Gerechtshof Amsterdam, 12-12-2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:5510, 16/00378 ev

“1. Tot de grondslag voor het belastbare inkomen uit sparen en beleggen voor het jaar 2010 van eiseres behoren onder meer 26 onroerende zaken die alle zijn gelegen in [A] (hierna: de woningen). Elk van de woningen is onderdeel van een gebouwd eigendom als bedoeld in artikel 16, onderdeel c, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) en kan niet als een afzonderlijke zaak vervreemd worden.

5. Voorts behoort tot de bezittingen van eiseres het object [S-weg] te [A] . Dit object is geen woning. De WOZ-waarde daarvan bedraagt voor het onderhavige jaar € 1.273.500.

6. In haar aangifte voor het onderhavige jaar heeft eiseres de woningen opgenomen voor een bedrag van € 4.380.977. Het verschil tussen dit bedrag en het totaalbedrag van de gecorrigeerde WOZ-waarden (€ 4.550.100) wordt veroorzaakt door een correctie in verband met een erfpachtcanon die verder niet in geschil is.

7. Eiseres heeft twee taxatierapporten overgelegd. Eén daarvan is opgesteld door E.J. van Keller, werkzaam bij Van Baerle Makelaars te [A] , en het andere door de gemachtigde van eiseres. Beide taxaties betreffen een taxatie op basis van het bruto aanvangsrendement (een zogenoemde BAR-taxatie) en resulteren in een waarde in het economische verkeer van de woningen in verhuurde staat van afgerond € 2.080.000. De waardepeildatum waarvan bij de taxaties is uitgegaan, is 1 januari 2010.

8. Verweerder komt op basis van het door hem bij nader stuk van 3 juni 2016 ingebrachte taxatierapport tot de conclusie dat de waarde in het economische verkeer van de woningen € 2.620.000 bedraagt. Ook verweerder is uitgegaan van waardepeildatum 1 januari 2010.”

In het taxatierapport van E.J. van Keller (Van Baerle makelaars) overgelegd als vermeld in de uitspraak rechtbank onder 7 is onder meer het volgende vermeld:

“Doel van de taxatieInzage verkrijgen van de marktwaarde in verhuurde staat, per 01 januari 2010.(…) Keller (…) verklaart (…) [te] hebben opgenomen en gewaardeerd (…) Het woningcomplex aan de [adres] in [A]Hieraan wordt (…) de volgende waarde toegekend:De marktwaarde in verhuurde staat EUR 2.080.000,-- (…)De waarde is bepaald aan de hand van de zgn. NAR berekening (huurwaardekapitalisatie methode) (…). Bij de waardering is (…) uitgegaan van de huidige bruto huurwaarde per jaar van 26 woningen ad € 114.324,-- Volgens opgave van opdrachtgevers. Er zijn 27 woningen. De woningen aan de [adres] wordt bewoond door opdrachtgeefster (…). Alle woningen zijn sociale huurwoningen.(…)1. Huurstroom (…) € 114.324,002. Onroerende zaakgebonden lasten (…) € 44.023,00 € 70.301,003. KapitaliserenNetto Markthuurwaarde € 70.301,00Netto aanvangsrendement 3,25% € 2.163.107,694. Correcties (…) € 2.080.000,00”

In een taxatierapport van de M.F. Kok RT, taxateur onroerende zaken van de Belastingdienst, is onder meer het volgende vermeld:

“Doel van de taxatie (…)Het vaststellen van de waarde in het economische verkeer (…) in verband met box-3.Het te taxeren belang ziet op het recht van erfpacht van het hierna genoemde object.(…)Adres: [adres](…)Peildatum Grondslag Waarde1 januari 2010 Verhuurd € 5.440.000(…)Te splitsen in:Verhuurde supermarkt € 2.820.000Verhuurde woningen € 2.620.000(…)HuursituatieDe woonappartementen zijn verhuurd (…).De bedrijfsruimte (…) is verhuurd aan [naam] , ingaande 1 april 1994 voor 5 jaar met 5-jaarlijkse verlengingsperiodes. (…) De huurprijs per 1 januari 2010 bedraagt € 109.673,=. De verhuurde oppervlakte bedraagt ca. 670 m2 op de begane grond en ca. 195 m2 in de kelder (…)

Referenties

Verhuurde woonappartementen:

[voor anonimisering aangepaste tabel]

De bovenstaande tabel geeft referenties weer, rond de peildatum, die in grote lijnen overeenkomen met de (…) essentialia van het in geding zijnde complex.

 De appartementen zijn voornamelijk gelegen in [wijk]

 De complexen zijn NIET gesplitst in appartementsrechten

 Voornamelijk op erfpachtsgrond gelegen met een niet afgekochte erfpachtcanon

 Dezelfde huurprijs per m2 en dezelfde oppervlakte

De gemiddeld ongewogen koopsom van de verkochte appartementen ligt ruim boven de € 100.000,=.

