Gerechtshof Amsterdam, 24-01-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:320, 15/00734, 16/00442 t/m 16/00453

Gegevens

Instantie: Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak: 24 januari 2017

Datum publicatie: 19 april 2017

ECLI: ECLI:NL:GHAMS:2017:320

Zaaknummer: 15/00734, 16/00442 t/m 16/00453

Relevante informatie: Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2023 tot 01-01-2024] art. 22

Inhoudsindicatie

WOZ. Geen van beide partijen maakt de waarde van de recreatiechalets aannemelijk. Het Hof stelt daarom de waarde van de chalets in goede justitie vast.

Uitspraak

Kenmerken 15/00734, 16/00442 tot en met 16/00453.

24 januari 2017

uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer

op de hoger beroepen van

[X] BV, gevestigd te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: L. Veldman),

tegen de uitspraak in de zaken met kenmerk ALK 14/1309 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Koggenland, de heffingsambtenaar,

(R. van den Heuvel).

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onder 2.6 vermelde objecten (verder de Objecten) voor het kalenderjaar 2014 per waardepeildatum 1 januari 2013 op de aldaar genoemde waarden vastgesteld (verder de WOZ-beschikking).

In hetzelfde geschrift zijn ook aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2014 en aanslagen rioolrecht 2014 vastgesteld (zie 2.6).

1.2.

Na tegen de hiervoor gemelde beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 16 mei 2014, het bezwaar van belanghebbende niet-ontvankelijk verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld. Bij uitspraak van 3 augustus 2015 heeft de rechtbank als volgt beslist (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“De rechtbank:

 verklaart het beroep gegrond;

 verklaart eiseres ontvankelijk in zijn bezwaar;

 vernietigt de uitspraak op bezwaar, maar houdt de vastgestelde WOZ-waarden en de aanslagen onroerende-zaakbelasting 2014 in stand;

 veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 306;

 gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 328 vergoedt.”

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 10 september 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Op 31 mei 2016 is van belanghebbende een nader stuk ontvangen. Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar verstrekt.

1.6.

Het onderzoek ter zitting van de vierde meervoudige kamer van het Hof heeft plaatsgevonden op 9 juni 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

1.7.

Bij brief van 20 juni 2016 heeft de griffier van het Hof de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld om bepaalde met name genoemde stukken - die bij de besluitvorming van de heffingsambtenaar van belang zijn geweest - in de procedure in te brengen.

1.8.

Als reactie op de onder 1.7 genoemde brief heeft de heffingsambtenaar het Hof enige stukken doen toekomen, te weten:

“- Rekenmodel recreatiewoningen [naam straat] .

- Taxatiekaarten (chalets) waartegen beroep is ingesteld”

Een kopie van evenvermelde Taxatiekaarten is op 7 juli 2016 aan belanghebbende gezonden en een kopie van het Rekenmodel is haar op 29 augustus 2016 gestuurd.

1.9.

Belanghebbende heeft bij brief van 9 juli 2016 en 17 september 2016 op de onder 1.8 genoemde stukken gereageerd. De heffingsambtenaar heeft hierop bij brief van 13 oktober 2016 zijn reactie naar het Hof gestuurd.

1.10.

Van belanghebbende is op 8 december 2016 een nader stuk ontvangen, waarvan een afschrift naar de heffingsambtenaar is gezonden.

1.11.

De vierde meervoudige kamer heeft de zaak doorverwezen naar de tiende enkelvoudige kamer.

1.12.

Het onderzoek ter zitting van de tiende enkelvoudige kamer heeft plaatsgevonden op 21 december 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2 Tussen partijen vaststaande feiten

Het Hof ziet aanleiding de feiten zelfstandig vast te stellen.

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de Objecten.

2.2.

Alle Objecten zijn gelegen op het terrein van Chaletpark [naam park] aan de [adres 1] (verder het Park). Op de website van het Park staat:

“Chaletpark [naam park] ligt centraal in Noord-Holland, te midden van vele bezienswaardigheden. Wij bieden een bonte mix van klassiek kamperen, bijzondere en luxe verhuur units en camperplaatsen. Er is een prachtig vis- en zwemmeer, een lekkere eethoek, kinderanimatie, je mag je hond meenemen en we organiseren gezellige activiteiten. (…)

Op Chaletpark [naam park] hebben diverse accommodaties beschikbaar voor de verhuur. Of u nu alleen bent of met een heel gezelschap. Van tent tot luxe recreatiewoning, we hebben het.”

2.3.

Blijkens het uittreksel van de Kamer van Koophandel betreffen belanghebbendes ondernemingsactiviteiten onder andere de “verhuur en verkoop van onroerend goed”.

