Gerechtshof Amsterdam, 11-04-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:1588, 16/00180
Gerechtshof Amsterdam, 11-04-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:1588, 16/00180
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 11 april 2017
- Datum publicatie
- 3 mei 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2017:1588
- Zaaknummer
- 16/00180
Inhoudsindicatie
WOZ. Waarde woning op waardepeildatum 1 januari 2013 niet af te leiden van verkoop betreffende woning 3,5 jaar later. Ook verkoopdatum van door belanghebbende aangevoerde object te ver verwijderd van waardepeildatum. De waarde van de 3-onder-1-kapwoning kan onder de door het Hof genoemde voorwaarden ook worden gebaseerd op verkoopprijzen die zijn gerealiseerd voor vrijstaande woningen. In taxatierapport heffingsambtenaar voor de waardebepaling van het grondperceel gemaakt onderscheid tussen ‘grond behorende bij de woning’ en ‘restgrond’ niet onredelijk.
Uitspraak
kenmerk 16/00180
11 april 2017
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: P.A.J. Houdijk te Bennebroek
tegen de uitspraak van 29 maart 2016 in de zaak met kenmerk HAA 15/840 van de Rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) genomen beschikking met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [H-weg] 2 te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2014, naar de waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna ook: de WOZ-waarde), vastgesteld op € 1.686.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen bekend gemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar met dagtekening 23 januari 2015 het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 29 maart 2016 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 3 mei 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft op 13 februari 2017 een nader stuk ingediend. Een afschrift hiervan is toegezonden aan de heffingsambtenaar.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 februari 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak (waarin belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’), voor zover in hoger beroep van belang, de navolgende feiten vastgesteld.
“1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een drie-onder-één-kap-woning met een inpandige garage en een tennisbaan. De inhoud van de woning is ongeveer 2.504 m3 en de oppervlakte van het perceel is 26.295 m2. Het perceel heeft de status van beschermd monument.
(…)”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hieraan de volgende feiten toe.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde een waarderapport overgelegd, opgemaakt op 18 augustus 2015 door M. Kapiteijn (register-makelaar/taxateur), waarin de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013 is getaxeerd op € 1.688.000. Het waarderapport bevat onder meer gegevens van twee objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten), te weten [vergelijkingsobject 1] (transactieprijs € 1.900.000, transactiedatum 9 januari 2012) en [vergelijkingsobject 2] (transactieprijs € 1.750.000, transactiedatum 1 november 2013). Het rapport bevat (lucht)foto’s van de woning en de vergelijkingsobjecten, alsmede (in de ‘Bijlage Waardeopbouw’) een weergave van de onderlinge verschillen tussen woning en vergelijkingsobjecten wat betreft onder andere type woning, ligging, grootte, kwaliteit/luxe, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen.
De tot het waarderapport behorende ‘Bijlage Waardeopbouw’ bevat onder meer de volgende gegevens omtrent de opbouw van de getaxeerde waarde van de woning:
Inh Opp Waarde Onderdelen Getaxeerde
(m³) (m²) (€) waarde
€ 1.688.000,-
2504 553233 Woonruimte
10000 1169440 Grond bij eengezinswoning
0 Inpandige garage
450 35000 Tennisbaan
14645 51257 Extra grond (restgrond)
1650 -120120 Recht van overpad
Voorts bevat de Bijlage Waardeopbouw een ‘Berekening grondstaffel groep 10A01550’, waarin is aangegeven dat de voor de ‘grond bij eengezinswoning’ in aanmerking genomen prijs is bepaald aan de hand van een grondstaffel met vijf ‘knikpunten’ en een afnemende grondprijs per staffelcategorie.
De woning is door belanghebbende in 2016 verkocht voor een bedrag van € 1.650.000 en op 3 januari 2017 aan de koper geleverd.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in geschil de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013.