Verhuurde bedrijfsruimte:Verkopen en verhuringen van bedrijfsruimte in gebruik bij supermarkten zijn in [wijk] niet voorhanden.Voor huurprijzen is gekeken naar de volgende supermarkten:

 [C-straat] , ca. 800 m2 huurprijs per gezoneerde m2 ca. € 190,=, prijspeil 2008

 [P-weg] , ca 1.300 m2 huurprijs per gezoneerde m2

 ca. € 185,=, prijspeil 2010

Voor verkopen is relevant de transactie aan de [C-straat] medio 2008. Dit is een verkooptransactie van een belegger aan [naam] als onderdeel van een grotere portefeuille. Door verkoper en koper is aan genoemd pand een waarde toegekend van € 2.800.000,=. (…)Deze transactie leidt tot een BAR v.o.n. van 5%, rekening houdend met 6,25% kosten koper.

Relatie met de getaxeerde waarde: De gemiddelde herzieningshuurwaarde uit de referenties bedraagt ruim € 187,=. Voor de [S-weg] is een herzieningshuurwaarde gehanteerd van € 225,= per gezoneerde m2 om de volgende redenen:

 Referentie [P-weg] omvat een aanzienlijk groter vloeroppervlak; (…)

 De stand en ligging van de beide supermarkten is aanzienlijk minder dan de supermarkt aan de [S-weg] .

Het Bruto Aanvangs Rendement uit de aangevoerde referentie bedraagt 5%. Voor de waarde in het economische verkeer aan de [S-weg] ga ik uit van 5,5% omwille van de voorzichtigheid. Enerzijds loopt het huurcontract nog 4½jaar, anderzijds is nog niet zeker wat uiteindelijk bij een huurprijsprocedure bereikt wordt.”

Bij het rapport van Kok behoort een bijlage waarin (onder meer) op basis van de hiervoor vermelde gegevens en rekening houdend met 6,25% kosten koper, met toepassing van de zogenoemde BAR-methode de waarde van de door belanghebbende verhuurde bedrijfsruimte per 1 januari 2010 is bepaald op € 2.820.000.

In hoger beroep heeft belanghebbende een nadere taxatie van de woningen van mr. Krabbe R(M)T overgelegd, waarin onder meer het volgende is vermeld:

“NAR TAXATIEOp basis van gegevens uit taxatierapport E.J. Keller d.d. 26-08-2015 en rapport Belastingdienst d.d. 1 juni 2016 Waardepeildatum 01-01-2009(…)2. Berekeninga(…) Bruto markthuurwaarde(…) 114.324b (…)Netto opbrengsten 69.529c Kapitaliseren tegen een bruto yield * (Bron Taxatiewijzer (…) 4,280%Gekapitaliseerde netto huur 1.624.509d Correctieposten(…) Afgerond: 1.525.000”

In een toelichting op deze taxatie is onder meer het volgende vermeld:

“De wooneenheden zijn (…) niet kadastraal gesplitst. (…) De onderhavige woningen vallen onder de huurtoeslaggrens. In dat geval is een splitsingsvergunning alleen mogelijk in bepaalde delen van de [wijk] en [wijk] . Het onderhavige object ligt in [wijk] ; dat betekent dat geen splitsingsvergunning zal kunnen worden verkregen en toekomstige uitponding c.p. niet mogelijk is.”

In hoger beroep heeft belanghebbende voorts een nadere waardering van de woningen overgelegd van Van Keller. Daarbij is ter toelichting onder meer het volgende vermeld:

“Naar aanleiding van uw verzoek heb ik de in de NAR/BAR berekening de overdrachtsbelasting aangepast. Deze was abusievelijk opgenomen met 2% in plaats van het toen gebruikelijke 6%. Deze aanpassing heeft ook gevolgen voor de waarde van de getaxeerde panden.De marktwaarde in verhuurde staat wordt na aanpassing:€ 1.990.000 (…).Tevens verzocht u mij de peildatum te wijzigen naar 01 januari 2009 (…). Dit heeft verder geen gevolg voor de genoemde waarde.”

In een door belanghebbende bij de motivering van het hoger beroep overgelegde kopie van een webpagina van de gemeente [A] is onder meer het volgende vermeld:

“Splitsingsvergunning aanvragenu hebt een splitsingsvergunning nodig als u een pand van vóór 1940 wilt splitsen in verschillende appartementen en deze apart wilt verkopen. Bekijk hier hoe het werkt.Wanneer nodigIn deze situaties hebt u een splitsingsvergunning nodig1. Altijd als het pand vóór 1940 is gebouwd en voor een deel of helemaal als woning wordt gebruikt. Of na het splitsen als woning gebruikt of verkocht zal worden.2. Wanneer de woning die u wilt splitsen ook onder de huurtoeslaggrens valt (…):- Dan is een splitsingsvergunning alleen mogelijk in bepaalde delen van [wijk] en (…).”

