Gerechtshof Amsterdam, 04-05-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:1972, 15/00856
Gerechtshof Amsterdam, 04-05-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:1972, 15/00856
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 4 mei 2017
- Datum publicatie
- 7 juni 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2017:1972
- Zaaknummer
- 15/00856
Inhoudsindicatie
Het Hof stelt de waarde van de woning in goede justitie vast.
Uitspraak
Kenmerk 15/00856
4 mei 2017
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: P.J.M. van Diepen RA),
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk ALK 13/1704 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar,
(R.M. van Gasselt en E.J.M. Verhagen).
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2013 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2012 voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 vastgesteld op € 562.000 (hierna: de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het belastingjaar 2013 bekend gemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 27 augustus 2013, de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Bij uitspraak van 4 november 2015 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
Het door belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 14 december 2015, aangevuld op 21 december 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 3 februari 2017 zijn van belanghebbende nadere stukken ontvangen. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de heffingsambtenaar.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 februari 2017. Namens belanghebbende is verschenen zijn gemachtigde (hiervoor vermeld), tot bijstand vergezeld van P.A.J. Broekman (taxateur). Van de zijde van de heffingsambtenaar zijn verschenen Van Gasselt en Verhagen voornoemd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een tuinhuis. De inhoud van de woning is ongeveer 540 m³ (inclusief erker), de oppervlakte van het perceel is ongeveer 507 m².”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog het volgende toe.
De woning heeft bouwjaar 1988.
Door de heffingsambtenaar is in beroep als bijlage bij het verweerschrift een “Taxatieverslag Woningen” (hierna: het Taxatieverslag) overgelegd. De waarde van de woning is hierin op de peildatum (1 januari 2012) getaxeerd op € 562.000. In het Taxatieverslag zijn van de volgende objecten in [Z] (welke als vergelijkingsobjecten voor de woning zijn gehanteerd) – onder meer – de volgende gegevens opgenomen:
|
Adres |
[B-straat 2] |
[C-straat 3] |
[D-straat 4] |
|
Verkoopdatum (overdracht) Verkoopprijs |
03-10-2011 € 757.500 |
03-01-2012 € 799.000 |
02-11-2011 € 645.000 |
|
Vastgestelde WOZ-waarde |
€ 742.000 |
€ 785.000 |
€ 645.000 |
|
Type woning |
Vrijstaand |
Vrijstaand |
Vrijstaand |
|
Buurt |
[E] |
[F] |
[E] |
|
Bouwjaar |
1978 |
1935 |
1987 |
Namens belanghebbende is een “Contra Expertise Rapport” (hierna: het Rapport) ingebracht, opgemaakt door B.P.J. van Staveren, RMT d.d. 22-03-2013. De waarde van de woning is hierin op de peildatum (1 januari 2012) getaxeerd op € 480.000. In het Rapport zijn, aan de hand van bepaalde criteria, de volgende objecten in [Z] geselecteerd (welke als vergelijkingsobjecten voor de woning zijn gehanteerd). Van die objecten zijn (onder meer) de volgende gegevens opgenomen:
|
Straat + nr. |
(…) |
Verkoopjaar |
Bouwjaar |
Soort |
Transactieprijs |
Indexprijs |
m² Perceel |
m³ |
m² Indexprijs |
|
[G-straat 5] |
29-06-2011 |
1934 |
Vrijstaand |
€ 470.000 |
€ 445.648 |
409 |
470 |
458 |
|
|
[H-straat 6] |
17-08-2011 |
1966 |
Vrijstaand |
€ 450.000 |
€ 450.000 |
482 |
435 |
437 |
|
|
[I-straat 7] |
25-05-2012 |
1945 |
Vrijstaand |
€ 475.000 |
€ 475.000 |
621 |
470 |
349 |
|
|
[J-straat 8] |
09-10-2012 |
