Gerechtshof Amsterdam, 19-09-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:4005, 16/00457, 16/00458, 16/00459
Gerechtshof Amsterdam, 19-09-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:4005, 16/00457, 16/00458, 16/00459
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 19 september 2017
- Datum publicatie
- 11 oktober 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2017:4005
- Zaaknummer
- 16/00457, 16/00458, 16/00459
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde van onder meer een slooprijpe twee-onder-één-kapwoning. Het Hof oordeelt dienaangaande dat geen sprake is van bestaand gebruik als bedoeld in het Paraplubestemmingsplan, aangezien de onderhavige opstal niet wordt bewoond. Bouw van een nieuwe woning zal op het betreffende perceel daardoor niet mogelijk zijn, althans de heffingsambtenaar maakt het tegendeel niet aannemelijk. De bestaande regelgeving heeft aldus een waardedrukkende invloed. Aangezien geen van beide partijen de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt stelt het Hof de waarde vast op € 16.000.
Uitspraak
kenmerken 16/00457, 16/00458 en 16/00459
19 september 2017
uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
op de hogere beroepen van
[X] te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraken van 12 september 2016 in de zaak met kenmerk HAA 15/5357 alsook in de zaken met kenmerken HAA 15/5368 en HAA 15/5369 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Y], de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2015 de waarde van de onroerende zaak [woning 1] te [Z] voor het jaar 2015 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 155.000 (kenmerk Hof: 16/00458).
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet WOZ met dagtekening 28 februari 2015 de waarde van de onroerende zaak [woning 2] te [Z] voor het jaar 2015 vastgesteld op € 102.000 (kernmerk Hof: 16/00459).
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet WOZ met dagtekening 28 februari 2015 de waarde van de onroerende zaak [perceel X] te [Z] voor het jaar 2015 vastgesteld op € 19.000 (kenmerk Hof: 16/00457).
De heffingsambtenaar heeft – tegelijk met voormelde beschikkingen – de aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2015 (hierna: de aanslagen OZB) bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar, gedagtekend 13 oktober 2015, de vastgestelde waarden en aanslagen OZB gehandhaafd.
De rechtbank heeft bij uitspraken van 12 september 2016 de daartegen ingestelde beroepen van belanghebbende ongegrond verklaard.
De tegen deze uitspraken door belanghebbende ingestelde hogere beroepen zijn bij het Hof ingekomen op 20 oktober 2016. De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend.
De hogere beroepen van belanghebbende zijn ter zitting van 27 juni 2017 met instemming van partijen gelijktijdig behandeld. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
[woning 1] en [woning 2] (16/00458 en 16/00459)
Belanghebbende is zakelijk gerechtigde tot de onroerende zaken die zijn gelegen aan de [woning 1] en [woning 2] te [Z] (hierna samen: de woningen).
De woningen zijn twee-onder-één-kapwoningen; de woningen delen de kap. Het bouwjaar van de woning is (omstreeks) 1900.
[woning 1] heeft een inhoud van 216 m³ (exclusief aan- en bijgebouwen) en een perceelgrootte van 651 m². Deze woning is voorzien van een aanbouw (36 m³), een berging, een garage en een tweetal dakkapellen.
[woning 2] heeft een inhoud van 216 m³ (exclusief aan- en bijgebouwen) en een perceelgrootte van 383 m². Deze woning is voorzien van een aanbouw (36 m³), een berging en een dakkapel.
Tot de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde gedingstukken behoren twee taxatierapporten d.d. 2 februari 2016, beide opgemaakt door D.J. Smit, met daarbij horende zogenoemde matrices met gegevens van onderbouwende verkopen. De waarde van [woning 1] en [woning 2] is blijkens de taxatierapporten op de waardepeildatum 1 januari 2014 getaxeerd op achtereenvolgens € 157.000 en € 102.000.
De hiervoor genoemde taxatierapporten vermelden dat op 12 juni 2012 een inpandige opname van de woningen door J.G. Kampert heeft plaatsgevonden. De verslagen dienaangaande (elk opgenomen onder punt 3 van de taxatierapporten) luiden als volgt:
[woning 1]:
“Begane grond: keuken in de aanbouw aan de achterzijde met geiser voor het warme water, redelijke staat losse koelkast en gasfornuis, geen afzuigkap, woonkamer met gaskachel, op enkele plaatsen scheuren in de muren, op de eerste etage (niet gezien) 2 slaapkamers, dakbeschot afgewerkt maar niet geïsoleerd, geen badkamer aanwezig volgens de bewoonster. Algemeen woonkamer dubbelglas rest enkelglas, aanbouw (spouw) zakt ongeveer 5 cm van de woning af, verder ook nog enkele scheuren. Deze woning [Hof: [woning 1]] is in wel wat mindere staat maar is prima te bewonen.”
