Gerechtshof Amsterdam, 01-03-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:1659, 16/00420
Gerechtshof Amsterdam, 01-03-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:1659, 16/00420
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 1 maart 2018
- Datum publicatie
- 16 januari 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2018:1659
- Zaaknummer
- 16/00420
Inhoudsindicatie
Waardering op prominente locatie gelegen bedrijfspand in verhuurde staat. Toepassing arrest Hoge Raad 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982, BNB 2014/169 (over de leegstandsfictie). Evenals het de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het bedrijfspand niet te hoog is vastgesteld. Het hoger beroep is ongegrond.
Uitspraak
kenmerk 16/00420
1 maart 2018
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [plaats] , Duitsland, belanghebbende,
gemachtigde: F. Adema RT (Cushman & Wakefield te Amsterdam)
tegen de uitspraak van 14 september 2016 in de zaak met kenmerk 13/6264 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 30 april 2013 de waarde van de onroerende zaak [Adres ] 80 (t/m 84+92 t/m 126) te [plaats] (hierna ook: kantoor [A] ) voor het jaar 2013 naar de waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 92.770.000.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 30 april 2013 de WOZ-waarde voor het jaar 2013 van de onroerende zaak [Adres ] 86 (+88+90) te Amsterdam (hierna ook: kantoor [B] ) vastgesteld op € 19.233.500.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 30 april 2013 de WOZ-waarde voor het jaar 2013 van de onroerende zaak [Adres ] 130 (+132) te Amsterdam (hierna ook: bedrijfsruimte [C] ) vastgesteld op € 869.000.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de onder 1.1.1, 1.1.2 en 1.1.3 genoemde waardebeschikkingen. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar met dagtekening 9 oktober 2013 heeft de heffingsambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard en de waardebeschikkingen gehandhaafd.
In haar uitspraak heeft de rechtbank de door belanghebbende ingestelde beroepen, voor zover betrekking hebbend op de onderhavige beschikkingen, ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 26 september 2016 en is aangevuld bij brief van 21 november 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft bij brief van 24 januari 2017 gerepliceerd.
De heffingsambtenaar en belanghebbende hebben nadere stukken ingediend bij brieven van 23 maart 2017 respectievelijk 27 oktober 2017.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 november 2017. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De onroerende zaken [Adres ] 80 (t/m 84 + 92 t/m 126), [Adres ] 86 (+88+90) en [Adres ] 130 (+132) (hierna tezamen ook aangeduid als: het kantoorgebouw, of ‘ [XY] ’) vormen tezamen een kantoortoren op de [Locatie] in [plaats] . De kantoortoren is gebouwd in 2009, heeft 24 verdiepingen en een verhuurbare vloeroppervlakte (hierna: v.v.o.) van in totaal 29.491 m².
In hoger beroep heeft belanghebbende kopieën overgelegd van een aantal huurovereenkomsten met betrekking tot kantoorruimte in het gebouw ‘ [XY] ’.
a. Ter zake van [Adres ] 80 (t/m 84 + 92 t/m 126; kantoor [A] ) is een huurovereenkomst met twee allonges overgelegd. De huurovereenkomst is op 7 april 2006 ondertekend; in de twee allonges is de finale huursituatie per huuringangsdatum 1 september 2009 vastgelegd, alsmede (na indexatie) de herijkte huurprijs per 1 januari 2013. De huurprijs per 1 januari 2013 bedraagt € 329/m² v.v.o. en heeft (na aanpassingen uiteindelijk) betrekking op 21.561 m² v.v.o.
b. Na een leegstandsperiode van zeven maanden heeft [C bedrijf] , als opvolgende huurder van [A] , met ingang van 1 augustus 2013 kantoorruimte op twee verdiepingen van het kantoorgebouw gehuurd. De huurovereenkomst is gesloten voor een periode van tien jaar en heeft betrekking op 1.604 m² v.v.o. De overeengekomen aanvangshuurprijs bedraagt € 325 exclusief omzetbelasting (hierna: OB) per m² v.v.o., met een huurvrije periode van 25 maanden.