1938 |
Vrijstaand |
€ 410.000 |
€ 410.000 |
506 |
450 |
321 |
|
|
[K-straat 9] |
07-12-2012 |
1960 |
Vrijstaand |
€ 480.000 |
€ 480.000 |
639 |
500 |
321 |
De heffingsambtenaar heeft voorts een matrix (hierna: de Matrix) overgelegd, waarin met betrekking tot het onderhavige object en de door beide partijen ingebrachte (vergelijkings)objecten (onder meer) het volgende staat opgenomen:
|
[A-straat 1] |
[B-straat 2] |
[C-straat 3] |
[D-straat 4] |
[G-straat 5] |
[H-straat 6] |
[I-straat 7] |
[J-straat 8] |
[K-straat 9] |
|
|
Type woning |
Vrijst. |
Vrijst. |
Vrijst. |
Vrijst. |
Vrijst. |
Vrijst. |
Vrijst. |
Vrijst. |
Gesch. |
|
Waardekenmerken Onderhoud Kwaliteit Ligging |
3 3 2 |
4 4 3 |
3 4 3 |
2 2 3 |
3 4 3 |
2 1 3 |
1 1 3 |
1 1 3 |
2 2 3 |
|
Oppervlak A |
500 |
499 |
500 |
500 |
409 |
482 |
500 |
500 |
250 |
|
Oppervlak B |
7 |
36 |
110 |
121 |
6 |
250 |
|||
|
Oppervlak C |
139 |
||||||||
|
Totaal kaveloppvl. |
507 |
499 |
536 |
610 |
409 |
482 |
621 |
506 |
639 |
|
Prijs A per m² |
€ 660 |
€ 825 |
€ 825 |
€ 825 |
€ 650 |
€ 725 |
€ 725 |
€ 825 |
€ 800 |
|
Prijs B per m² |
€ 330 |
€ 413 |
€ 413 |
€ 363 |
€ 413 |
€ 400 |
|||
|
Prijs C per m² |
€ 200 |
||||||||
|
Hoofdgebouw |
530 |
500 |
625 |
470 |
325 |
410 |
450 |
360 |
400 |
|
Uitbouw 1 m³ |
10 |
25 |
70 |
||||||
|
Prijs per m³ |
€ 410 |
€ 600 |
€ 546 |
€ 340 |
€ 496 |
€ 252 |
€ 176 |
€ 170 |
€ 316 |
|
Dakkappellen |
8.000 |
4.000 |
8.000 |
12.000 |
8.000 |
4.000 |
|||
|
Schuur |
4.000 |
||||||||
|
Garage |
25.000 |
15.000 |
15.000 |
5.000 |
15.000 |
||||
|
Tuinhuis |
1.000 |
1.000 |
|||||||
|
Carport |
2.250 |
5.250 |
|||||||
|
Totaal berekend |
562.710 |
742.925 |
785.850 |
645.675 |
462.450 |
452.770 |
485.563 |
485.175 |
491.320 |
|
Vastgestelde WOZ |
562.000 |
742.000 |
785.000 |
645.000 |
462.000 |
0 |
485.000 |
485.000 |
491.000 |
|
Verkoopprijs |
757.500 |
799.000 |
645.000 |
470.000 |
450.000 |
475.000 |
408.000 |
480.000 |
|
|
Transactiedatum |
3-10-11 |
3-1-12 |
2-11-11 |
2-08-11 |
30-9-11 |
16-5-12 |
24-12-12 |
21-12-12 |
Belanghebbende heeft in beroep voorts nog gewezen op het object [A-straat 5] te [Z] , waarvan een zogenoemde “STAMKAART” is ingebracht, waarop onder meer het volgende staat weergegeven:
|
Algemeen |
|||
|
Woonoppervlakte |
130 m² |
||
|
Status |
Verkocht per 17-07-2013 |
Inhoud woning |
525 m³ |
|
Transactieprijs |
€ 487.000 |
Perceel oppervlak |
478 m² |
|
Soort woning |
Villa |
Overige inpandige ruimte |
15 m² |
|
Type woning |
Vrijstaande woning |
Gebouwgebonden buitenruimte |
10 m² |
|
Kwaliteit woning |
Normaal |
Bouwjaar |
1990 |
In het nader stuk van belanghebbende heeft zijn gemachtigde het hoger beroep onder meer nog als volgt aangevuld:
“Ons is onder meer gebleken […] dat Cocensus in de matrix onder “Transactiedatum” de data presenteert waarop de betreffende objecten zijn geleverd. De daadwerkelijke verkooptransacties zijn steevast eerder afgesloten.
Ter illustratie:
[B-straat 2] is niet 3 oktober 2011 verkocht, maar 7 juli 2011
[C-straat 3] is niet 3 januari 2012 verkocht maar 5 juni 2011
[D-straat 4] is niet 2 november 2011 verkocht maar 27 september 2011
(…)
De rechter is niet ingegaan op het ingebrachte object [A-straat 5] . Een object verkocht in het tweede kwartaal 2013 (transactiedatum 3 juni 2-13) en niet zoals wellicht aangenomen het derde kwartaal 2013 (leveringsdatum 19 juli 2013). [A-straat 5] is echter een zeer vergelijkbaar object.
(…)
Op basis van het voorgaande verzoeken wij u […] de woz-waarde van het object […] te verlagen. naar het […] niveau van € 525.000,-”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld op € 562.000.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vaststelling van de waarde van de woning op € 525.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.