Gerechtshof Amsterdam, 01-08-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:4263, 16/00249
Gerechtshof Amsterdam, 01-08-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:4263, 16/00249
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 1 augustus 2017
- Datum publicatie
- 23 oktober 2017
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2017:4263
- Zaaknummer
- 16/00249
Inhoudsindicatie
WOZ. Belanghebbende maakt de door hem bepleite waarde niet aannemelijk.
Uitspraak
Kenmerk 16/00249
1 augustus 2017
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: P.J.M. van Diepen RA),
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA 15/967 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , de heffingsambtenaar,
(gemachtigden: A. de Haan en P.A. Schrijver).
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalender jaar 2014 vastgesteld op € 417.000.
Na tegen de beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 23 januari 2015, het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld. Bij uitspraak van 12 mei 2016 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 23 juni 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Van belanghebbende is op 13 juli 2017 een nader stuk bij het Hof binnengekomen.
Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar verstrekt.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 juli 2017. Ter zitting is namens belanghebbende gemachtigde voornoemd verschenen, ter bijstand vergezeld door [naam 1] (taxateur). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen de gemachtigden voornoemd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Tussen partijen vaststaande feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’) de volgende feiten vastgesteld:
“Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een gestapelde woning met een terras en een parkeerplaats.”
Het Hof gaat van dezelfde feiten uit en neemt ter aanvulling de volgende feiten op.
Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft de gemeente een taxatieverslag en een waardematrix overgelegd.
Ter onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waarde is een door taxateur [naam 1] opgesteld rapport “Waardebepaling - WOZ Contra Expertise”, gedateerd 5 mei 2014, overgelegd. Daarin is opgenomen als “getaxeerde Basis Woningwaarde” € 414.176. Er is vervolgens op deze waarde een correctie toegepast “Correctie rekening houdend met woonoppervlakte verdeling over 5 woonlagen 10 procent. Resulterend in een m2 prijs van 2.168 euro.” De Basis Woningwaarde is na deze correctie bijgesteld tot € 372.896.
Over de gehanteerde waarderingsmethode is het volgende vermeld:
“Toelichting over de waarderingsmethode
Database
De waardering is op een modelmatige wijze met desk check van de taxateur tot stand gekomen. De selectie van referentie objecten wordt gegenereerd uit een database van NVM makelaars uit de regio.
De data omvat transacties vanaf een periode van tenminste de laatste drie jaar.
Referentie objecten
De referentie objecten zijn volgens een aantal criteria geselecteerd. Het streven is om zo vergelijkbaar mogelijke objecten te selecteren.
Belangrijke criteria zijn: Type woning, grootte opstal (inhoud), grootte perceel, locatie, bouwperiode.
De waardering kan pas tot stand komen als er sprake is van een aantal van minstens 5 gelijkwaardige en representatieve referentie objecten. Maximaal worden 10 referentie objecten vermeld.
Taxatie methode
Voor de opstal wordt vervolgens een vaste waarde per m3 vastgesteld. Deze waarde is een afgeleide van de herbouwwaarde waarbij rekening is gehouden met de ouderdom van de opstal. De waardebepaling van het getaxeerde alsmede referentie objecten geschiedt op dezelfde m3 waarde. De restant waarde is de grondwaarde. Deze wordt voor elk referentie object per m2 bepaald.
De gegenereerde Basis Woningwaarde is gelijk aan de WOZ waarde en is eveneens op een modelmatige wijze bepaald. Met dien verstande dat in tegenstelling tot de vastgestelde WOZ waarde, bij deze waardebepaling een desk check heeft plaatsgevonden.
De marktwaarde kan gelijk zijn aan De Basis Woningwaarde. Dit is echter afhankelijk van de verschillen met de referentie objecten. In geval er bij bijzonderheden geen opmerking is geplaatst is het getaxeerde als gelijkwaardig ingeschat aan het gemiddelde niveau van de referentie objecten.
De gegevens van het taxatie object zijn in principe gelijk aan de gegevens die in het taxatie verslag van de gemeente staan vermeld.
Indien er sprake is van afwijkingen en / of bijzonderheden dan wordt dat voor zo ver bekend ook specifiek in het rapport vermeld.
Indexcijfers
De transactieprijzen worden geïndexeerd op basis van een landelijk indexcijfer per woningtype.
Basis: De woningmarkt cijfers van de NVM,
Met dien verstande dat de kwartalen 3 en 4 met de kwartalen 1 en 2 tot één indexcijfer worden teruggebracht. Zo wordt op de meest logische wijze aangesloten op de peildatum van de WOZ waardering van 1 januari.
Voor elk type woning wordt apart een indexcijfer bepaald.
Voor een nieuw indexjaar moeten het indexcijfer van minimaal 3 kwartalen beschikbaar zijn.
Waardebepalingen gemaakt na 01 mei in een kalenderjaar kunnen worden beschouwd als zijnde gelijk aan de WOZ waarde van het volgende beschikkingsjaar.”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld op € 417.000.
3.2.Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot vaststelling van de waarde van de woning op € 372.896. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.