Gerechtshof Amsterdam, 13-02-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:1610, 16/00466
Gerechtshof Amsterdam, 13-02-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:1610, 16/00466
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 13 februari 2018
- Datum publicatie
- 23 mei 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2018:1610
- Zaaknummer
- 16/00466
Inhoudsindicatie
Belanghebbende heeft samen met zakenpartners op 22 oktober 2014 een stuk grond aangekocht. In datzelfde jaar is een omgevingsvergunning afgegeven voor de bouw van een benzinestation op dat stuk grond. Het Hof is van oordeel dat de onroerende zaak in de loop van het jaar 2014 een (aanzienlijke) waardeverandering heeft ondergaan die is toe te schrijven aan de afgifte van de omgevingsvergunning. De onroerende zaak moet worden gewaardeerd met inachtneming van de omstandigheid dat de omgevingsvergunning was afgegeven. Voorts is het Hof van oordeel dat van een “gebouwd eigendom in aanbouw” geen sprake is zolang de bouw niet is begonnen. De onroerende zaak dient dan ook niet te worden gewaardeerd op grond van artikel 17, lid 4, van de Wet WOZ, maar op grond van lid 3 van dat zelfde artikel. Dit betekent een waardering op grond van de waarde in het economisch verkeer, en dus inclusief omzetbelasting, en niet een waardering op grond van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Uitspraak
Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 16/00466
15 februari 2018
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Oostzaan, de heffingsambtenaar
en het incidenteel hoger beroep van
[X] te [plaats] , belanghebbende,
gemachtigde: J.J. de Graaf RA (Valkering De Graaf Accountants te Limmen),
tegen de uitspraak van 27 september 2016 in de zaak met kenmerk 16/227 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 31 juli 2015 de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de onroerende zaak) voor het tijdvak 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 naar de waardepeildatum 1 januari 2014 vastgesteld op € 798.000. In het hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2015 bekend gemaakt.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de onder 1.1 genoemde waardebeschikking. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard en de waardebeschikking en de daarop gebaseerde aanslagen onroerendezaakbelastingen 2015 gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken beroep ingesteld. De rechtbank heeft bij uitspraak van 27 september 2016 als volgt beslist:
“De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de voor het belastingjaar 2015 vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 660.000;
- vermindert de aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het belastingjaar 2015 dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 1.238;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 46 vergoedt.”
Het tegen deze uitspraak door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 28 oktober 2016. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend, tevens inhoudende incidenteel hoger beroep, dat is ingekomen op 10 februari 2017.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 december 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende is hierbij aangeduid als ‘eiser’, de inspecteur als ‘verweerder’:
1. De onroerende zaak is een perceel bouwgrond met een oppervlakte van ongeveer 1.135 m². De gemeente Oostzaan heeft de onroerende zaak op 15 augustus 2014 voor € 268.605 exclusief BTW verkocht aan [Z] B.V. Eiser heeft de onroerende zaak tezamen met zijn gemachtigde en met [Y] B.V. (hierna: de kopers) op 22 oktober 2014 aangekocht voor een prijs van € 660.000 exclusief omzetbelasting. Bij akte van 18 december 2014, op dezelfde datum in het register onroerende zaken van het kadaster ingeschreven, is aan ieder van hen een derde in het onverdeelde eigendom van de onroerende zaak geleverd. De leveringsakte bepaalt dat wegens de levering omzetbelasting is verschuldigd.
2. In 2014 is een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van een benzinestation, die op het moment van levering aan eiser nog niet onherroepelijk was geworden. De bouw van het benzinestation is in 2015 begonnen. Het benzinestation is in mei 2015 in gebruik genomen.
3. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 798.000 inclusief € 138.600 omzetbelasting. Ter onderbouwing daarvan heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, op 18 maart 2016 opgesteld door [naam] RT. Blijkens de toelichting in het taxatierapport is de waarde overeenkomstig artikel 17 lid 4 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bepaald op de vervangingswaarde.
Tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank zijn door partijen geen bezwaren aangevoerd. Het Hof zal derhalve ook van die feiten uitgaan en voegt daar nog het volgende aan toe.
Op 12 september 2014 werd de aanvraag voor de door de rechtbank genoemde omgevingsvergunning ingediend. Verkoper en koper verkeerden op 22 oktober 2014, de dag van de (door)verkoop van de onroerende zaak, in de verwachting dat de omgevingsvergunning zou worden verleend. Dat is ook gebeurd op 5 december 2014. Zes weken na die datum werd de verlening onherroepelijk. Belanghebbende en verkoper hebben na het sluiten van de koopovereenkomst gewacht met de levering, totdat de omgevingsvergunning zou zijn afgegeven; de levering vond, zoals reeds vermeld, plaats op 18 december 2014.
3 Geschil in hoger beroep
Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak naar het juiste bedrag heeft vastgesteld. Partijen twisten daarbij in het bijzonder over de juiste toestandsdatum, alsmede over de vraag of de waarde dient te worden bepaald inclusief dan wel exclusief omzetbelasting.
De heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 798.000, zijnde (vrijwel) gelijk aan de door belanghebbende betaalde koopsom inclusief omzetbelasting (€ 660.000 + € 138.600 omzetbelasting = € 798.600). Belanghebbende bepleit, naar het Hof verstaat, primair een waarde van € 268.605, zijnde de waarde waarvoor de gemeente de grond op 15 augustus 2014 heeft verkocht, en subsidiair een waarde van € 660.000 (conform de rechtbank, zijnde de door belanghebbende betaalde koopprijs exclusief omzetbelasting).
Voorts is in geschil of de heffingsambtenaar met betrekking tot het onderhavige tijdvak een aanslag onroerendezaakbelastingen-gebruikersbelasting kon opleggen aan belanghebbende.