In een brief van Kok RT van 28 februari 2017 is onder meer het volgende vermeld:

“Taxatierapport 1 juni 2016(…)De beleggingsmarkt in [A] wordt sterk bepaald door beleggers die complexen verwerven om deze op korte termijn in de verhuur te houden en op lange termijn te splitsen, na leegkomen te renoveren, tegen een aanzienlijk hogere markthuur te verhuren of leeg te verkopen. Spelers op deze markt zijn onder andere (…). Een aantal namen [komt] terug als koper in de genoemde referentietransacties.Een algemeen aanvaarde waarderingsmethodiek, waarbij de exploitatie-ontwikkeling over de komende vijftien jaar zichtbaar wordt, is de DCF-methode. De gehanteerde variabelen; huurontwikkeling, woningmarktstijging en rendementseis zijn gebruikelijk voor deze waardering.Uit de rekensheet [het Hof begrijpt: bijlage 1, blad 3, bij het taxatierapport van Kok] is op te maken dat op de peildatum sprake is van een ongesplitst en op dat moment ook niet splitsbaar complex. Er is van uitgegaan dat dit toekomstig wel mogelijk wordt. Hierbij is een inschatting gemaakt van een periode van zes jaar. Ook is zichtbaar dat om een splitsing mogelijk te maken kosten gemaakt moeten worden om het complex ná splitsing te laten voldoen aan het Bouwbesluit.(…)Feit is dat splitsingsbeleid geen vaststaand beleid is. Beleggers spelen daar op in. (…) Beleggers zijn (…) bereid om bij de koopsombepaling met deze mogelijkheden rekening te houden.Het eindresultaat van de waardering bedraagt € 2.620.000,= per de peildatum 1 januari 2010. Dit betekent een waarde in verhuurde staat per woning van ca. € 100.000,=.Het spreekt voor zich dat deze waardering in redelijkheid moet overeenkomen met referentietransacties. In mijn taxatierapport heb ik er een tiental genoemd. Deze komen in grote lijnen overeen met de hierboven vermelde criteria van het in het geding zijnde complex. (…)De gemiddelde ongewogen koopsom van de verkochte woonappartementen ligt ruim boven de € 100.000,=Ik ben daarom van mening dat mijn waardering recht doet aan de marktgegevens van verhuurde woningen in [wijk] .(…)Van de genoemde referenties zijn er diverse binnen zes jaar gesplitst. (…) In de koopsom per verhuurd appartement is de toekomstverwachting over het complex van de belegger begrepen.”

In een door belanghebbende overgelegde brief van mr. Kelderman RT (B&O Retail te [A] ) van 9 mei 2017 is onder meer het volgende vermeld:

“Gehanteerde zoneringHet door de belastingdienst gebruikte percentage van 110% op de begane grond verbaast ons. Het pand betreft inderdaad een hoekpand, echter (…) voor een winkelpand, dat is gesitueerd op een hoek van twee winkelstraten, [mag] een hogere attentiewaarde (percentage zonering) van 110% worden gehanteerd. Indien de winkelruimte is gesitueerd op een hoek met maar één winkelstraat, is er een maximale attentiewaarde van 105% (…). [Het winkelpand] betreft een hoekpand gelegen aan één winkelstraat (…).Het door de belastingdienst gebruikte percentage van 25% in de kelder is ons inziens te hoog. Wij achten een percentage van 20% gebruikelijker. (…)Huurherzieningswaarde per m2

De door de belastingdienst gebruikte huurherzieningswaarde per m2 bedraagt € 225,--. Dit bedrag is ons inziens te hoog en wij achten een bedrag van € 160,-- in 2008 realistischer. (…)Wijziging herziening huurOmdat de belastingdienst geen percentages hanteert inzake de wijziging herzieningshuur, hebben wij de index gelijk gesteld met de contract huur, namelijk 2% (…).Wijziging contracthuurprijsDe door ons opgestelde BAR berekening heeft als peildatum 1-1-2009. Hierdoor is de contracthuurprijs aangepast van € 109.673,-- naar € 107.009,-- (…).Jaren huurverschilDoordat de peildatum van het door ons opgestelde taxatiemodel op 1-1-2009 ligt, hebben wij tevens de jaren huurverschil in het taxatiemodel aangepast van 1 naar 2 jaren (…).Bruto Aanvangsrendement (BAR)In het jaar 2008 hebben wij geen beleggingstransactie, in of rondom de nabije omgeving van het litigieus object, weten te traceren.(…) BAR Model(…)Op basis van het door de belastingdienst opgestelde taxatierapport d.d. 1 juni 2016 betreffende het winkelpand (…) waarderen wij het litigieus object op een waarde in het economisch verkeer per 1 januari 2009 van € 1.600.000,-- k.k.”