Gerechtshof Amsterdam, 21-12-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:5395, 17/00027

“Voor het berekenen van de huur[waarde]kapitalisatiefactor zijn twee verkopen in de [straatnaam A] en één verkoop in de [straatnaam B] gebruikt. De verkoopcijfers zijn gedeeld door de markthuurwaarde op het prijspeil. De huurcijfers zijn gebaseerd op marktgegevens op het prijspeil. (…) Bij de [straatnaam A -7] ligt de werkelijke huur veel lager. Ik heb de markthuur ingeschat. Als een hoger huurcijfer wordt gebruikt, kom je op een lagere kapitalisatiefactor uit. Als ik van een lagere huur was uitgegaan, dan was de kapitalisatiefactor veel hoger vastgesteld. (…) Het winkelpand in de [straatnaam B] is veel lager vastgesteld omdat dit pand niet in de loop ligt. Op de hoek van de [straatnaam B] en de [straatnaam A] zijn geen winkels meer. Deze verkoop ligt bovendien ook ver vóór de waardepeildatum. Daarom is dit object eigenlijk niet representatief. (…) De [straatnaam A] is [een] unieke winkelstraat en niet goed te vergelijken [met] andere winkelstraten. Er zijn weinig transacties, zodat het moeilijk is om uit deze transacties een trend te halen. De gebruikte verkopen 1 en 3 zijn beter vergelijkbaar. Deze liggen namelijk dichter bij de waardepeildatum.

We vragen in dit soort zaken altijd alle huurgegevens op. De ideale situatie is dat een pand net is verkocht en meteen wordt verhuurd. Dan kun je de verkoopprijs en de huurprijs aan elkaar koppelen en daarvan gebruik maken. In dit geval heb ik een inschatting gemaakt op basis van alle huurgegevens die bekend zijn in de [straatnaam A] . (…) U vraag[t] mij of ik de marktgegevens kan overleggen waarop ik mij baseer. Daarvoor kan ik verwijzen naar het overzicht huurtransacties. De transactiehuren vragen wij op bij de eigenaar. Wij krijgen een melding als er een nieuwe huurder in een pand komt. Wij sturen dan de nieuwe eigenaar en gebruiker een vragenlijst toe. Op basis van deze verkregen informatie zijn wij in staat om de nnettohuren te herleiden. (…) U houdt mij voordat bij transacties 3 en 4 de m²-meters voor de opslag niet zijn meegenomen. Daar hebt u gelijk in. Dit is echter te verwaarlozen. Dat scheelt namelijk 1500 of 5000 euro op de totale huurwaarde van 2 of 3 ton. (…) De conclusie van mijn taxatierapport is dat zowel de kapitalisatiefactor als de huurwaarde van de winkel van eiseres aan de lage kant zijn vastgesteld.”

“Namens belanghebbende:

“Het pand aan de [straatnaam A -1 ] waarin de winkelruimte zich bevindt, is niet breed; ik toon het Hof in dit verband een foto van het pand (…). Het pand is inclusief de opgang niet meer dan vijf meter breed. Minus de opgang voor de bovenverdiepingen – ik schat dat deze opgang althans het trappenhuis ongeveer tot zeven meter doorloopt in de winkel – is de winkel vier meter breed. Een smalle winkelruit en winkelruimte is voor een potentiele winkelhuurder niet aantrekkelijk; het geeft een mindere uitstraling. Dit is een omstandigheid waarmee bij de waardering rekening moet worden gehouden.”

(…)

Namens de heffingsambtenaar:

“U vraagt op welke wijze rekening is gehouden met de volgens de arresten van de Hoge Raad (BNB 2014/169 en BNB 2015/20) voorgeschreven correctie voor de overdrachts- en verkrijgingsfictie. Ik benadruk in de eerste plaats dat het structurele leegstandsrisico in de [straatnaam A] van vergelijkbare winkelruimtes op de waardepeildatum vrijwel nihil was en dat in wezen alleen sprake was van zogenoemde frictieleegstand. Voor zover vorenbedoelde correctie een rol speelt is daarmee rekening gehouden door in dit geval een lage kapitalisatiefactor van 13,5 te gebruiken.”