Gerechtshof Amsterdam, 05-10-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:4001, 16/00124
Gerechtshof Amsterdam, 05-10-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:4001, 16/00124
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 5 oktober 2017
- Datum publicatie
- 11 oktober 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2017:4001
- Zaaknummer
- 16/00124
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde van een woning; de heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld
Uitspraak
Kenmerk 16/00124
5 september 2017
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: P.J.M. van Diepen RA
tegen de uitspraak van 15 februari 2016 in de zaak met kenmerk HAA 15/311 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening [vergelijkingsobject 5] februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2014 vastgesteld op € 291.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2014 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van
3 december 2014 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
De rechtbank heeft bij uitspraak van 15 februari 2016 het beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op [vergelijkingsobject 4] maart 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft bij brieven van 14 december 2016 en [vergelijkingsobject 5] juni 2017 nadere stukken ingediend. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 20 december 2016 een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een geschakelde tussenwoning met een schuur/berging. De inhoud van de woning is ongeveer 400 m³ en de oppervlakte van het perceel is 186 m².
Tot de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde gedingstukken behoort een (verbeterde) ‘waardematrix’, welke de heffingsambtenaar bij brief van 20 december 2016 heeft aangevuld. In de (aangevulde) waardematrix is ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 291.000 aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van vijf vergelijkingsobjecten. De waardematrix vermeldt dienaangaande de volgende (onbetwiste) gegevens:
|
Adres |
Transactiedatum |
Verkoopprijs |
Kavelopp. |
Inhoud |
Bouwjaar |
|
[vergelijkingsobject 1] |
8 augustus 2012 |
€ 377.000 |
215 m² |
540 m³ |
1997 |
|
[vergelijkingsobject 2] |
17 oktober 2012 |
€ 457.500 |
274 m² |
620 m³ |
2003 |
|
[vergelijkingsobject 3] |
18 juni 2012 |
€ 360.000 |
194 m² |
511 m³ |
1998 |
|
[vergelijkingsobject 4] |
- |
€ 275.000 |
217 m² |
400 m³ |
1998 |
|
[vergelijkingsobject 5] |
15 oktober 2014 |
€ 297.500 |
216 m² |
400 m³ |
1998 |
De vergelijkingsobjecten zijn alle (geschakelde) tussenwoningen. Volgens de waardematrix hebben de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 5] elk een schuur/berging, waaraan een waarde van € 4.000 is toegekend.
Blijkens de waardematrix is bij de waardering voor de woning en voornoemde vergelijkingsobjecten uitgegaan van een gemiddelde ligging en een gemiddelde onderhoudstoestand (factor 3). Bij de woning en bij het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 3] is uitgegaan van een betere kwaliteit (factor 4); bij de overige vergelijkingsobjecten van een gemiddelde kwaliteit (factor 3).
Op 3 juli 2014 heeft de taxateur van de gemeente de woning bezichtigd. Daarbij is geconstateerd dat de inrichting, de afwerking en de onderhoudstoestand iets bovengemiddeld zijn; de woning is onder andere zeer goed onderhouden, heeft een moderne keuken met kookeiland en de badkamer is in 2010 volledig vernieuwd.
Belanghebbende heeft een ‘Waardebepaling-WOZ Contra Expertise’ ingebracht, die is opgesteld door P.A.J. Broekman op 11 maart 2014. De waarde van de woning is daarin bepaald op € 273.088, mede op basis van (verkoop)gegevens van het hiervoor genoemde vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 3] en de woningen [referentieobject 1] (verkocht op 3 december 2010 voor € 360.000) en [referentieobject 2] (verkocht op 7 juli 2011 voor € 359.000).
Belanghebbende heeft in eerste aanleg een stamkaart overgelegd van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 3]. Blijkens gegevens van de stamkaart en daarbij horende foto’s heeft dit vergelijkingsobject een inpandige garage, geschikt voor het parkeren van één auto. Blijkens een ook in eerste aanleg overgelegde ‘Bouwtekening en berekening inhoud [vergelijkingsobject 3]’ is de inhoud van de woning inclusief de garage 511 m³.
Tot de gedingstukken behoort een in hoger beroep overgelegde stamkaart van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] (verkocht voor € 275.000), met daarop vermeldt, onder andere, de volgende gegevens:
“(…)
Transportdatum: 09-05-2014
Transactiedatum: 09-01-2014
(…)
Prijsverloop
Aangemeld voor (Koop): € 391.000,- op 17-05-2013
Gewijzigd naar (Koop): € 300.000,- op 25-09-2013
Gewijzigd naar (Koop): € 289.000,- op 12-11-2013 (…)”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de WOZ-waarde van de woning op
1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) niet te hoog is vastgesteld.
De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep een WOZ-waarde van € 291.000.
Belanghebbende bepleit – mede onder verwijzing naar de onder 2.3 vermelde ‘Waardebepaling-WOZ Contra Expertise’ – een waarde van € 273.000. In hoger beroep voert belanghebbende voorts – kort gezegd – het volgende aan:
- Anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, moet de verkoopprijs van [vergelijkingsobject 4] wel in de onderhavige waardebepaling betrokken worden;
- Indien de verkoopprijs van [vergelijkingsobject 4] ad € 275.000 wordt geïndexeerd naar de waardepeildatum, dan leidt dit tot een referentiewaarde van € 265.000.
- [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] zijn niet met de woning vergelijkbaar. [vergelijkingsobject 1] ligt namelijk aan de andere kant van de stad in een andere wijk en [vergelijkingsobject 2] ligt de helft dichter bij het stadscentrum. Ook is [vergelijkingsobject 2] de helft groter;
- De heffingsambtenaar heeft de grondwaardes voor [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] niet onderbouwd en bovendien is de ter zake gehanteerde grondstaffel onnavolgbaar nu bij een zelfde waardering voor de ligging andere waardes worden gehanteerd.