A-gracht] [huisnummer]
U geeft aan dat de oppervlakte van 129 m2 niet juist is. Uit onderzoek is gebleken dat de oppervlakte van het object 93 m2 is. Daarbij komt nog een tuin met een oppervlakte van 36 m2. Dit geeft een totale oppervlakte van 129 m2.
(…)
Conclusie
Rekening houdend met de door u genoemde argumenten, is geconcludeerd dat de WOZ-waarde van de objecten [A-gracht] [huisnummer] , (…) te hoog is vastgesteld. De waarde van deze objecten wordt daarom verlaagd.
BIJLAGE: Specificatie
[A-gracht] [huisnummer] (…)
Eerder vastgestelde WOZ-waarde € 384.500
Nieuw vastgestelde WOZ-waarde € 309.000
(…)”
In het gecombineerde aanslag- en waardebeschikkingbiljet over 2016 van de Gemeente Amsterdam van 30 juni 2016 is onder “Objectgegevens:” het volgende opgenomen:
“(…)
Soort woning Woning, gestapeld
Bouwjaar 1905
Grootte woning 93 m2
(…)”
Bij het objectgegeven “Overige onderdelen” is geen informatie toegevoegd.
In de pleitnota van gemachtigde van belanghebbende van 15 september 2016 is – voor zover hier relevant – het volgende vermeld:
“(…)
De woning [A-gracht] [huisnummer] bestaat uit 2 vertrekken tussen de voor- en achtergevel van het pand [A-gracht] [huisnummer 2] met een oppervlak van 67 m2 plus een gefundeerde uitbouw met een keuken en toilet van 16 m2, tezamen een geheel vormend met een totaal oppervlak van 83 m2.
(…)
Als klap op de vuurpijl heeft de directeur van de Dienst Belastingen klaarblijkelijk ingezien dat de binnenplaats geen onderdeel uitmaakt van de woning, zoals blijkt uit de uitspraak op bezwaarschrift dd. 22 februari 2016 m.b.t. het jaar 2015 [Hof: weergegeven onder 2.5] (…), die duidelijk uitgaat van 93 m2 oppervlak. Ook de gecombineerde aanslag en kennisgeving waardebeschikking m.b.t. 2016 [Hof: weergegeven onder 2.6] (…) gaat uit van 93 m2. Dit zou echter slechts 83 m2 moeten zijn i.p.v. 93 m2 (…) terwijl de oppervlakte van de binnenplaats niet 36 m2 maar 44 m2 bedraagt (…).
(…)”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof tussen partijen in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning tot een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hieruit voortvloeiend is ook in geschil of de heffingsambtenaar de aanslag onroerende zaakbelastingen tot het juiste bedrag heeft vastgesteld.
Voor de onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding en hetgeen partijen daaraan ter zitting hebben toegevoegd.