Gerechtshof Amsterdam, 09-02-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:426, 15/00843
Gerechtshof Amsterdam, 09-02-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:426, 15/00843
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 9 februari 2017
- Datum publicatie
- 5 april 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2017:426
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2018:1187
- Zaaknummer
- 15/00843
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 22
Inhoudsindicatie
WOZ. Belanghebbende maakt de door hem voorgestane waarde van de woning niet aannemelijk.
Uitspraak
Kenmerk 15/00843
9 februari 2017
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA 15/5259 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar,
(mr. E. Brouwer en F. Donker).
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld op € 1.470.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2014 bekend gemaakt.
Na tegen de hiervoor gemelde beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 30 oktober 2014, de vastgestelde waarde verlaagd tot € 1.377.000 en de aanslag onroerendezaakbelastingen 2014 dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld. Bij uitspraak van 4 november 2015 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 9 december 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op 6 januari 2017 en 15 januari 2017 zijn van belanghebbende nadere stukken ingekomen. Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar verstrekt.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 januari 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met garage, carport en dakkapel. De inhoud van de woning is 860 m³ en de oppervlakte van het perceel is 2.715 m².
Over de jaren 2009 tot en met 2013 hebben belanghebbende en de heffingsambtenaar over de waarde van de woning een compromis gesloten; dit compromis is vastgelegd in een uitspraak van het Hof van 8 juli 2014 (). Op grond van dit compromis is de waarde van de woning voor de waardepeildatum 1 januari 2012 (voor het kalenderjaar 2013) bepaald op € 1.400.000.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4 Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder):
“Beoordeling van het geschil
1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. Verweerder verwijst daartoe onder meer naar een door hem overgelegd waarderapport, opgemaakt door F. Donker, WOZ-taxateur, waarin de waarde van de woning op € 1.490.000 is getaxeerd. Naast gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
3. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. De in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten, zijn kort voor of na de waardepeildatum verkocht
en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Met de ‘bijlage waardeopbouw’ heeft verweerder voorts aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling van de woning in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen wat betreft onder meer inhoud, perceeloppervlakte en eventuele bijgebouwen.
4. Verweerder heeft verder met de door eiser omschreven mindere doelmatigheid van de woning rekening gehouden door een verlaging van de opstalwaarde met 5%. Dat de ongunstige indeling een hoger waardedrukkend effect heeft, acht de rechtbank niet aannemelijk gemaakt.
Verweerder heeft aan de woning een kubieke meter-prijs toegekend van € 427,66, terwijl de vergelijkingsobjecten kubieke meterprijzen hebben gerealiseerd van € 429,40 respectievelijk € 683,01 en € 565. De kubieke meterprijs is derhalve beduidend lager dan het gemiddelde van de kubieke meterprijzen van de vergelijkingsobjecten. Met name gelet op de verkoop in juli 2013 van de [adres 2] , met een inhoud van 796 m³ en een perceeloppervlak van 1.673 m² voor een bedrag van € 1.365.000, acht de rechtbank aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
5. Met betrekking tot het door eiser overgelegde taxatierapport van JBs Wonen bv overweegt de rechtbank dat de hierin getaxeerde waarde is bepaald per peildatum 10 februari 2014, en derhalve minder geschikt is ter onderbouwing van de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2013. In dit rapport wordt bovendien verwezen naar zes referentieobjecten, waarvan er drie meer dan een jaar vóór de peildatum 1 januari 2013 zijn verkocht.
Eiser beroept zich voorts op een waardeverklaring van JBs Wonen bv waarin de waarde op de peildatum 1 januari 2013 is getaxeerd op € 1.037.375. Deze waardeverklaring is opgesteld op 25 augustus 2015, maar wordt gepresenteerd als bijlage bij het taxatierapport van 10 (de rechtbank begrijpt: 14) februari 2014. Deze waardeverklaring biedt echter geen enkel inzicht in de wijze waarop de waarde per 1 januari 2013 is afgeleid van de gegevens genoemd in het taxatierapport.
6. Ten aanzien van de ligging van de woning nabij een UMTS-mast overweegt de rechtbank dat uit de matrix blijkt dat verweerder ten aanzien van de woning voor het aspect ligging een factor 3 heeft toegekend, terwijl de ligging in park ‘Duin en Daal’ normaliter met een 4 wordt gekwalificeerd. Op deze wijze heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met een eventuele nadelige invloed van de UMTS-mast.
7. Eisers stelling dat in de straat waarin de woning is gelegen vaak veel te hard wordt gereden is door hem verder niet onderbouwd, zodat de rechtbank hieraan voorbij gaat.
8. Eiser heeft nog aangevoerd dat de afgelopen vijf jaar geen enkele woning binnen het park ‘Duin en Daal’ voor de vastgestelde WOZ-waarde is verkocht. Deze stelling is onvoldoende geconcretiseerd en zegt bovendien niets over de juistheid van de in geding zijnde WOZ-waarde. Bovendien ligt de waardepeildatum een jaar eerder dan het belastingjaar ten aanzien waarvan de WOZ-waarde wordt vastgesteld, zodat in een dalende markt het verkoopcijfer in de regel lager zal liggen dan de WOZ-waarde.
9. Voor zover eiser zich beroept op de waardeontwikkeling van WOZ-waardes van andere panden, overweegt de rechtbank dat deze waardes geen enkel inzicht geven in de juistheid van de in geding zijnde waarde. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder hierboven weergegeven. De WOZ-waarde dient te worden vastgesteld, en is in casu ook vastgesteld, op basis van gerealiseerde verkoopcijfers. Deze vertegenwoordigen immers de waarde in het economische verkeer van het verkochte pand. Aan de verhouding tussen voor opvolgende
tijdvakken vastgestelde waarden van de woning dan wel van andere panden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.
10. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag onroerende-zaakbelasting niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”