2.4.

Op de waardepeildatum (1 januari 2013) gold het bestemmingsplan “Landelijk gebied Herziening 2002, gemeente Obdam” voor het Park. Volgens dat bestemmingsplan was permanente bewoning van ‘recreatiewoonverblijven’ niet toegestaan. In het bestemmingsplan stond onder meer:

“Onder permanente bewoning wordt in ieder geval verstaan het overnachten in de maand januari, waarbij onder overnachten wordt verstaan: de aanwezigheid tussen 20.00 uur ‘s avonds en 06.00 ‘s ochtends.”

2.5.

Op 27 juni 2013 is het bestemmingsplan Landelijk Gebied Koggenland door de gemeenteraad vastgesteld en inmiddels geheel in werking getreden. In dat bestemmingsplan - dat ook voor het Park gold - is permanente bewoning nog steeds niet toegestaan en is de definitie daarvan ruimer geworden. In het nieuwe bestemmingsplan wordt onder permanente bewoning verstaan:

“bewoning als hoofdverblijf waarbij het hoofdverblijf fungeert als het centrum van het

sociaal en maatschappelijk functioneren van de bewoner”

Belanghebbende heeft een brief ingebracht waarin met betrekking tot de wijziging van het bestemmingsplan geschreven wordt:

“de gebruiksmogelijkheid (wordt) beperkt door de wijziging in het laatste bestemmingsplan van 2013 (…). Voor de inwerkingtreding van het huidige bestemmingsplan gold de enige beperking, dat slechts in de kalendermaand januari niet in de chalets mocht worden verbleven. Er is in het nieuwe bestemmingsplan (…) eerder sprake van permanente bewoning, zodat de gebruiksmogelijkheid, de mogelijkheid van verhuur, aanzienlijk wordt beperkt. Het is niet meer mogelijk om huurovereenkomsten voor meerdere maanden aan te gaan, zoals bijvoorbeeld voor een periode van ongeveer zes maanden, zoals cliënten gebruikelijk deden; dit was voor de planologische wijziging wel mogelijk.”

2.6.

De WOZ-waarden van de Objecten zijn bij de WOZ-beschikking conform de in de derde kolom van de onderstaande tabel genoemde bedragen vastgesteld. In hetzelfde geschrift zijn de in de vierde kolom vermelde belastingen opgelegd:

1	2	3	4
Kenmerk Hof	Object Nr	WOZ-waarde in euro’s	Belasting*
15/00734	[nummer 1]	28.000	1 + 2
16/00442	[nummer 2]	26.000	1 + 2
16/00443	[nummer 3]	6.000	1 + 3
16/00444	[nummer 4]	7.000	1 + 3
16/00445	[nummer 5]	30.000	1 + 2
16/00446	[nummer 6]	30.000	1 + 2
16/00447	[nummer 7]	35.000	1 + 2
16/00448	[nummer 8]	31.000	1 + 2
16/00449	[nummer 9]	29.000	1 + 2
16/00450	[nummer 10]	31.000	1 + 2
16/00451	[nummer 11]	31.000	1 + 2
16/00452	[nummer 12]	31.000	1 + 2
16/00453	[nummer 13]	31.000	1 + 2

1. OZB-eigenaren 2014;

2 = OZB-gebruikers 2014;

3 = Rioolrecht 2014.

Met uitzondering van de objectnummers [nummer 3] (een bouwterrein) en [nummer 4] (een schuur) - welke belanghebbende zelf gebruikte - betreffen de Objecten recreatiewoningen (hierna ook aangeduid als ‘chalets’), die belanghebbende aan derden placht te verhuren.

De chalets beschikken over een badkamer, kookgelegenheid en sanitair. Niet alle chalets op het Park zijn - direct of indirect - eigendom van belanghebbende.

De bij de WOZ-beschikking gevoegde ‘KOPIE SPECIFICATIENOTA’ en ‘Taxatieverslagen’ bevatten geen gegevens betreffende de grootte van de Objecten (het aantal kubieke- en vierkantemeters), noch bevatten zij gegevens aan de hand waarvan de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten konden worden herleid tot de WOZ-waarden.

2.7.

Als onderbouwing van bovenstaande WOZ-waarden heeft de heffingsambtenaar in zijn bij de rechtbank ingediende verweerschrift onder meer het volgende geschreven:

“Om aan te tonen dat de WOZ-waarde van onderhavig object niet te hoog is vastgesteld, toon ik de vergelijkbare verkooptransacties rond de peildatum (…)

1*	2	3	4	5	6	7	8	9
(chaletnr)	Inh.	Prijs /m3	Opp	Prijs/ m2	Bijgeb	WOZ	Verkoop-datum	Verkoopprijs
(…)
[nummer 14]	116	225	204	42	1250	35.000	09-07-2013 24-02-2011	35.000 39.000
[nummer 15]	184	189	230	40	1250	45.000	10-05-2012	45.000
[nummer 16]	118	199	185	44	1250	32.000	07-06-2012	32.500

(objectnr.) [nummer 14] : hogere factor uitstraling chalet.

