Gerechtshof Amsterdam, 08-06-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2309, 16/00322
Gerechtshof Amsterdam, 08-06-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2309, 16/00322
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 8 juni 2017
- Datum publicatie
- 9 augustus 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2017:2309
- Zaaknummer
- 16/00322
Inhoudsindicatie
WOZ. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
Uitspraak
Kenmerk 16/00322
8 juni 2017
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 15/6996 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , de heffingsambtenaar,
(gemachtigde mr. R. Stam)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij besluit van 28 februari 2015 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), de waarde van de woning van belanghebbende aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 1.169.500. Daarbij zijn ook de aanslagen onroerende zaakbelasting, rioolheffing en afvalstoffenheffing betreffende 2015 bekendgemaakt.
Na door belanghebbende tegen het besluit gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 19 oktober 2015, dit bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld. Bij uitspraak van 1 juli 2016 heeft de rechtbank als volgt beslist (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
herroept het primaire besluit, stelt de waarde van de woning vast op € 1.100.000,-, bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting, rioolheffing en afvalstoffenheffing overeenkomstig deze waarde dient te worden verminderd en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45,- aan eiser te vergoeden;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 200,-.”
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 28 juli 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op 21 april 2017 is van belanghebbende een nader stuk ingekomen. Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar gezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 mei 2017. Aldaar zijn verschenen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar diens gemachtigde en D. Istak-Arar. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Tussen partijen vaststaande feiten
Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast:
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een eengezins(tussen)woning in [plaats] (de [buurt 1] ), gebouwd in 1925, met een oppervlakte van 195 m² en een kavel van 143 m². De woning is gebouwd op in erfpacht uitgegeven grond.
In een door belanghebbende ingebracht document met als aanhef “TAXATIE (waarde verklaring)” verklaart [naam] , “gecertificeerd register makelaar en taxateur O.Z., bouwkundig ingenieur” dat hij de woning heeft “opgenomen en gewaardeerd” en dat hij de ‘marktwaarde’ per 1 januari 2014 van de woning op € 945.750 (kosten koper) heeft geschat. De marktwaarde omschrijft hij als volgt:
“het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waarde peil datum, waarbij de partijen met kennis van zaken prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.”
Het door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobject [adres 2] is voor € 1.450.000 (kosten koper) verkocht en op 16 oktober 2014 geleverd. Met betrekking tot deze woning schrijft belanghebbende in zijn hogerberoepschrift:
“Het betreft hier een eengezinswoning van 260 m2 op een kavel van 177 m2(…). Als de rekenmethodiek van de gemeente wordt gevolgd kun je dit als volgt uitsplitsen:
Waarde woningdeel € 1.270.345 (transactieprijs minus waarde kavel)
Kavel € 179.655 (€ 1015 per m2 x 177 m2 kavel)
Dit levert een vierkantenmeter transactieprijs op van € 4885,94 voor het woningdeel.
Vermenigvuldig dit met 195 m2 (het woningdeel [adres 1] ) € 952.758,75 en tel daar de kavel bij op (€ 1015 per m2 x 143 m2 ) € 145.145 levert een totale waarde op van € 1.097.903,75 per 16-10-2014 voor de [adres 1] .
Hier op moet een correctie worden toegepast om terug te rekenen naar de peildatum 01-01-2014. Indien dezelfde correctie wordt gebruikt die de heffingsambtenaar gebruikt bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de [adres 2] per 01-01-2014, - 2,2%, zou dit een WOZ-waarde opleveren van € 1.073.674. Na correctie voor de kleine, smaller dan de breedte van de gevel in de hoek gelegen donkere patio achter komt de waarde uit op € 1.023.000.”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep de hoogte van de WOZ-waarde in geschil.
De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep een waarde van € 1.100.000 (ook de door de rechtbank vastgestelde waarde). Hij heeft daartoe een (nieuw) Overzicht Taxatiewaarden ingediend dat met betrekking tot het vergelijkingsobject [adres 2] aangaande de oppervlakte van het woningdeel afwijkt van het bij de rechtbank ingediende Overzicht Taxatiewaarden.
Belanghebbende bepleit - ook in hoger beroep - een waarde van € 951.000.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.