Gerechtshof Amsterdam, 21-12-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:5432, 16/00138
Gerechtshof Amsterdam, 21-12-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:5432, 16/00138
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 21 december 2017
- Datum publicatie
- 21 februari 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2017:5432
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2018:880
- Zaaknummer
- 16/00138
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; waardering woning; waarde niet te hoog vastgesteld
Uitspraak
kenmerk 16/00138
21 december 2017
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: G. Veldhuisen
tegen de uitspraak van 18 februari 2016 in de zaak met kenmerk AMS 15/716 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [de woning] te [Z] (hierna: WOZ-waarde) voor het jaar 2014 vastgesteld op € 278.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2014 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar, heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van
23 december 2014 de vastgestelde waarde gehandhaafd. Hangende het beroep is de waarde door de heffingsambtenaar verlaagd tot op € 231.000.
De rechtbank heeft bij uitspraak van 18 februari 2016 op het beroep van belanghebbende als volgt beslist:
“ De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- herroept de beschikking van 28 februari 2014 met betrekking tot het belastingjaar 2014 en vermindert de WOZ-waarde voor dat belastingjaar tot € 231.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot berekend naar de hiervoor genoemde waarden;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- draagt verweerder [de heffingsambtenaar] op het betaalde griffierecht van € 45,- aan eiser [belanghebbende] te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 3,78.”
Het tegen die uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 31 maart 2016 en aangevuld bij brief van 31 mei 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft bij brieven van 8 september 2017 en 7 november 2017 nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 november 2017. Het hoger beroep is gelijktijdig ter zitting behandeld met de hoger beroepen van belanghebbende die zijn geregistreerd onder 15/00073 alsmede 16/00137, 16/00139, 16/00140 en 16/00141. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning plaatselijk bekend als [de woning].
De woning is een omstreeks 1899 gebouwde eengezinswoning met zolder en een berging en is grotendeels opgetrokken uit hout. De oppervlakte van het bij de woning behorende perceel is 310 m². Belanghebbende houdt het perceel grond in erfpacht.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft in de zogenoemde Reactie taxateur (bijlage bij het verweerschrift in eerste aanleg) ter onderbouwing van de in beroep voorgestane waarde van (afgerond) € 231.000 een “Overzicht taxatiewaarden” opgenomen met – voor zover hier relevant – de navolgende (verkoop)gegevens van drie woningen (hierna samen aangeduid als de vergelijkingsobjecten):
|
[vergelijkingsobject 1] |
[vergelijkingsobject 2] |
[vergelijkingsobject 3] |
|
|
Bouwjaar |
1967 |
1899 |
1992 |
|
Woonoppervlakte |
115 m² |
126 m² |
125 m² |
|
Kaveloppervlakte |
970 m² |
152 m² |
92 m² |
|
Berging Zolder |
€ 4.000 - |
€ 4.000 € 8.000 |
€ 4.000 € 8.000 |
|
Transactiedatum |
3 april 2012 |
16 mei 2013 |
25 oktober 2013 |
|
Transactieprijs |
€ 425.000 |
€ 340.000 |
€ 272.500 |
|
Prijs per m² - Woningdeel - Kavel |
€ 2.218 € 153 |
€ 2.194 € 385 |
€ 1.814 € 405 |
Het [vergelijkingsobject 1] opgetrokken uit hout. [de vergelijkingsobjecten 2 en 3] zijn opgetrokken uit steen.
Op 22 januari 2013 hebben D. Istek-Arar en P.A. Mulders (beiden als taxateur werkzaam voor de gemeente Amsterdam) de woning bezichtigd. Op de zitting bij de rechtbank van 26 november 2015 is hierover door Mulders en de gemachtigde van belanghebbende (blijkens het proces-verbaal van die zitting) onder andere als volgt verklaard:
“(…)
[gemachtigde]: er is geen sprake van een zolder. Hierdoor wordt een bedrag van € 8.000 meegenomen, dat is niet correct.
Taxateur: ik ben er zelf geweest en heb het geconstateerd dat het een zolder is. Het is geen woonruimte, (…). De zolder en berging moeten wij meenemen. (…) wij moeten die [waarde] vermelden. Wij vinden het op basis van opslagruimte functioneel. Sommige mensen vinden dat belangrijk. Het genereert waarde en daarom passen wij die waarde toe.
[gemachtigde]: een plat dak geeft meer onderhoud dan een puntdak. Je kunt er niet staan en het heeft geen draagvermogen.
Taxateur: ik ben er zelf geweest en er stonden stellingen met boeken. (…)
[gemachtigde]: verweerder is er niet geweest.
Taxateur: op de foto staat mijn auto. (…). Ik ben daar geweest.
Taxateur: toont foto met auto en kentekenbewijs. Ik heb daar een bezichtiging gehad.
