Gerechtshof Amsterdam, 18-02-2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:816, 14/00427 en 14/00428
Gerechtshof Amsterdam, 18-02-2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:816, 14/00427 en 14/00428
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 18 februari 2016
- Datum publicatie
- 9 maart 2016
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2016:816
- Zaaknummer
- 14/00427 en 14/00428
Inhoudsindicatie
WOZ. Heffingsambtenaar heeft waarde te hoog vastgesteld. Hof stelt waarde in goede justitie vast.
Uitspraak
kenmerken 14/00427 en 14/00428
18 februari 2016
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: mr. H.A.J. Kalsbeek (Kalsbeek Hoogveld Advocaten te Maastricht)
tegen de uitspraak in de zaken met kenmerken AWB 13/3439 en AWB 13/3477 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 15 mei 2014 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal , heffingsambtenaar sub 1 en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zandvoort , heffingsambtenaar sub 2,
hierna gezamenlijk (ook) aangeduid als: de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar sub 1 heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2013 de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2012 van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: het hoofdperceel) voor het jaar 2013 vastgesteld op € 1.809.000.
De heffingsambtenaar sub 2 heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Wet WOZ met dagtekening 28 februari 2013 de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2012 van de onroerende zaak [a-straat 2] te [B] (hierna: het deelperceel) voor het jaar 2013 vastgesteld op € 311.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar sub 1 bij uitspraak, gedagtekend 24 juni 2013, de bij beschikking vastgestelde waarde van het hoofdperceel gehandhaafd.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar sub 2 bij uitspraak, gedagtekend 27 juni 2013, de bij beschikking vastgestelde waarde van het deelperceel verminderd tot € 292.000.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 15 mei 2014 heeft de rechtbank de door belanghebbende ingestelde beroepen ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 1 september 2014. De heffingsambtenaren sub 1 en sub 2 hebben gezamenlijk een verweerschrift ingediend.
Bij brief van 29 december 2015 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend, waarvan een kopie is doorgezonden aan de heffingsambtenaar.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 januari 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Tussen partijen vaststaande feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in de later in deze uitspraak geciteerde overwegingen van de rechtbank) aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaren sub 1 en sub 2 als ‘verweerders’.
“Eiser is eigenaar van een stuk grond met daarop een vrijstaande woning met garage en tuinhuis. De inhoud van de woning is ongeveer 1.406 m³ en de oppervlakte van het perceel is 3.800 m². In het proces-verbaal van de zitting van de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem, van 8 januari 2013 is – voor zover van belang – opgenomen dat bij de bepaling van de WOZ-waarde wordt uitgegaan van de volgende verdeling van de grond over de twee gemeenten: een deel van de grond (806 m2) wordt toegerekend aan de gemeente [C] . De rest van de grond (2.994 m2) met daarop de woning met garage en tuinhuis, wordt toegerekend aan de gemeente [D] .”
Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit. Voorts voegt het Hof daaraan de volgende feiten toe.
De woning is gebouwd in 1978. Tot de bij de brief van 29 december 2015 door belanghebbende overgelegde stukken behoren foto’s waaruit blijkt dat de woning slechts te bereiken is via een lange, smalle oprijlaan.