c. De onroerende zaak [Adres ] 86 (+88+90) is bij overeenkomst van 22 september 2011 gehuurd door [[...]] / [B] Ltd. (hierna: [B] ), met ingang van 1 september 2011 en voor een periode van 7,5 jaar. De overeenkomst heeft betrekking op 3.215 m² v.v.o. en de huurprijs bedraagt € 1.044.923,75 exclusief OB, derhalve (afgerond) € 325/m² v.v.o. In de overeenkomst is vastgelegd dat [B] recht heeft op een huurvrije periode van 29 maanden. [B] was sinds de oplevering van het kantoorgebouw in 2009 de eerste gebruiker van drie verdiepingen. Met ingang van 1 oktober 2012 en 1 juli 2013 is de door [B] gehuurde kantoorruimte uitgebreid met respectievelijk 1.599 m² en 641 m² v.v.o. Daarbij is eveneens een huurvrije periode verleend van 29 maanden op een periode van 7,5 jaar.
d. De onroerende zaak [Adres ] 130 (+132) is met ingang van 1 maart 2012 gehuurd door [C] nummer 5 B.V. (hierna: [C] ). De op 30 maart 2012 ondertekende overeenkomst is aangegaan voor een periode van tien jaar en de overeengekomen aanvangshuurprijs voor circa 300 m² bedrijfsruimte bedraagt € 70.000 exclusief OB (€ 233 per m² v.v.o.). Daarbij is een huurvrije periode van twee maanden overeengekomen en zijn eenmalige huurkortingen (excl. OB) verleend van € 23.333,33 (periode 1 mei 2012 tot en met 28 februari 2013) respectievelijk € 17.000 (periode 1 maart 2013 tot en met 28 februari 2014).
Het kantoorgebouw is bij overeenkomst van 30 maart 2012 in volledig verhuurde staat verkocht en (vrijgesteld van OB) geleverd voor een bedrag van € 131.871.476.
De heffingsambtenaar heeft het kantoorgebouw voor de toepassing van de Wet WOZ onderscheiden in drie afzonderlijke onroerende zaken, als vermeld onder 1.1.1 tot en met 1.1.3, en heeft de WOZ-waarden van deze onroerende zaken bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode. De totale vastgestelde WOZ-waarde van de drie objecten tezamen bedraagt € 112.872.500.
Belanghebbende heeft in eerste aanleg een taxatierapport met dagtekening 23 juli 2013 overgelegd, opgesteld door [taxateur DTZ] RT (DTZ Zadelhoff). In dit rapport is de waarde van de drie onroerende zaken tezamen (het kantoorgebouw ‘ [XY] ’) getaxeerd op € 97.895.000. De taxateur is bij deze taxatie uitgegaan van een v.v.o. van in totaal 29.491 m² en een totale bruto huurwaarde van € 8.893.440, welke wordt gecorrigeerd tot een 7,5% lagere effectieve huurwaarde, vanwege een te verlenen huurvrije periode (‘incentive’) van 9 maanden op een totale contractsduur van 10 jaar. De effectieve huurwaarde van het kantoorgebouw als geheel is daardoor berekend op: € 8.226.432 x kapitalisatiefactor 11,9 = (afgerond) € 97.895.000.
De vastgestelde WOZ-waarden zijn door de heffingsambtenaar nader onderbouwd door middel van een taxatiekaart, met dagtekening 7 januari 2014, opgesteld door taxateur [D] en aangevuld met een rapport (‘reactie taxateur’) van taxateur [E] van 4 juli 2014. In de taxatiekaart heeft de taxateur de bruto huurwaarde van (de drie WOZ-objecten van) het kantoorgebouw op totaal € 8.893.440 per jaar berekend en de kapitalisatiefactor op 12,7 vastgesteld. Dit resulteert in een totale getaxeerde WOZ-waarde van € 112.946.688. In deze taxatiekaart is – voor zover hier relevant – de berekening als volgt gespecificeerd:
v.v.o. huurwaarde huur- jaarhuur KF taxatiewaarde
(m²) (€) verlies
kantoor in bedrijfs-
verzamelgebouw 24.322 300 0,0% 7.296.600 12,7 92.699.786
opslag 54 160 0.0% 8.640 12,7 109.767
werkruimte 307 240 0.0% 73.680 12,7 936.069
kantoor in bedrijfs-
verzamelgebouw 4.808 315 0,0% 1.514.520 12,7 19.241.247
Totaal 29.491 8.893.440 112.986.500
In de hiervoor vermelde ‘reactie taxateur’ van 4 juli 2014 is – voor zover hier relevant – het volgende vermeld:
“[ kantoor [A] ]
(…) Van een huurvrije periode was geen sprake. Wel was sprake van een inrichtingsbijdrage van verhuurder aan huurder van € 12.297.832. (…) Als huurder die inrichtingsbijdrage niet had gekregen had men minder huur betaald, en zelf voor de inrichting moeten zorgdragen (…). Daarnaast heeft huurder echter ook nog zelf € 15.832.000 geïnvesteerd in het belastingobject. Dit bedrag is volledig besteed aan onroerende zaken in het belastingobject. [De heffingsambtenaar] kiest ervoor om van de investeringen slechts 60% mee te tellen. Deze huurdersinvesteringen hebben een effect op de huurwaarde van 60% x € 15.832.000 / KF 12,7 = €747.968 / 23.376 m2 = € 32 per m2.”