[woning 2]:
“Woning [Hof: de [woning 2]] staat leeg, volgens eigenaar zou dit al wel 30 jaar zo kunnen zijn, ooit een aanbouw gerealiseerd waarin een keuken zou moeten komen deze is echter nooit geplaatst wanden zijn ook niet afgewerkt evenals de rest van de woning, verder nog een woonkamer waar ook de wanden niet gestuukt zijn e.d. ook hier diverse scheuren in de muren, trap naar de verdieping hier staat regelwerk voor afscheidingen van enkele kamers hier moet ook alles nog afgewerkt worden, ramen enkelglas kozijnen slechte staat woning staat nog vrij recht, aanbouw zakt duidelijk van de woning af wat ook aan de grote scheur te zien is, dakbedekking zou ook lek zijn.”
In de matrix die hoort bij het taxatierapport van [woning 1], is ter onderbouwing van de (vastgestelde) waarde van € 155.000 aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten, alle twee-onder-één-kapwoningen te [Z]. De matrix vermeldt dienaangaande de navolgende gegevens:
|
Adres |
Verkoopdatum |
Verkoopprijs |
Perceel- Oppervlak |
Inhoud woning * |
Bouwjaar |
|
[vergelijkingsobject 1] |
18 november 2013 |
€ 170.000 |
326 m² |
230 m³ |
1925 |
|
[vergelijkingsobject 2] |
2 december 2014 |
€ 268.000 |
470 m² |
322 m³ |
1937 |
|
[vergelijkingsobject 3] |
11 juli 2013 |
€ 178.000 |
353 m² |
287 m³ |
1930 |
* Inclusief bijgebouwen
In de matrix bij het taxatierapport van [woning 2] is ter onderbouwing van de (vastgestelde) waarde van € 102.000 aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van het onder 2.4.3 vermelde drietal vergelijkingsobjecten. In dit taxatierapport is onder andere het volgende opgemerkt:
“Bij bovenstaande waarde is geprobeerd rekening te houden met de beleving van de bezwaarmaker gezien de eerdere bezwaren/beroepen. Vandaar de relatief lage waarde voor de verschillende onderdelen t.o.v. de onderbouwende verkopen.”
De WOZ-waardering van de woningen is eerder (vrijwel jaarlijks) onderwerp van geschil geweest bij het Hof en/of de rechtbank. Tot de gedingstukken behoort een door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde uitspraak van het Hof van 16 april 2015, kenmerken 14/00143, 14/00146 en 14/00147 (ECLI:NL:GHAMS:2015:1746) betreffende de WOZ-waardering van de [woning 1] voor de jaren 2010 tot en met 2012. In die uitspraak wordt verwezen naar een uitspraak van het Hof van 5 november 2009, kenmerk 07/00325, ECLI:NL:GHAMS:2009:BK4149, betreffende de WOZ-waardering van [woning 2] voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. Daarin is – voor zover hier van belang – het volgende overwogen:
“2.1.3. De onroerende zaak valt binnen het bereik van de op 2 mei 1968 door de raad van de gemeente [Y] vastgestelde “Voorschriften bestemmingsplan [Y] 1967” (hierna: het Bestemmingsplan) en het op 8 juli 2004 door dezelfde raad vastgestelde Paraplubestemmingsplan Luchthavenindeling (hierna: het Paraplubestemmingsplan).
Artikel 20 van het Bestemmingsplan luidt voorzover hier van belang als volgt:
“1. In afwijking van de kaart van het bestemmingsplan en deze voorschriften mag een niet met het plan overeenkomend gebouw, dat rechtens een voorgaande regeling tot stand is gekomen of waarvoor rechtens een voorgaande regeling reeds een bouwvergunning was verleend:
a. voor een gedeelte worden vernieuwd of in beperkte mate worden veranderd, mits daardoor de bestaande afwijking van de aard van de bestemming niet wordt vergroot;
b. tot ten hoogste 15% van de bestaande oppervlakte worden uitgebreid, mits daardoor de bebouwingsgrenzen niet worden overschreden en overigens de bestaande afwijking van de aard van de bestemming niet wordt vergroot;
c. geheel worden vernieuwd, zonodig met overschrijding van de grens van de bebouwing naar de wegzijde, indien een gebouw ten gevolge van een onheil is vernield, mits de bestaande afwijking van de aard van de bestemming niet wordt vergroot, een en ander behoudens onteigening overeenkomstig de wet.”
De onroerende zaak is gelegen binnen de zogenoemde 58-decibelcontour.”
[perceel X] (16/00457)
Belanghebbende is zakelijk gerechtigde tot de onroerende zaak [perceel X] te [Z] (in de gemeente [Y]).