(objectnr) [nummer 15] : hogere factor luxe

* kolomnummering door Hof aangebracht.

Ook in voornoemd verweerschrift ontbreken gegevens betreffende de grootte van Objecten, zodat op basis van de op dat moment bij de rechtbank aanwezige gegevens geen aansluiting te maken viel tussen de onder 2.7 opgenomen tabel gebruikte kubiekemeter- en vierkantemeterprijzen (kolommen 3 en 5) en de - onbekende - door de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de WOZ-waarden van de Objecten gebruikte kubiekemeter- en vierkantemeterprijzen.

2.8.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt, dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden te hoog heeft vastgesteld, in zijn bij de rechtbank op 1 februari 2015 ingediende conclusie van repliek gegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten drie op het Park gelegen chalets, ingebracht. Hij heeft daarbij verwezen naar een van het Kadaster afkomstig “koopsommenoverzicht” waarin onder meer staat:

“Transacties tot : 01-06-2014

Datum	(Chaletnr.)	Koopsom	Grootte	Omschrijving	Met meer onroerend goed
(…)
18-6-2013	(…) [nummer 17]	€ 20.000	215 m2	WONEN (RECREATIE)	N
18-3-2013	(....) [nummer 18]	€ 22.500	167 m2	WONEN (RECREATIE)	N
9-1-2013	(…) [nummer 19]	€ 18.000	170 m2	WONEN (RECREATIE)	N
(…) “

Volgens een door belanghebbende in hoger beroep ingebracht document hebben de in dit overzicht genoemde chalets de volgende inhoud:

Objectnr.	Inhoud

[nummer 17]	167 m3
[nummer 18]	155 m3
[nummer 19]	163 m3

2.9.

Blijkens een leveringsakte van 1 juni 2015 zijn zes op het Park gelegen chalets voor € 6.500 per stuk door de hypotheeknemer verkocht. Een ander chalet op het Park is bij een executieveiling op 16 februari 2015 voor € 5.000 verkocht. In de door belanghebbende op 9 juni 2015 bij de rechtbank ingebrachte bijlage staan chaletnummers, historische aankoopprijzen en verkoopopbrengst van op het Park gelegen chalets vermeld. Die bijlage vermeldt onder andere:

“CHALET	(…)	AANKOOP	VERKOOP	(…)
[nummer 1]	(…)	75.852	6.500	(…)
[nummer 2]	(…)	75.852	6.500	(…)
[nummer 20]	(…)	75.852	6.500	(…)
[nummer 11]	(…)	91.090	6.500	(…)
[nummer 21]	(…)	86.800	6.500	(…)
[nummer 22]	(…)	75.852	6.500	(…)
[nummer 8]	(…)	73.090	5.000	(…)
[nummer 10]	(…)	73.090	5.000	(…)
[nummer 12]	(…)	73.090	5.000	(…)
[nummer 13]	(…)	73.090	5.000	(…)
[nummer 9]	(…)	100.890	5.000	(…)
[nummer 5]	(…)	100.890	5.000	(…)
[nummer 6]	(…)	73.090	5.000	(…)
[nummer 7]	(…)	73.090	5.000	(…)”

Alle in deze tabel genoemde chalets zijn, hetzij eigendom van belanghebbende, hetzij eigendom van belanghebbendes (uiteindelijke) aandeelhouder.

2.10.

In het proces-verbaal van de rechtbankzitting van 22 juni 2015 staat (cursivering rechtbank):

“(…) De drie (Hof: onder 2.7 genoemde) referentiechalets [nummer 14] , [nummer 15] en [nummer 16] (…) zijn volgens (de heffingsambtenaar) voldoende (Hof: ter onderbouwing van de WOZ-waarden). Op vraag van de rechtbank toont (de heffingsambtenaar) de matrix waarin alle referentieobjecten en chalets van eisers zijn vergeleken.

Gemachtigde van eisers zegt dat het hem rauw op zijn dak valt dat verweerder ter zitting een matrix laat zien, omdat hij deze gegevens niet zo snel naast elkaar kan zetten.

De rechtbank citeert uit de matrix en concludeert dat de waardekenmerken, m2-staffels en prijs per m3 van alle chalets op een enkeling na overeenkomen met de range van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank geeft de matrix terug aan verweerder.”