Tot de bijlagen bij het verweerschrift in eerste aanleg van de heffingsambtenaar sub 1 behoort een taxatierapport dat is opgemaakt door WOZ-taxateur M. Kemp waarin de waarde van het hoofdperceel is getaxeerd op € 1.921.000. Ter onderbouwing van die waarde zijn in dat taxatierapport drie vergelijkingsobjecten aangedragen, te weten [c-straat] en [e-straat] , gelegen in de woonkern [D] , en [b-straat 1] , gelegen in de woonkern [Z] . In het taxatierapport is gebruik gemaakt van een grondstaffel die als volgt is opgebouwd:
Prijs Knikpunt
€ 1.187 750 m²
€ 228 2.000 m²
€ 114 7.500 m²
€ 95 12.000 m²
€ 47 overige grond
Blijkens de ‘Bijlage waardeopbouw’ – hierna ook wel aangeduid als ‘de matrix’ – is de getaxeerde waarde van het hoofdperceel opgebouwd uit de volgende onderdelen:
Woning € 797.665
Garage 34.450
Tuinhuis 2.000
Grond 1.087.649
Tot de bijlagen bij het verweerschrift in eerste aanleg van de heffingsambtenaar sub 2 behoort een taxatierapport dat eveneens is opgemaakt door M. Kemp . Hierin is de waarde van het deelperceel getaxeerd op € 292.000. Voor deze taxatie is van dezelfde grondstaffel uitgegaan als in het taxatierapport betreffende het hoofdperceel. Blijkens de toelichting in de ‘Bijlage waardeopbouw’ is de grond bij de woning, totaal 3.800 m2, met toepassing van deze grondstaffel getaxeerd op € 1.380.450 waarvan een evenredig gedeelte (806/3800) is toegerekend aan het deelperceel, hetgeen uitkomt op een waarde van (afgerond) € 292.000.
In hoger beroep heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door register makelaar-taxateur onroerende zaken J. Pleijsier-Mulder. In dit taxatierapport wordt de opstalwaarde getaxeerd op € 650.000 en de grondwaarde (van het totale perceel) op € 1.200.000. Hierbij heeft de taxateur het volgende opgemerkt:
“De meters van de oprijlaan worden niet meegerekend, deze hebben nagenoeg geen waarde.”
Voorts is in dit rapport opgemerkt dat van de grond die in de gemeente [D] ligt, ongeveer 10% in beslag wordt genomen door de oprijlaan.
Ter zitting is namens de heffingsambtenaar onder meer het volgende verklaard:
“We hebben het over een woning die aan de rand van de woonkern [Z] ligt. Op basis van die ligging is de woning gewaardeerd. Dat waarderen is gebeurd aan de hand van een aantal vergelijkingsobjecten. De meest vergelijkbare objecten zij echter niet in de nabijheid van deze woning gelegen. Er zijn geen betere vergelijkingsobjecten te vinden dan de panden die wij hebben opgevoerd. Het is niet per definitie zo dat de woonkern [D] nu eenmaal duurder is dan de woonkern [Z] . Ik denk dat zelfs het omgekeerde het geval is. De vergelijkingsobjecten die belanghebbende heeft opgevoerd heb ik bij de rechtbank al uitvoerig besproken. Om diverse redenen voldoen die niet aan het vergelijkbaarheidscriterium, bijvoorbeeld door het bouwjaar en/of de bouwstijl. In dit geval dus niet zozeer door de ligging. Ik verwijs naar mijn eerdere bespreking van deze panden.
(…)
U houdt mij voor dat wij het pand aan de [b-straat 1] , met bouwjaar 1979, hebben opgevoerd, terwijl wij vinden dat het door belanghebbende opgevoerde pand aan de [b-straat 2] , met bouwjaar 1978, niet geschikt is als vergelijkingspand wegens het bouwjaar. Dit heeft te maken met de slechte staat waarin het pand aan de [b-straat 2] verkeert. Hierdoor en door het andere bouwjaar is dit pand niet vergelijkbaar met de onderhavige woning. Dit geldt ook voor het pand aan de [d-straat] . Het pand aan de [f-straat] is ook behandeld in ons verweerschrift. Het pand aan de [g-straat] is ook niet vergelijkbaar met de onderhavige woning. Dat pand heeft als bouwjaar 1920.
De grondstaffel van de gemeente [D] zou voor het gehele object gelden. Dat is in de uitspraak van de rechtbank over het jaar 2006 opgenomen. Daar heeft de gemeente zich aan gehouden en dit gold ook als uitgangspunt bij het compromis over het jaar 2012. Bij de uitwerking van dit compromis is echter een vergissing gemaakt. Bij de toerekening van de grondwaarde aan de beide gemeenten is niet uitgegaan van de totale grondwaarde, maar van de grondwaarde van het [D] gedeelte.
