Gerechtshof Amsterdam, 17-10-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:4314, 16/00309
Gerechtshof Amsterdam, 17-10-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:4314, 16/00309
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 17 oktober 2017
- Datum publicatie
- 8 november 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2017:4314
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBAMS:2016:3793, Bekrachtiging/bevestiging
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2018:1036
- Zaaknummer
- 16/00309
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 22
Inhoudsindicatie
WOZ. De WOZ-waarde is niet te hoog vastgesteld. De feitelijke (subjectieve) bestemming die de eigenaar aan de onroerende zaak heeft gegeven moet als waardebepalende factor worden uitgeschakeld.
Uitspraak
Kenmerk 16/00309
17 oktober 2017
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Oosters),
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 15/122 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar,
(mr. H. Oderkerk).
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 30 september 2014 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 1.462.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012 bekendgemaakt.
Na tegen de beschikking gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 31 december 2014, het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld. Bij uitspraak van 20 juni 2016 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen bij faxbericht van 15 juli 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2017. Ter zitting zijn verschenen namens belanghebbende gemachtigde voornoemd, vergezeld door [naam] (bestuurder van belanghebbende). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen gemachtigde voornoemd vergezeld door Y. Takken (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Tussen partijen vaststaande feiten
Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast:
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres] (hierna: het perceel). De koopovereenkomst (waarbij belanghebbende als koper optrad) van het perceel is gesloten op 3 juli 2008. Tot de gedingstukken behoort een op 27 februari 2009 gedateerde leveringsakte betreffende het perceel; vermeld is onder meer dat de koopprijs voor het perceel € 3.000.000 (exclusief BTW) bedraagt. De bestemming van het perceel is na de koop/levering ongewijzigd. Op de waardepeildatum 1 januari 2011 was het perceel onbebouwd.
Het perceel heeft een oppervlakte van 1368 m². Volgens de tot de gedingstukken behorende akte tot splitsing/bestemmingswijzing splitsing canon (hierna: splitsingsakte) van 1 oktober 2009 zou op het perceel een “appartementengebouw (…) worden gebouwd, met daarin achtenveertig (48) bedrijfsruimten en negenenveertig (49) parkeerplaatsen”. Er is dan sprake van 5125 m² bruto-vloeroppervlak (BVO) en 49 parkeerplaatsen. De voor deze bebouwing benodigde vergunning was verleend.
Het in 2.3. beschreven appartementengebouw is niet gerealiseerd. In een later jaar (oplevering volgens belanghebbende ter zitting van de rechtbank was 2015) is door belanghebbende op het perceel een short stay hotel (voor studenten) gerealiseerd.
De m² prijs kan voor het object vastgesteld worden op € 300.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van het perceel niet te hoog heeft vastgesteld op € 1.462.000.
Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende zich nader op het standpunt gesteld dat de door haar bepleite waarde inclusief BTW dient te zijn. Dit betekent dat de (uiteindelijk) in hoger beroep door haar voorgestane waarde € 487.900 bedraagt (€ 410.000 plus 19% BTW).
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de door hem vastgestelde waarde van € 1.462.000 eerder te laag dan te hoog is.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.