[ kantoor [B] ]
(…) De huurwaarde die [de heffingsambtenaar] voor het belastingobject heeft gehanteerd voor de kantoorgedeelten bedraagt € 315. (…) De huurwaarde van € 315 is (…) inclusief BTW. Dat betekent dat [de heffingsambtenaar] een huurwaarde van € 265 per m2 exclusief BTW heeft gehanteerd. [De heffingsambtenaar] is (via de vorige eigenaar) uitsluitend op de hoogte gesteld van de huurwaarde voor incentives. Die bedraagt € 325 per m2. Met € 265 per m2 zijn de huurwaarden dus niet te hoog vastgesteld. Er wordt immers rekening gehouden met ongeveer 18,5% aan verstrekte incentives. (…) Van [ [B] ] hebben wij overigens wel een deel van de door haar gedane investeringen in een deel van het belastingobject gekregen. Die investeringen bedragen voor 3215 m2 namelijk € 3.073.173. Ook hier zijn de huurdersinvesteringen door de casco-oplevering dus zeer hoog. [De heffingsambtenaar] neemt hiervvan 60% mee. In huurwaarde komt het neer op 60% x € 3.073.173/KF 12.7 = € 145.189 / 3125 m2 = € 46 per m2. (…) Uiteraard hadden wij graag meer gegevens met betrekking tot de huurdersinvesteringen in de overige gebruikte gedeelten binnen het belastingobject van [ [B] ] gekregen. Die informatie hebben wij echter nooit gekregen.”
De rechtbank heeft tijdens de procedure in eerste aanleg bij beschikking van 26 maart 2015 [de deskundige] (register-taxateur) benoemd als deskundige. De rechtbank heeft de deskundige verzocht advies uit te brengen over de WOZ-waarde van het kantoorgebouw op de waardepeildatum 1 januari 2012 en daarbij te vermelden op welke wijze hij daarbij rekening heeft gehouden met de in het arrest HR 25 april 2014, nr. 13/04068, ECLI:NL:HR:2014:982, BNB 2014/169, geformuleerde uitgangspunten bij de waardering van onroerende zaken met bestaande huurcontracten. In het met dagtekening 24 juni 2015 opgestelde deskundigenadvies is onder meer het volgende opgenomen:
“Het in beschouwing nemen van beleggingstransacties
Concluderend. Op toplocaties (zoals de [[...]] [Locatie] ) zijn er geen transacties van panden ‘leeg’ waaruit de waarde kan worden afgeleid. Er zijn alleen beleggingstransacties. Deze mogen bij de WOZ-waarde in beschouwing worden genomen mits – door toepassing van correcties – recht wordt gedaan aan de verkrijgingsfictie. Dit betekent dat:
- -
-
de huurprijs van de beleggingstransactie kan worden gebruikt als referentie voor het te waarderen object.
- -
-
de factor van de beleggingstransactie ook mag worden gebruikt, mits wordt gecorrigeerd voor het nadeel dat de koper/belegger ondervindt als gevolg van het (fictief) nog niet verhuurd zijn van het object.
De correctie
Het bedoelde nadeel van een leegsta[a]nd pand ten opzichte van een verhuurd pand is voor een koper drieledig:
1. aanvangsleegstand
2. doorlopende marketing en exploitatiekosten gedurende deze periode van
aanvangsleegstand
3. vergoeding voor marktrisico en ondernemersbeloning (de zgn. entrepreneurial fee die
de koper toekomt opdat hij indifferent is tussen het beleggingsobject en het fictief
leegstaande object).