[gemachtigde]: mijn vader [belanghebbende] mag uitspreken of u op zolder bent geweest.
[belanghebbende]: u bent niet op zolder geweest.
Taxateur: u kunt het niet zeggen, u was er niet bij. (…)”
Belanghebbende heeft in eerste aanleg een zogenoemde waardeverklaring ingebracht, opgemaakt door A.G.M. Barnhoorn Groenendijk, makelaar o.g. RMT (hierna: Barnhoorn), waarin de woning van belanghebbende op 7 mei 2013 is gewaardeerd op € 225.000.
Tot de gedingstukken van de zaak met kenmerk 15/00073, behoort een in eerste aanleg overgelegde verklaring met dagtekening 28 oktober 2014 van [naam persoon]. De verklaring luidt – voor zover hier relevant – als volgt:
“Ondergetekende, (…) [naam persoon] (…)
verklaart hierbij:
sedert d.d. 20-09-2013 eigenaar te zijn van (…) [object 4] (…)
Koopsom: € 265.000,-
Het object is onderhands aangekocht zonder dat verkoper (vorige eigenaar [naam persoon]) dit vooraf publiekelijk bekend heeft gemaakt middels bijvoorbeeld advertenties.
Het object is na aankoop niet gerestaureerd of zijn er andere onderhoudswerkzaamheden aan verricht, omdat het in een onberispelijke staat van onderhoud verkeerde en nog verkeerd. (…)”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013 niet te hoog is vastgesteld.
Tevens is in geschil of de rechtbank terecht geen vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand heeft toegekend. Tussen partijen is in hoger beroep – en anders dan de rechtbank heeft geoordeeld – niet in geschil dat belanghebbende recht toekomt op vergoeding van de kosten voor de onder 2.4 vermelde waardeverklaring van Barnhoorn. Het hoger beroep is reeds daarom gegrond.
De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep – onder verwijzing naar het onder 2.3 vermelde Overzicht taxatiewaarden – een WOZ-waarde van € 231.000.
Belanghebbende bepleit in hoger beroep een waarde voor de woning van € 225.000. In hoger beroep voert belanghebbende – kort gezegd – het volgende aan:
- Op 7 mei 2013 heeft Barnhoorn (zie 2.4) de waarde van de woning getaxeerd op € 225.000.
- De woning (bouwjaar 1900) is vanwege het unieke karakter niet vergelijkbaar met de volledig gerenoveerde woning [vergelijkingsobject 1] (bouwjaar 1967). De woning is het meest vergelijkbaar met de woning [object 4] (zie 2.5). Verder wijst belanghebbende in dit verband op een verkooptransactie van de woning [object 5] die in 2012 heeft plaatsgevonden voor een bedrag van € 245.000.
- De taxateurs van de heffingsambtenaar hebben de woning niet inpandig opgenomen. De woning is op 22 januari 2013 door P.A. Mulders en D. Istek-Arar (zie 2.3.3) alleen van de buitenzijde globaal bekeken en daarbij is vastgesteld dat de fundering is weggezakt en de woning scheef staat. Bij een inpandige opname hadden de taxateurs kunnen waarnemen dat door deze scheefstand de oppervlakte aanzienlijk minder was dan bij haaks staande buitenmuren.
- De oppervlakte van de woning is 98,6 m² in plaats van 120 m², waarvan de heffingsambtenaar bij de waardering uit gaat. Belanghebbende baseert het hem voorgestane oppervlak op zelf met een meetlint verrichte opmetingen en heeft in dat verband verwezen naar een, in hoger beroep overgelegde, met de hand getekende plattegrond van de woning.
- De zolder(ruimte) van de woning is niet bruikbaar als opslagruimte (dat hadden de taxateurs bij een inpandige opname ook kunnen waarnemen). Ten onrechte is aan de zolderruimte, als zijnde functionele opslagruimte, een waarde van € 8.000 toegekend.
- Bij de waardering is geen, althans onvoldoende, rekening gehouden met verschillen in ligging tussen de woning en het [vergelijkingsobject 1]. De woning is gelegen direct naast het [sportpark] (waar ook grootschalige jaarlijks terugkerende evenementen worden georganiseerd) alsook naast een intensief gebruikte verkeersader naar de [snelweg xxx], met alle overlast van dien (geluid, milieu, drukte, parkeeroverlast). [vergelijkingsobject 1] is daarentegen gelegen in het centrum van het historische dorp [A] op een rustige plek aan het water.
- Belanghebbende wijst op de voor de jaren 2015 en 2016 vastgestelde WOZ-waardes van de woning en concludeert dat ook op basis daarvan dat de WOZ-waarde voor onderhavig jaar moet worden vastgesteld op € 225.000.