Gerechtshof Amsterdam, 05-09-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:4003, 16/00121
Gerechtshof Amsterdam, 05-09-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:4003, 16/00121
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 5 september 2017
- Datum publicatie
- 11 oktober 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2017:4003
- Zaaknummer
- 16/00121
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde van een woning; de heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld
Uitspraak
Kenmerk 16/00121
5 september 2017
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: P.J.M. van Diepen RA
tegen de uitspraak van 15 februari 2016 in de zaak met kenmerk HAA 15/497 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Q], de heffingsambtenaar
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2014 vastgesteld op € 294.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2014 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 8 december 2014 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
De rechtbank heeft bij uitspraak van 15 februari 2016 het beroep daartegen ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 24 maart 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De heffingsambtenaar heeft bij brief van 23 juni 2017 een nader stuk ingediend. Belanghebbende heeft bij brief van 28 juni 2017 een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning met schuur/berging. De inhoud van de woning is ongeveer 470 m³ (inclusief uitbouw) en de oppervlakte van het perceel is 158 m². Het bouwjaar van de woning is 2009.
Tot de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde gedingstukken behoort een ‘waardematrix’, welke de heffingsambtenaar in hoger beroep heeft aangevuld. In de (aangevulde) waardematrix is ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 294.000 aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van vier vergelijkingsobjecten. De waardematrix vermeldt dienaangaande de volgende (onbetwiste) gegevens:
|
Adres |
Transactiedatum |
Verkoop-prijs |
Kavelop-pervlak |
Inhoud |
Bouw-jaar |
|
[vergelijkingsobject 1] |
3 april 2012 |
€ 385.000 |
280 m² |
435 m³ * |
2004 |
|
[vergelijkingsobject 2] |
20 december 2012 |
€ 260.000 |
167 m² |
455 m³ |
1999 |
|
[vergelijkingsobject 3] |
2 december 2013 |
€ 427.500 |
280 m² |
465 m³ * |
2004 |
|
[vergelijkingsobject 4] |
14 december 2012 |
- |
138 m² |
377 m³ * |
1968 |
* Inclusief uitbouw(en)
De vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 4] zijn tussenwoningen; [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 3] zijn hoekwoningen.
Blijkens de waardematrix is bij de waardering voor de woning en de eerste drie genoemde vergelijkingsobjecten uitgegaan van een gemiddelde ligging, een gemiddelde kwaliteit en een gemiddelde onderhoudstoestand (factor 3); bij het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] is uitgegaan van een mindere kwaliteit en een mindere staat van onderhoud.
Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar overgelegde akte (van 14 december 2012) inzake de levering van [vergelijkingsobject 4]; blijkens deze akte bedraagt de koopprijs € 240.000.
Belanghebbende heeft een ‘Waardebepaling-WOZ Contra Expertise’ ingebracht, die is opgesteld door P.A.J. Broekman op 17 maart 2014. De waarde van de woning is daarin bepaald op € 249.304, mede op basis van (verkoop)gegevens van een negental woningen, daaronder begrepen dat van het hiervoor genoemde vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2]. Verder worden vermeld de (verkoop)gegevens van [a], [b], [c] (alle verkocht in 2005), [d] (verkocht in 2006), [e], [f] (verkocht in 2010), [g] (verkocht 9 juni 2011) en [h] (verkocht op 14 februari 2011).
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013 niet te hoog heeft vastgesteld op € 294.000. Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde van € 249.500.
Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat de heffingsambtenaar door in een dalende/stagnerende markt vast te houden aan de door de waarderingskamer gehanteerde waarderingssystematiek, kampt met een tekort aan verkooptransacties. Bij gebrek aan voldoende vergelijkbare verkochte objecten wordt de woning vergeleken met minder/niet geschikte hoekwoningen ([vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 3] te [Y]). Belanghebbende pleit daarom voor het hanteren van een ruimere marge rondom de waarde peildatum. Belanghebbende stelt dat [A] en [Z] vergelijkbaar gelegen zijn. Indien de grondprijs die de heffingsambtenaar voor [A] hanteert wordt aangehouden voor de woning, dan leidt dit tot een € 20.790 lagere waarde. Belanghebbende klaagt erover dat de gehanteerde grondprijzen en staffels door de heffingsambtenaar in het geheel niet zijn onderbouwd. Belanghebbende weerspreekt dat de woning is gelegen in een villapark, althans een villa is, nu de woning een drie-onder-een-kapwoning is. Belanghebbende voert aan dat het object [vergelijkingsobject 4] te [Z] niet voor € 240.000 maar voor € 235.000 is verkocht. Voorts voert hij aan dat twee van de drie door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten zijn gelegen in het (te) ver weggelegen [Y]; deze objecten zijn ongeschikt als referentieobject. Voor deze beide woningen wordt een hogere m³ prijs gehanteerd dan voor de woning, hetgeen gezien de gelijke waardering voor kwaliteit en onderhoud, onbegrijpelijk is. Dat maakt de matrix onnavolgbaar en onbetrouwbaar. Met de matrix heeft de heffingsambtenaar dan ook niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Voor de gezochte waarde moet aansluiting worden gezocht bij de waarde volgens het door belanghebbende overgelegde rapport dat is gebaseerd op de methode van makelaar Broekman.
De heffingsambtenaar stelt in hoger beroep dat de [vergelijkingsobject 4] te [Z], een eenvoudige rijwoning uit de jaren zeventig van de vorige eeuw, twee weken voor de waarde peildatum is verkocht voor € 240.000. Dit object is – anders dan de woning die stamt uit het bouwjaar 2009 – niet gelegen in een villawijk en de onderhoudstoestand en de kwaliteit van dit object is minder goed dan die van de woning.
Voorts wijst de heffingsambtenaar in hoger beroep op de verkoop op 1 mei 2016 van de woning [i] te [Z] voor een bedrag van € 350.000. Na indexatie kan die verkoop worden herleid tot een waarde van € 308.000 rondom de waardepeildatum. Beide verkopen onderbouwen de vastgestelde waarde, althans illustreren dat deze niet te hoog is. In hoger beroep herhaalt de heffingsambtenaar zijn stelling dat aan een taxatierapport dat is gebaseerd op de methode Broekman drie gebreken kleven: a) de methode voldoet niet aan de eis dat alleen transacties rondom de waardepeildatum in ogenschouw worden genomen; b) bij deze methode wordt de grondwaarde ten onrechte herleid aan de hand van de opstalwaarden en c) er wordt onvoldoende rekening gehouden met verschillen in kwaliteit van de opstal.
Het taxatierapport van Broekman is in het kader van de WOZ-waardering derhalve niet bruikbaar. De matrix van de gemeente voldoet wel aan alle daaraan te stellen eisen. De heffingsambtenaar stelt dat [Z] beduidend meer openbare voorzieningen heeft dan [A], hetgeen zich vertaalt zich in een hogere grondprijs. Daarbij komt dat de woning is gelegen in een gewilde villawijk nabij het centrum van [Z]. Dat leidt tot hogere verkoopprijzen voor alle typen woningen in die wijk, ook voor de woningen die geen villa zijn. De heffingsambtenaar erkent dat [vergelijkingsobject 2] te [A] kan dienen als referentieobject, maar geeft daarbij aan dat rekening moet worden gehouden met de mindere ligging alsmede het feit dat dit object een eenvoudiger bouwstijl heeft en 10 jaar eerder is opgetrokken als seniorenwoning. De heffingsambtenaar stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.