(…)
5. De waardering door deskundige ( [XY] )
(…) Deskundige heeft geconstateerd dat de werkelijke huurbetaling op de peildatum overeen komt met het huurwaardebedrag waar zowel de gemeente als DTZ (voor aftrek voor incentives) vanuit gaan (…). Deskundige is daarom van mening dat geen aanleiding bestaat een extra aftrek te doen voor incentives. Deskundige zal, gezien de werkelijke huur, de huurwaarde van de gemeente overnemen bij zijn berekening. Deskundige heeft zich er overigens rekenschap van gegeven dat de huurder investeringen heeft gedaan in het pand. (…)
Uit de verhandeling in par. 3 volgt dat vanwege de verkrijgingsfictie de voorkeur bestaat om te
vergelijken met panden die ‘leeg’ zijn verkocht aan een partij die het gebouw na aankoop hetzij
beoogt te verhuren dan wel in eigen gebruik wil nemen. Dergelijke referentietransacties zijn er echter niet op de [Locatie] . Er zijn door partijen weliswaar twee ‘transacties leeg’ aangedragen, maar die zijn beide niet bruikbaar. De referentie ‘ [L-straat] 31-37’ is niet geschikt voor vergelijking omdat het een kleiner (6.711 m2) en ouder (1974) en minder goed gelegen object betreft dan [XY] . De transactie ‘ [M-straat] 392’ (gebouw [[...]] ), gekocht door [[...]] , betreft een mindere locatie en is te gedateerd om als referentie te dienen; de koopovereenkomst is van 25 november 2009.
De [Locatie] is een uniek gebied. Het is (ook op de peildatum) verreweg meest gewilde kantoren-locatie in Nederland en het enige grootschalige gebied met een internationaal vestigingsmilieu. In heel Nederland staan kantoren leeg, alleen op de [Locatie] wordt bijgebouwd (…). Vergelijken met kantoren op andere locaties is daarom ongewenst. Nieuwe kantoren aan de [Locatie] kennen slechts enige mutatieleegstand, maar geen structurele leegstand. Het gebouw [XY] is een zgn. ‘eyecatcher’, de toren is 90m hoog en omvat 24 bouwlagen. Het ontwerp is markant. (…) Alle andere referentietransacties waarmee partijen de waarde nader onderbouwen zijn beleggingstransacties. (…) Met dat voor ogen zijn er drie referentietransacties waaraan gewicht toekomt: de verkoop van het object [XY] zelf, van het naburige gebouw ‘ [Y-gebouw] ’ en van het object [I-weg] 121.
‘ [XY] ’ is op 30 maart 2012, dus rondom de peildatum, verkocht voor een prijs van EUR
131.871.476,--. De hoofdhuurder is sinds 1 augustus 2009 Advocatenkantoor [A]
[[...]] , die 24.515 m2 huurt voor een prijs van EUR 335 per m2 per jaar
(geen huurvrije periode). De werkelijke huur bij verkoop bedroeg EUR 8.547.121.
Het object staat ook op erfpachtgrond, waarbij de canon is afgekocht tot en met 2056. Teneinde de verkoopprijs in verband met de overdrachtsfictie WOZ als referentie bruikbaar te laten zijn moet de prijs vermeerderd (…) worden met de contante waarde van de canonsstroom over het tijdvak na 2056. Deskundige gaat uit van een correctie van ELIR 5,3 mln. waardoor deze verkooptransactie een onbelaste verkoopwaarde van EUR 137.233.000 indiceert. Het pand is aldus verkocht voor een (gecorrigeerd) bedrag groot “16,1x de huur”.
Het object ‘ [Y-gebouw] ’ omvat de adressen [Adres ] 2 tot en met 48 en [K-plein]
2, is op 9 mei 2012, dus rondom de peildatum verkocht voor een prijs van EUR
139.000.000,--. De hoofdhuurder is vanaf oplevering in 2005 advocatenkantoor [[...]] . [[...]] huurde voorts twee verdiepingen met ingang van 1 januari 2012. De werkelijke huur bedroeg bij verkoop EUR 8.025.078. Het gaat om een voortdurend recht van erfpacht waarbij het huidige tijdvak (waarvoor de canon is afgekocht) loopt tot en met 2056. Daarom moet - wil de verkoop in verband met de overdrachtsfictie WOZ als referentie bruikbaar zijn - de prijs ook hier vermeerderd worden met de contante waarde van de canonsstroom over het tijdvak na 2056. Deskundige gaat uit van een correctie van EUR 6,0 mln waardoor deze verkooptransactie een onbelaste verkoopwaarde van EUR 145.000.000 indiceert.