De onroerende zaak is een perceel grond, voorheen aangeduid als [xxx] en kadastraal aangeduid als [xxx]. De oppervlakte van het perceel is 504 m². De bestemming is ‘Openbaar groen’.
Tot de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde gedingstukken behoort een taxatierapport d.d. 3 februari 2016, opgemaakt door J.G. Kampert, met een daarbij horende zogenoemde matrix; de waarde het perceel grond is op de waardepeildatum 1 januari 2014 getaxeerd op € 19.000.
In voornoemde matrix is ter onderbouwing van de (vastgestelde) waarde van € 19.000 aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van twee percelen grond, gelegen in de [Y]. De matrix vermeldt dienaangaande de volgende gegevens:
|
Adres |
Verkoopdatum |
Verkoopprijs |
Perceel- Oppervlak |
€/ m² |
Bestemming |
|
[vergelijkingsobject 4] |
29 januari 2015 |
€ 55.000 |
1.570 m² |
€ 35,00 |
Agrarische doeleinden |
|
[vergelijkingsobject 5] |
6 augustus 2014 |
€ 9.200 |
239 m² |
€ 38,50 |
Tuin (geen bestemming wonen) |
Per 28 oktober 2015 is er een nieuw bestemmingsplan vastgesteld, waarbij de bestemming van het perceel grond aan de [perceel X] is gewijzigd van ‘Openbaar groen’ naar dat van ‘Woondoeleinden’.
Tijdens de zitting in hoger beroep is namens de heffingsamtbenaar – voor zover hier van belang – het volgende verklaard:
“Ik stel mij op het standpunt dat, gelet op de gemiddelde herleide vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 5], de vastgestelde waarde van het perceel [Hof: [perceel X]] niet te hoog is. Het grondperceel [vergelijkingsobject 4] is groter dan dat van belanghebbende maar dit maakt het daarom nog niet ongeschikt om de waarde mee te onderbouwen. (…) Het perceel is op de waardepeildatum 1 januari 2014 met de bestemming ‘Openbaar groen’ getaxeerd. (…) In oktober 2015 is de bestemming gewijzigd, maar die wijziging is niet van invloed op de waardebepaling voor het jaar 2015. Voor het volgende jaar is dat anders. Waarom betrek ik voor dit jaar dan toch de bestemmingswijziging in mijn verweerschrift? Dat is bedoeld als antwoord op een stelling van belanghebbende. Het is niet bedoeld als onderbouwing van de waarde voor het onderhavige jaar.”
3 Geschil in hoger beroep
In geschil is of de WOZ-waarde van [woning 1], [woning 2] en het perceel grond aan de [perceel X] op de waardepeildatum 1 januari 2014 te hoog is vastgesteld (standpunt belanghebbende), of niet (standpunt heffingsambtenaar).
Belanghebbende voert in hoger beroep aan – kort samengevat en naar het Hof begrijpt – dat:
- de woningen niet zijn te vergelijken met de door de heffingsambtenaar bij zijn waardering gebruikte vergelijkingsobjecten; door de ligging op veengrond is sprake van scheurvorming terwijl de vergelijkingsobjecten op kleigrond zijn gelegen;
- de schuur (een voormalig kippenhok) bij [woning 1] asbestplaten heeft en dat het saneren kosten met zich brengt;
- bij de waardering geen althans onvoldoende is rekening gehouden met de omstandigheid dat de woningen zijn gelegen onder een aanvliegroute van Schiphol. In dit verband heeft belanghebbende mede gewezen op de zogenoemde (gewijzigde) 58-decibelcontour;
- [woning 2] mede als gevolg van het heien van de buurman scheuren heeft. Het gaat hier om een slooppand dat niet is te herstellen en nutsvoorzieningen ontbreken;
- bij de waardering van [woning 2] geen, althans onvoldoende, rekening is gehouden met het onder 2.5.1 genoemde Paraplubestemmingsplan. Belanghebbende stelt dat hij van VROM geen voor nieuwbouw benodigde ‘verklaring van geen bezwaar krijgt’;
- het perceel grond aan de [perceel X] niet is te vergelijken met de door de heffingsambtenaar bij zijn waardering gebruikte vergelijkingsobjecten; [vergelijkingsobject 4] heeft last van vliegverkeer noch van fijnstof. En op de [vergelijkingsobject 5] mag gebouwd worden maar niet op de [perceel X], mede vanwege het hiervoor genoemde Paraplubestemmingsplan, aldus belanghebbende.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt – onder verwijzing naar de in 2.4.3, 2.4.4 en 2.8.2 vermelde taxatierapporten en bijbehorende matrices – dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld, en hij concludeert tot bevestiging van de uitspraken waarvan hoger beroep.