Gerechtshof Amsterdam, 21-12-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:5430, 15/00073
Gerechtshof Amsterdam, 21-12-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:5430, 15/00073
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 21 december 2017
- Datum publicatie
- 21 februari 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2017:5430
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2018:1659
- Zaaknummer
- 15/00073
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; waardering woning; wijziging in de zin van art. 18, lid 3, aanhef en onder b, Wet WOZ? WOZ- waarde niet te hoog vastgesteld
Uitspraak
kenmerk 15/00073
21 december 2017
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: G. Veldhuisen
tegen de uitspraak van 13 januari 2015 in de zaak met kenmerk AMS 14/181 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2013 de waarde van de onroerende zaak [de woning] te [Z] (hierna: WOZ-waarde) voor het jaar 2013 vastgesteld op € 294.500. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2013 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van
23 december 2013 de vastgestelde waarde verlaagd tot € 258.000 en dienovereenkomstig de aanslag OZB verlaagd.
De rechtbank heeft bij uitspraak van 13 januari 2015 op het beroep van belanghebbende als volgt beslist:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit voor zover daarbij geweigerd is aan eiser een deskundigenvergoeding toe te kennen;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding aan eiser van de door eiser in bezwaar gemaakte deskundigenkosten ad € 363;
- verklaart het beroep ongegrond voor het overige;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 44 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 974.”
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 25 februari 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft bij brieven van 8 september 2017 nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 september 2017. Het hoger beroep is gelijktijdig ter zitting behandeld met de hoger beroepen van belanghebbende die zijn geregistreerd onder 15/00633 en 16/00095 tot en met 16/00097. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
Het onderzoek is heropend en op 14 november 2017 heeft een nadere zitting plaatsgevonden. Het hoger beroep is gelijktijdig ter zitting behandeld met de hoger beroepen van belanghebbende die zijn geregistreerd onder 16/00137 tot en met 16/00141 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning plaatselijk bekend als [de woning] te [Z] (hierna: de woning).
De woning is een omstreeks 1899 gebouwde eengezinswoning met zolder en een berging en is grotendeels opgetrokken uit hout. De oppervlakte van het bij de woning behorende perceel is 310 m². Belanghebbende houdt het perceel grond in erfpacht.
Aan de woning hebben vanaf 2012 tot in het eerste kwartaal van 2013 ingrijpende restauratiewerkzaamheden plaatsgevonden; onder andere de houten zijwanden en het dak zijn gerenoveerd. Op 1 januari 2013 was – dat is op de zitting van 19 september 2017 bij het Hof zijdens belanghebbende verklaard – vier vijfde deel van de restauratiewerkzaamheden verricht.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft in de zogenoemde Reactie taxateur (bijlage bij het verweerschrift in eerste aanleg) ter onderbouwing van de na bezwaar vastgestelde waarde van € 258.000 van de woning een “Overzicht taxatiewaarden” opgenomen met – voor zover hier relevant – de navolgende (verkoop)gegevens van drie woningen (hierna samen aangeduid als de vergelijkingsobjecten):
|
[vergelijkingsobject 1] |
[vergelijkingsobject 2] |
[vergelijkingsobject 3] |
|
|
Bouwjaar |
1926 |
1967 |
1899 |
|
Woonoppervlakte |
106 m² |
115 m² |
138 m² |
|
Kaveloppervlakte |
214 m² |
970 m² |
673 m² |
|
Berging Zolder |
€ 4.000 - |
€ 4.000 - |
€ 4.000 € 8.000 |
|
Transactiedatum |
1 november 2011 |
3 april 2012 |
2 september 2011 |
|
Transactieprijs |
€ 420.000 |
€ 425.000 |
€ 525.000 |
|
Prijs per m² - Woningdeel - Kavel |
€ 2.789 € 558 |
€ 2.329 € 161 |
€ 2.243 € 295 |
Het [vergelijkingsobject 2] is opgetrokken uit hout. De twee andere [vergelijkingsobjecten 1 en 3] zijn opgetrokken uit steen.
Belanghebbende heeft in eerste aanleg een zogenoemde waardeverklaring ingebracht, opgemaakt door A.G.M. Barnhoorn Groenendijk, makelaar o.g. RMT (hierna: Barnhoorn), waarin de woning van belanghebbende – na afronding van bovengenoemde restauratiewerkzaamheden – op 7 mei 2013 is gewaardeerd op € 225.000.