Het pand is aldus verkocht voor een bedrag groot “18,1 x de bruto huur”; de factor is 18,1.
Het object aan de [I-weg] 121 is een kwalitatief hoogwaardig gebouw, maar ligt op een
mindere locatie dan [Y-gebouw] en [XY] , aan de uiterste westzijde van de [Locatie] . De huurder is advocatenkantoor Van Doorne. Het object is verkocht voor EUR 60.916.000 bij akte van 14 januari 2011; de verbintenisrechtelijke overeenkomst dateert van 23 december 2010, een jaar voor de waardepeildatum. De bruto huur bedraagt EUR 3.691.130 (…). Het gaat om een voortdurend recht van erfpacht waarbij de canon is afgekocht tot en met 2050. Deskundige gaat uit van een correctie van EUR 2,0 mln waardoor deze verkooptransactie een onbelaste verkoopwaarde van EUR 62.916.000 indiceert.
Het pand is aldus verkocht voor een (gecorrigeerd) bedrag groot “17 x de bruto huur”.
(…) Een en ander leidt wat deskundige betreft tot de een ‘beleggingsfactor’ van 17,0.
Deze factor moet thans worden gecorrigeerd teneinde recht te doen aan de verkrijgingsfictie.
5b. De correcties wegens de verkrijgingsfictie
Gecorrigeerd wordt voor drie nadelen die de gedachte koper zal eisen ‘in te prijzen’ ten opzichte van een zuivere beleggingstransactie in verhuurde staat.
1. de fictieve aanvangsleegstand
Deskundige schat die, gezien de forse grootte van het gebouw, op 36 maanden.
Deskundige heeft zich de volgende voorstelling gemaakt: na 12 maanden wordt een anchortenant gevonden, waaraan 40% van het gebouw verhuurd wordt, de overige m2 worden daarna in de loop van 24 maanden geleidelijk (tot vrijwel 100%) opgevuld.
2. (a) de doorlopende exploitatiekosten tijdens leegstand en (b) verhuurkosten
Deskundige schat de leegstandskosten op 10% van de huurwaarde.
Deskundige schat de verhuurkosten (courtages, publiciteit) op 15% van de huurwaarde.
3. Winst en risico (marktrisico en entrepreneurial fee)
Deskundige overweegt dat de gedachte koper weliswaar een beleggersoogmerk heeft en na de aankoop het pand zal trachten te verhuren, maar dat de koper ook een geheel ander risicoproflel heeft dan een partij als - bijvoorbeeld – [belanghebbende]. Deskundige stelt zich een partij als (…) voor, partijen die (naar algemeen bekend is) minder risico-avers zijn en bereid kunnen zijn een avontuur als deze tegen een passende voorgeprognosticeerde ondernemersvergoeding, aan te gaan. Geheel fictief, zoals uiteen gezet, maar in redelijkheid en marktconform ingeschat.
Deskundige schat de vergoeding voor marktrisico en ondernemersbeloning op 1,5x de
huurwaarde. Een en ander leidt tot de volgende cijferopstelling.
Een aantal grootheden zijn niet – althans niet zonder schijnzekerheid te wekken – rekenkundig af te leiden, ze zijn vastgesteld op basis van het – op marktkennis en ervaring gestoelde – intuïtieve inzicht van deskundige.
periode tot vinden anchortenant 12 mnd.
rnnd. verder opvullen 24 mnd.
totaal periode leegstand 36 mnd.
% m2 aan huur door anchortenant 40%
totaal aantal maanden leegstand:
deel anchortenant 12 x 40% = 4,8 mnd.
overige huurders 12 x 60% = 7,2 mnd.
overige huurders 24 x 60% x 50% = 7,2 mnd.
totaal leegstand in mnd. 19,2 mnd.
totaal leegstand in jaar 1,6 jr.