2.11.

In een aan het Hof gerichte, op 29 mei 2016 gedateerde, brief schrijft belanghebbende:

“Wij als gemachtigde hebben de (Hof: onder 2.10 vermelde) matrix NOOIT ter inzage dan wel ter bestudering ontvangen. Toestemming die matrix te gebruiken hebben wij niet gegeven. (…) Rb neemt de waarden uit die matrix (klakkeloos????) over.

De rb heeft hiermee de procesregels in ernstige mate geschonden.

Alleen al daarom kan de uitspraak van de RB niet in stand blijven.”

2.12.

Na de hofzitting stuurde de heffingsambtenaar op 6 juli 2016 een brief aan het Hof met de volgende inhoud (cursivering Hof):

“In uw schrijven van 20 juni 2016 verzoekt u mij alle op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden. U verwijst in het bijzonder de matrix die op 22 juni 2015 ter zitting (Hof: van de rechtbank) door de gemeente werd getoond.

Ik zend u de volgende gegevens toe:

- Rekenmodel recreatiewoningen [naam straat] .

- Taxatiekaarten (chalets) waartegen beroep is ingesteld

Ik ga er van uit dat de door de rechtbank genoemde matrix het rekenmodel recreatiewoningen [naam straat] . zou kunnen zijn. Het rekenmodel is een intern stuk, wat gebruikt is ter voorbereiding ter inrichting van het taxatiemodel.

Daarnaast zijn tijdens de zitting de taxatiekaarten van de onderhavige (chalets) getoond, omdat daar (in tegenstelling tot de taxatieverslagen) de prijs per eenheid kunnen worden geraadpleegd.

Ik vertrouw erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.”

De heffingsambtenaar heeft het in het citaat bedoelde ‘taxatiemodel’ (gecursiveerd weergegeven) niet - ook niet op een ander moment in de procedure - ingebracht.

2.13.

Het onder 2.12 bedoelde rekenmodel bevatte de volgende gegevens:

“GrondkavelLJN pd2013 Prijs m2

1	50	55
51	100	50
101	150	33
151	200	33
201	250	19
251	500	19

Prijs/m3pd 2013

1	180	180
300	54000	180
2000	309000	150

Grond

Doelmatigheid	5%
Uitstraling	5%
Ligging	20%

Woning

Kwaliteit/luxe	5%
Onderhoud	5%
Uitstraling	25%
Doelmatigheid	5%
Voorzieningen	10% “

2.14.

Volgens de - in 2.12 vermelde - ‘Taxatiekaarten’ heeft de heffingsambtenaar bij de WOZ-waardebepaling voor alle Objecten een kubiekemeterprijs van € 180 gehanteerd. Tevens blijkt uit die Taxatiekaarten dat de heffingsambtenaar bij de WOZ-waardevaststelling de in de vijfde kolom vermelde vierkantemeterpijzen in aanmerking heeft genomen:

1	2	3	4	5
Object Nr	Oppervlakte in m2	Inhoud in m3	WOZ-waarde in euro’s	In aanmerking genomen vierkantemeter-prijzen
[nummer 1]	230	101	28.000	€ 40
[nummer 2]	225	89	26.000	€ 40
[nummer 3]	108		6.000	€ 57
[nummer 4]	100	40	7.000	€ 25
[nummer 5]	192	125	30.000	€ 43
[nummer 6]	185	125	30.000	€ 44
[nummer 7]	125	164	35.000	€ 50
[nummer 8]	208	125	31.000	€ 42
[nummer 9]	208	116	29.000	€ 40
[nummer 10]	208	125	31.000	€ 42
[nummer 11]	199	128	31.000	€ 43
[nummer 12]	208	125	31.000	€ 42
[nummer 13]	208	125	31.000	€ 42

3 Geschil in hoger beroep

3.1.

In hoger beroep is in geschil

of de heffingsambtenaar de op zaak betrekking hebbende stukken heeft ingebracht;
of de heffingsambtenaar de waarden van de Objecten niet te hoog heeft vastgesteld.

3.2.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

Gerechtshof Amsterdam, 24-01-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:320, 15/00734, 16/00442 t/m 16/00453

Gerechtshof Amsterdam, 24-01-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:320, 15/00734, 16/00442 t/m 16/00453

Gegevens

Inhoudsindicatie

Uitspraak

1 Ontstaan en loop van het geding

2 Tussen partijen vaststaande feiten

3 Geschil in hoger beroep

4 Het oordeel van de rechtbank

5 Beoordeling van het geschil

6 Kosten

7 Beslissing