Tot de gedingstukken behoort een in eerste aanleg overgelegde verklaring met dagtekening 28 oktober 2014 van [naam persoon] . De verklaring luidt – voor zover hier relevant – als volgt:
“Ondergetekende, (…) [naam persoon] (…)
verklaart hierbij:
sedert d.d. 20-09-2013 eigenaar te zijn van (…) [object 4] (…)
Koopsom: € 265.000,-
Het object is onderhands aangekocht zonder dat verkoper (vorige eigenaar [naam persoon] ) dit vooraf publiekelijk bekend heeft gemaakt middels bijvoorbeeld advertenties.
Het object is na aankoop niet gerestaureerd of zijn er andere onderhoudswerkzaamheden aan verricht, omdat het in een onberispelijke staat van onderhoud verkeerde en nog verkeerd. (…)”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2012 niet te hoog is vastgesteld.
De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep – onder verwijzing naar het onder 2.3 vermelde Overzicht taxatiewaarden – een WOZ-waarde van € 258.000.
Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde voor de woning van € 200.000. In hoger beroep voert belanghebbende – kort gezegd – het volgende aan:
- De woning was op 1 januari 2013 nog niet volledig gerenoveerd. Op 7 mei 2013 heeft Barnhoorn (zie 2.4) de waarde van de woning na afronding van de herstelwerkzaamheden getaxeerd op € 225.000. Rekening houdend met de op 1 januari 2013 nog niet verrichte herstelwerkzaamheden, moet de waarde op € 200.000 worden gesteld, aldus belanghebbende.
- De woning is vanwege het unieke karakter niet vergelijkbaar met [vergelijkingsobject 2] . De woning is het meest vergelijkbaar met de onder 2.5 vermelde woning [object 4] . Verder wijst belanghebbende in dit verband op een verkooptransactie van de woning [object 5] die in 2012 heeft plaatsgevonden voor een bedrag van € 245.000.
- De taxateurs van de heffingsambtenaar hebben de woning niet inpandig opgenomen. De woning is op 22 januari 2013 door P.A. Mulders en D. Istek-Arar alleen van de buitenzijde globaal bekeken en daarbij is vastgesteld dat de fundering is weggezakt en de woning scheef staat. Bij een inpandige opname hadden de taxateurs kunnen waarnemen dat door deze scheefstand de oppervlakte aanzienlijk minder was dan bij haaks staande buitenmuren.
- De oppervlakte van de woning is (los van vorenbedoelde scheefstand) 98,6 m² in plaats van 120 m², waarvan de heffingsambtenaar bij de waardering uit gaat. Belanghebbende (althans zijn gemachtigde) baseert het hem voorgestane oppervlak op zelf met een meetlint verrichte opmetingen en heeft in dat verband verwezen naar een in hoger beroep overgelegde met de hand getekende plattegrond van de woning.
- De zolder(ruimte) van de woning is niet bruikbaar. Ten onrechte is aan de zolderruimte een waarde van € 8.000 toegekend.
- Bij de waardering is geen, althans onvoldoende, rekening gehouden met verschillen in ligging tussen de woning en [vergelijkingsobject 2] . De woning is gelegen direct naast het [sportpark] (waar ook grootschalige jaarlijks terugkerende evenementen worden georganiseerd) alsook naast een intensief gebruikte verkeersader naar de [snelweg X] , met alle overlast van dien (geluid, milieu, drukte, parkeer). [vergelijkingsobject 2] is daarentegen gelegen in het centrum van het historische dorp [A] op een rustige plek aan het water.
- Belanghebbende wijst op de voor de jaren 2014, 2015 en 2016 vastgestelde WOZ-waardes van de woning en concludeert dat ook op basis daarvan dat de WOZ-waarde voor onderhavig jaar moet worden vastgesteld op € 200.000.
Tussen partijen is – gelet op het verhandelde ter zitting van 19 september 2017 – niet langer in geschil i) dat geen erfpacht correctie is toegepast, zodat op dit punt geen geschil bestaat, en dat de heffingsambtenaar terecht eenmaal een kostenvergoeding voor bezwaar (rechtsbijstand) heeft toegekend.