Gerechtshof Amsterdam, 05-09-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:4002, 16/00123
Gerechtshof Amsterdam, 05-09-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:4002, 16/00123
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 5 september 2017
- Datum publicatie
- 11 oktober 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2017:4002
- Zaaknummer
- 16/00123
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde van een woning; de heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld
Uitspraak
Kenmerk 16/00123
5 september 2017
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: P.J.M. van Diepen RA
tegen de uitspraak van 15 februari 2016 in de zaak met kenmerk HAA 15/310 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2014 vastgesteld op € 219.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2014 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 3 december 2014 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
De rechtbank heeft bij uitspraak van 15 februari 2016 het beroep daartegen ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 24 maart 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft bij brief van 30 juni 2017 een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement met een inhoud van ongeveer 325 m³. De woning is gelegen op de tweede verdieping van een appartementencomplex (gebouwd in 2006) en heeft een berging en parkeerplaats in de parkeerkelder van het appartementencomplex.
Tot de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde gedingstukken behoort een ‘waardematrix’, die ter zitting bij de rechtbank is aangevuld. In de (aangevulde) waardematrix is ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 219.000 aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van vijf vergelijkingsobjecten. De waardematrix vermeldt dienaangaande de volgende gegevens:
|
Adres |
Transactiedatum |
Verkoopprijs |
Inhoud |
|
[vergelijkingsobject 1] |
16 mei 2012 |
€ 252.000 |
325 m³ |
|
[vergelijkingsobject 2] |
13 september 2013 |
€ 186.500 |
240 m³ |
|
[vergelijkingsobject 3] |
16 mei 2012 |
€ 179.000 |
245 m³ |
|
[vergelijkingsobject 4] |
10 juni 2013 |
€ 160.000 |
210 m³ |
|
[vergelijkingsobject 5] |
19 november 2012 |
€ 170.000 |
240 m³ |
De vergelijkingsobjecten zijn alle appartementen gelegen in hetzelfde appartementencomplex waarin de woning is gelegen of in het naastgelegen appartementencomplex (gebouwd in 2003). De vergelijkingsobjecten hebben alle een berging en een parkeerplaats in de parkeerkelder van het desbetreffende appartementencomplex.
Blijkens de waardematrix is bij de waardering voor de woning en voornoemde vergelijkingsobjecten uitgegaan van een gemiddelde ligging, gemiddelde kwaliteit en een gemiddelde onderhoudstoestand (factor 3), behalve bij [vergelijkingsobject 2]: daar is voor wat betreft kwaliteit uitgegaan van een bovengemiddelde kwaliteit (factor 3/4).
Belanghebbende heeft een ‘Waardebepaling-WOZ Contra Expertise’ ingebracht, die is opgesteld door P.A.J. Broekman op 25 februari 2014. De waarde van de woning is daarin ‘met een peildatum van Kwartaal 4, 2013’ getaxeerd op € 203.010, mede op basis van (verkoop)gegevens van de hiervoor genoemde vergelijkingsobjecten, met uitzondering van [vergelijkingsobject 2].
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013 niet te hoog heeft vastgesteld op € 219.000.
Belanghebbende bepleit – mede onder verwijzing naar de onder 2.3 vermelde waardebepaling – een waarde van € 203.000. Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, gelet op de marktontwikkelingen en verkochte referentieobjecten. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn stelling een overzicht overgelegd van alle transacties vanaf 2012 tot en met het eerste kwartaal 2017 van woningen gelegen in de [A] en [B] te [Z]. Daarbij heeft hij de verkoopprijzen geïndexeerd naar het eerste kwartaal van 2017.
Belanghebbende klaagt over het feit dat de heffingsambtenaar rekent met m³ in plaats van m² prijzen, hetgeen niet alleen ongebruikelijk is maar belanghebbende ook benadeelt, in het bijzonder in vergelijking met de [vergelijkingsobject 1] te [Z]. Laatstgenoemd object is aan de andere zijde van het complex gelegen en kijkt niet, zoals de woning, uit op het goederenafgiftepunt van de plaatselijke Albert Heijn. De heffingsambtenaar heeft niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Voor de waarde moet aansluiting worden gezocht bij het deskundigenrapport van makelaar Broekman.
De heffingsambtenaar voert in hoger beroep aan dat het deskundigenrapport van makelaar Broekman niet geschikt voor vaststelling WOZ-waarde, omdat daarin de indexatie plaatsvindt aan de hand van een algemeen stijgings-/dalingspercentages van de NVM. Deze percentages niet zijn toegespitst op de lokale situatie. De woning beschikt, anders dan de [vergelijkingsobject 4], over een privé balkon. Dat is een waarde verhogende factor. Belanghebbende rekent met m² prijzen die zijn overgenomen van Funda. Maar die maten worden niet altijd op dezelfde wijze berekend en kunnen daarom niet dienen als basis voor de gezochte waarde. Tot slot voert de heffingsambtenaar aan dat de woning een groter type is binnen het complex en dat de woningen aan de [B] een eenvoudiger bouwstijl hebben dan de woningen aan de Wenderlaarstraat. De woningen aan de [B] zijn voorts kleiner en beschikken slechts over één slaapkamer. De woning is bezichtigd op 19 juni 2014. Daarbij is geconstateerd dat de woning netjes is afgewerkt en zeer goed is onderhouden.