totaal leegstand / huurwaarde (lagere factor) 1,6
leegstandkosten (als percentage van de huur) 10%
leegstandkosten (uitgedrukt in verlaging factor) 0,1
Verhuurkosten 15% 0,15
entrepreneurial fee (% huurwaarde 150%
entrepreneurial fee (uitgedrukt in lager factor) 1,5
factor beleggingstransactie, verhuurd 17,0
totaal correctie (1,6+0,1+0,15+1,5) -3,35
factor leegstandsfictie 13,65
(…)
5c. Conclusie WOZ-waarde ( [XY] )
Daarmee berekent deskundige de WOZ-waarde van object [XY] als volgt:
Bruto huurwaarde € 8.893.440
factor 13,65
WOZ-waarde (WEV) € 121.395.000
(…)
Vraag 2. [waardebepaling ‘ [V-gebouw] Building’, [adres] )]
7c De factor
(…) Partijen noemen de volgende gerealiseerde verkooptransacties als referentie:
(…)
Het object [L-straat] 31-37 grenst aan de [Locatie] en ligt ten noorden [[...]] en ten westen van de [[...]] . Het pand is (…) verkocht aan [[...]] bij akte van 28 december 2013 voor een prijs van EUR 22.000.000,-. Het gaat om een voortdurend recht van erfpacht waarbij het huidige tijdvak (waarvoor de canon is afgekocht) loopt tot en met 2072. Bij een dergelijke lange termijn hoeft geen correctie meer plaats te vinden voor erfpacht.
Het pand is minder van kwaliteit dan [het [V-gebouw] Building] maar de ligging is beter. Deskundige gaat uit van een hogere huurwaarde dan de gemeente en neemt EUR 220 per m2 en EUR 2.500 voor de parkeerplaatsen, waardoor de huurwaarde totaal (6759 x 220 + 48 x 2250) =) EUR 1.600.000,-- (…) bedraagt. De [kapitalisatiefactor] bedroeg bij deze transactie 13,7.”
In hoger beroep heeft belanghebbende (als bijlage bij haar nader stuk van 27 oktober 2017) een herzien ‘overzicht metrages en waardering’ overgelegd, waarin het kantoorpand wordt getaxeerd op een totale WOZ-waarde van € 85.550.000. Hierbij heeft belanghebbende de totale bruto huurwaarde van het kantoorgebouw (vóór incentives) berekend op € 6.736.428 (met huurwaarden van € 150 en € 225 excl. OB per m² v.v.o.) en een kapitalisatiefactor in aanmerking genomen van 12,7.
In zijn pleitnota in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een nadere onderbouwing opgenomen van de door hem verdedigde WOZ-waarde van de onroerende zaken. In deze pleitnota is onder meer het volgende vermeld:
“ [Adres ] 80 (t/m 84+92 t/m 126), waarde € 91.770.000
KT: 24.322m2 x € 300 exclusief BTW
OPS: 54m2 x € 160
KF 12.7
Gebruiker: [A] [[...]]
Eerste ingebruikname per: 01-09-2009
BTW: exclusief
Met betrekking tot de door [de heffingsambtenaar] gehanteerde huurwaarde heeft te gelden dat deze, mede gezien de investeringen die door de gebruiker zijn gedaan, en door de uitstraling en positionering in het pand, niet te hoog is. In totaal zijn in dit belastingobject voor € 15.832.000 aan investeringen gedaan. € 12.527.835 daarvan kwam voor rekening van de eigenaar. Dat is de € 500 per m2 die belanghebbende in de stukken noemt. Het restant van
het bedrag van € 15.832.000 is echter door de gebruiker uitgegeven. (…)
[Adres ] 86 (+88+90), waarde € 19.233.500
KT: 4.808m2 x € 315 inclusief BTW = € 265 ex BTW
KF 12.7
Gebruiker: [B]
Eerste ingebruikname per: 01-10-2011
BTW: inclusief
(…) Over de datum van eerste ingebruikname zijn partijen het eens: 01-10-2011. Dat betekent (…) dat de waardering inclusief BTW dient te zijn. (…) [De heffingsambtenaar] houdt rekening met de huurdersinvesteringen. Die huurdersinvesteringen, groot € 3.069.120,
hebben een effect op de huurwaarde van ruim € 45 per m2. Alleen al als daarmee wordt
rekening gehouden komt de huurwaarde die belanghebbende in haar taxatie hanteert, € 225 per m2 exclusief BTW, uit op € 225 + € 45 = € 270 per m2. (…)”
3 Geschil in hoger beroep
Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de objecten [Adres ] 80 (t/m 84+92 t/m 126; kantoor [A] ), [Adres ] 86 (+88+90; kantoor [B] ) en [Adres ] 130 (+132; bedrijfsruimte [C] ) (hierna tezamen ook aangeduid als: het kantoorpand ‘ [XY] ’) niet te hoog heeft vastgesteld.