U vraagt mij of de grondstaffel onverkort geldt in de deelgemeenten [D] , [B] en [Z] . De grondstaffel geldt voor de deelgemeenten [D] en [Z] , maar niet voor de deelgemeente [B] . Daar geldt een lagere grondprijs. U vraagt mij in welke orde van grootte zich dat beweegt. Dat kan ik lastig zeggen, maar aanzienlijk lager in ieder geval. In de deelgemeenten [D] en [Z] geldt dus dezelfde grondstaffel, waarop echter correcties mogelijk zijn, wat hier ook gebeurd is. Dit kunt u zien op de matrix, tevens een bijlage bij het verweerschrift in eerste aanleg. Voor ligging 4 is van een 20% hogere grondwaarde uitgegaan. Dit is het geval bij het pand aan de [c-straat] . Bij het pand aan de [e-straat] , dat ligging 5 heeft, is van een 40% hogere grondwaarde uitgegaan.
U vraagt mij naar het argument van belanghebbende dat als je de grondstaffel toepast op het object [d-straat] , er een absurd lage opstalwaarde uitrolt.
Het pand aan de [d-straat] is minder goed gelegen, want ligt aan een doorgaande weg. Als dit pand zou worden gebruikt voor een matrixberekening, zou dus een correctie moeten worden toepast voor de ligging van dit pand.
U vraagt mij naar de totstandkoming van en bewijsmiddelen voor de grondstaffel. Op het overzicht dat als bijlage 6 bij het verweerschrift in eerste aanleg bij zaak nr. 14/00427 is gevoegd, ziet u dat de opstalwaarde wordt berekend door van de transactiesom de grondwaarde met toepassing van de staffel af te trekken. Op het overzicht staan panden die zijn gesloopt. Je mag er dus van uitgaan dat het de koper te doen was om de grond. De grondstaffel wordt voortdurend getoetst aan dit soort transacties, en eventueel aangepast. U vraagt mij hoe frequent dergelijke transacties zich voordoen. Er zijn weinig kavels die los verkocht worden in dit gebied, daargelaten de uitgifte van percelen op nieuwe bouwlocaties zoals [nieuwbouwlocatie H] en [nieuwbouwlocatie P] , wat wij niet geschikt achten om mee te vergelijken. U wijst op het feit dat er in bijlage 6 zeer uiteenlopende opstalwaarden uit de bus komen. Ik wijs u erop dat erin ieder geval geen sprake is van een negatieve opstalwaarde.
U houdt mij voor dat er in ons waarderingsmodel geen rekening wordt gehouden met het feit dat de grond van de oprijlaan maar een zeer beperkt nut lijkt te hebben. Ik vind dat de oprijlaan wel degelijk nut heeft. Hij zorgt ervoor dat het object juist veilig gelegen is. De oprijlaan zorgt voorts voor privacy en een meer beschutte ligging. Door de lengte van de oprijlaan is er geen overlast van de omliggende wegen. Dit levert een meerwaarde op voor het perceel, die opweegt tegen de lagere waarde van de vierkante meters van de oprijlaan zelf.”
Namens belanghebbende is ter zitting onder meer het volgende verklaard:
“De waarde wordt door de heffingsambtenaar gebaseerd op vergelijkingsobjecten die niet vergelijkbaar zijn. U vraagt mij of het Hof uit mijn waardeanalyse van [b-straat 2] terecht opmaakt dat ik het standpunt inneem dat de waarde op basis van de grondstaffel naar mijn mening niet klopt. Die waarde klopt inderdaad niet. Daarnaast is er nog het punt van de oprijlaan en het feit dat het perceel deels is gelegen in de gemeente [C] , woonkern [B] , waar de grondprijzen lager zijn. De WOZ-waarden van de belendende percelen komen dan ook aanzienlijk lager uit dan de waarde van het perceel van belanghebbende.”
3 Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is evenals in eerste aanleg in geschil of de waarden van de woning en het perceel te hoog zijn vastgesteld.