Gerechtshof Amsterdam, 07-09-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:3643, 16/00501
Gerechtshof Amsterdam, 07-09-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:3643, 16/00501
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 7 september 2017
- Datum publicatie
- 13 september 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2017:3643
- Zaaknummer
- 16/00501
Inhoudsindicatie
WOZ. De toetssteen blijft de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, en die waarde kan ook op andere manieren aannemelijk worden gemaakt. De verwijzingen door belanghebbende naar de Waarderingsinstructie 2011, zoals vermeld in zijn grieven, doen hieraan niet af. Consistent toegepaste meetmethode van de heffingsambtenaar, transactie vergelijkingsobject vindt plaats binnen 1 jaar na waardepeildatum en afronden naar beneden van WOZ-waarden woning en vergelijkingsobjecten.
Uitspraak
kenmerk 16/00501
7 september 2017
uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak van 3 oktober 2016 in de zaak met kenmerk AMS 15/5588 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2015 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 24 te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2015 vastgesteld op € 475.500.
Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 22 juli 2015 de waarde van de woning verlaagd naar € 445.500.
De rechtbank heeft bij uitspraak van 3 oktober 2016 het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 11 november 2016. Belanghebbende heeft bij geschriften van 10 januari 2017 en 16 juni 2017 de gronden aangevuld. De heffingsambtenaar heeft op 10 februari 2017 een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juni 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een appartement (bouwjaar 2008) met berging en parkeerplaats.
Tot de door de heffingsambtenaar overgelegde gedingstukken behoort een ‘Overzicht taxatiewaarden [A-straat] 24’, welke de heffingsambtenaar als bijlage bij zijn verweerschrift (zijnde ‘Reactie taxateur’) in eerste aanleg heeft ingediend. In het overzicht is ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 445.500 aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van drie vergelijkingsobjecten. Het overzicht vermeldt dienaangaande de volgende gegevens:
|
Adres |
Transactiedatum |
Verkoopprijs |
Woningdeel |
Bouwjaar |
|
[A-straat] 34 |
1 september 2014 |
€ 417.500 |
116 m² |
2008 |
|
[A-straat] 46 |
4 juni 2013 |
€ 355.000 |
93 m² |
2008 |
|
[A-straat] 44 |
31 mei 2013 |
€ 330.000 |
93 m² |
2008 |
De vergelijkingsobjecten zijn appartementen die zich in hetzelfde appartementencomplex bevinden als de woning. Volgens het overzicht hebben zowel de woning als de vergelijkingsobjecten elk een berging, waaraan een waarde van € 4.000 is toegekend, en elk een parkeerplaats, waaraan een waarde van € 42.000 is toegekend.
Blijkens het overzicht bedraagt de taxatiewaarde per m2 voor het woningdeel van de woning € 3.250 en de gerealiseerde verkoopwaarden per m2 voor het woningdeel van de vergelijkingsobjecten, herleid naar de waardepeildatum 1 januari 2014, gemiddeld € 3.310. In het overzicht is de oppervlakte van het woningdeel van de woning berekend op 123 m².
3 Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in geschil of de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld en voert daartoe evenals bij de rechtbank in hoger beroep – kort en zakelijk weergegeven – aan dat:
- ( i) de oppervlakte van de woning ten onrechte is bepaald op 123 m2 in plaats van 116 m2;
- ( ii) het vergelijkingsobject [A-straat] 34 niet in onderhavige waardebepaling mag worden gebruikt, gelet op de in de Waarderingsinstructie 2011 opgenomen voorschriften;
- ( iii) de heffingsambtenaar ingevolge de Waarderingsinstructie 2011 is gehouden de in het ‘Overzicht taxatiewaarden [A-straat] 24’ getaxeerde waarden van de woning en de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten naar beneden af te ronden op eenheden van
€ 5.000;
- ( (iv) de voor het onderhavige jaar vastgestelde WOZ-waarde van de woning is gestegen ten opzichte van de voor het jaar 2014 vastgestelde WOZ-waarde.
De heffingsambtenaar stelt – mede onder verwijzing naar het in eerste aanleg overgelegde ‘Overzicht taxatiewaarden [A-straat] 24’ – dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.